Art. 1758 c.c. Pluralità di mediatori

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1758 c.c. regola l’ipotesi in cui l’affare sia concluso per l’intervento di più mediatori, stabilendo che ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione. La norma è il corollario della regola dell’art. 1755 c.c., per cui la provvigione è dovuta a chi abbia contribuito causalmente alla conclusione: quando il risultato è frutto dell’opera di più intermediari, il compenso si ripartisce tra coloro che vi hanno concorso.

La disposizione assolve a una duplice funzione. Da un lato riconosce il contributo di ciascun mediatore anche quando nessuno, da solo, avrebbe condotto l’affare a buon fine. Dall’altro esclude che un mediatore possa pretendere la provvigione per il solo fatto di aver segnalato per primo l’affare, se la conclusione è dovuta a iniziative altrui del tutto autonome. Il testo non ha subito modifiche dal 1942.

Contenuto della disposizione

Il diritto alla quota sorge quando ricorrono tre condizioni:

• pluralità di interventi: più mediatori hanno operato, congiuntamente o separatamente, contemporaneamente o in successione, d’intesa o in modo autonomo, sulla base dello stesso incarico o di incarichi diversi;
• concausalità obiettiva: ciascun intervento ha contribuito alla conclusione, nel senso che i mediatori hanno cooperato o che l’uno si è giovato dell’apporto utile dell’altro, integrandolo;
• identità dell’affare, sotto il profilo soggettivo e oggettivo.

Non basta che più mediatori abbiano proposto alle stesse parti lo stesso affare. Se le prime trattative si sono interrotte e le parti hanno concluso più tardi per effetto di iniziative nuove, non ricollegabili alle precedenti, il primo mediatore non ha diritto ad alcuna quota.

La norma pone una regola di ripartizione pro quota, che esclude la solidarietà dal lato attivo: la parte obbligata si libera solo pagando a ciascun mediatore la quota che gli spetta, salvo che sia stata pattuita la solidarietà.

Profili applicativi

Il caso tipico è quello dell’acquirente che visita un immobile tramite un’agenzia e lo acquista, mesi dopo, tramite un’altra. Occorre verificare se l’attività della prima abbia conservato efficacia causale. Indici utili sono il tempo trascorso, la continuità delle trattative, l’identità delle condizioni economiche, la circostanza che la seconda agenzia si sia limitata a perfezionare un’intesa già delineata. L’accertamento è di fatto e spetta al giudice di merito.

La misura della quota va commisurata all’efficienza causale dell’intervento di ciascun mediatore. Se non è possibile stabilirla, la provvigione si divide in parti uguali, secondo la regola generale delle obbligazioni divisibili. Ne deriva un rischio per le parti dell’affare: se ciascuno dei mediatori ha diritto alla propria quota sulla base di incarichi diversi, il costo complessivo può superare quello di un’unica provvigione. È quindi prudente, per chi tratta con più agenzie, chiarire per iscritto l’esclusiva e gli effetti di eventuali incarichi precedenti.

Quanto alla legittimazione, ciascun mediatore che sia entrato in rapporto con le parti ha azione diretta per la propria quota; chi non ha avuto contatti con esse può agire in rivalsa contro il mediatore che ha incassato l’intera provvigione. Il mediatore non iscritto non ha diritto ad alcuna quota.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 5 dicembre 2024, n. 31187: la divisione della provvigione presuppone che i mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, o autonomamente ma giovandosi l’uno dell’attività dell’altro; non spetta quando, fallite le trattative avviate dal primo, l’affare sia concluso per iniziative nuove tramite altra agenzia.
• Cassazione civile, sez. II, 31 agosto 2022, n. 25648: la quota di ciascun mediatore va rapportata all’entità e all’importanza dell’opera prestata; se l’efficienza concausale dei singoli interventi non è dimostrata, la provvigione si ripartisce in parti uguali.
• Cassazione civile, sez. III, 8 luglio 2010, n. 16157: non è sufficiente che più mediatori abbiano prospettato alle parti lo stesso affare; occorre che abbiano concorso alla sua conclusione, e la sola visita dell’immobile procurata dal primo non basta se le parti hanno poi concluso per iniziative autonome.
• Cassazione civile, sez. III, 16 marzo 2012, n. 4228: l’accertamento dell’efficacia causale dei singoli interventi è di fatto; correttamente il giudice di merito ha attribuito un terzo della provvigione al mediatore autore della segnalazione iniziale e due terzi a quello che aveva condotto le trattative.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 7 maggio 2018, n. 10862: ciascun mediatore la cui attività sia causalmente efficiente ha diritto alla propria quota, anche se ciò comporta per le parti un esborso complessivo superiore all’unica provvigione.
• Cassazione civile, sez. III, 17 marzo 2005, n. 5766: la ripartizione pro quota esclude la solidarietà attiva, sicché l’obbligato si libera solo pagando a ciascuno la sua quota; il mediatore che non ha preso contatto con le parti agisce in rivalsa verso chi ha riscosso l’intero, mentre al non iscritto non spetta alcuna quota.
• Cassazione civile, sez. III, 18 marzo 2005, n. 5952: anche nella mediazione unilaterale il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare si conclude grazie al contraente da lui reperito; va verificato se l’attività del primo mediatore sia stata il presupposto di quella del secondo, anziché negarne l’efficacia per il solo fatto che il secondo ha superato le divergenze residue.

Rapporti con altre norme

L’art. 1755 c.c. fonda il diritto alla provvigione sul nesso causale tra intervento e conclusione dell’affare, che l’art. 1758 c.c. declina nella forma della concausalità. L’art. 1754 c.c. definisce il mediatore e, con la legge n. 39 del 1989, ne delimita i requisiti. La regola della ripartizione in parti uguali richiama gli artt. 1314 e 1298 c.c. sulle obbligazioni divisibili e sulla presunzione di parità delle quote. Nel contratto di agenzia l’art. 1748, terzo comma, c.c. adotta un criterio analogo per gli affari successivi allo scioglimento, prevedendo la ripartizione tra agenti quando risulti equa.