Art. 1755 c.c. Provvigione

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1755 c.c. si colloca nel capo XI del titolo III del libro quarto, dedicato alla mediazione, subito dopo la definizione del mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.). La norma individua il compenso del mediatore, la provvigione, e il fatto che lo fa sorgere: la conclusione dell’affare per effetto del suo intervento.

La ratio è duplice. Da un lato il compenso è legato al risultato e non all’attività svolta: il mediatore assume il rischio che la sua opera resti infruttuosa. Dall’altro l’obbligo grava su entrambe le parti, perché entrambe traggono vantaggio dall’affare concluso grazie all’opera dell’intermediario imparziale. L’attività professionale è regolata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, che condiziona il diritto alla provvigione all’iscrizione del mediatore nell’apposito ruolo, oggi confluito nel registro delle imprese o nel repertorio economico amministrativo.

Contenuto della disposizione

Il primo comma pone tre requisiti per il sorgere del diritto:

• la conclusione dell’affare, nozione economica più ampia del singolo contratto, che comprende qualsiasi operazione generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche articolata in più atti collegati;
• il nesso causale tra l’intervento del mediatore e la conclusione, che la giurisprudenza ricostruisce secondo il criterio della causalità adeguata;
• la riferibilità a ciascuna delle parti: la provvigione è dovuta da entrambe, salvo patto contrario o diversa pattuizione nel cosiddetto incarico di mediazione unilaterale.

Il secondo comma regola la misura e la ripartizione del compenso, rinviando nell’ordine al patto, alle tariffe professionali e agli usi; solo in loro mancanza provvede il giudice secondo equità. Negli usi raccolti presso le camere di commercio sono frequenti percentuali sul prezzo, differenziate per tipo di affare. L’art. 1757 c.c. completa la disciplina regolando l’affare sottoposto a condizione o annullabile, mentre l’art. 1756 c.c. prevede il rimborso delle spese anche in caso di mancata conclusione, se così pattuito.

Profili applicativi

La gran parte del contenzioso riguarda la mediazione immobiliare e ruota attorno a due questioni: quando l’affare può dirsi concluso e quando la conclusione è conseguenza dell’opera del mediatore.

Sotto il primo profilo, è conclusione dell’affare il contratto preliminare che costituisce tra le parti un vincolo azionabile in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. o comunque per il risarcimento del danno. Non è invece sufficiente il cosiddetto preliminare di preliminare, cioè l’accordo con cui le parti si limitano a impegnarsi a stipulare un successivo preliminare, né la semplice accettazione di una proposta d’acquisto quando essa non dia luogo a un vincolo completo. Se il preliminare è sottoposto a condizione sospensiva, come l’ottenimento del mutuo, la provvigione matura solo con l’avveramento della condizione; la condizione risolutiva, invece, non travolge il diritto già sorto.

Sotto il secondo profilo, la mera messa in relazione delle parti, ad esempio una visita dell’immobile, non basta. Il nesso si interrompe quando, fallite le prime trattative, le parti concludano più tardi sulla base di iniziative nuove e autonome; non si interrompe, invece, per la sola scadenza dell’incarico, per modifiche del prezzo o per la sostituzione di un contraente con un soggetto collegato, purché l’operazione conservi continuità. L’onere di provare il nesso grava sul mediatore, mentre l’allegazione della mancata conclusione dell’affare è eccezione rilevabile anche oltre le preclusioni.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 10 aprile 2025, n. 9414: il diritto alla provvigione richiede un rapporto di causalità adeguata e non un semplice nesso condizionalistico; la visita dell’immobile procurata dal mediatore non basta se, interrotte le trattative, l’affare si conclude anni dopo per iniziativa autonoma delle parti; la valutazione del giudice di merito è sindacabile in sede di legittimità, data la natura elastica della norma.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 8 gennaio 2024, n. 538: il nesso causale va accertato ex post e provato dal mediatore; la scadenza dell’incarico non elimina il diritto se l’intervento iniziale ha avuto rilievo causale, e l’identità dell’affare non è esclusa dalla modifica di alcune condizioni, come il prezzo, se l’operazione conserva continuità.
• Cassazione civile, sez. lavoro, ord. 5 gennaio 2024, n. 403: quando, dopo trattative non riuscite avviate dal primo mediatore, l’affare si conclude con l’intervento di un secondo intermediario, il giudice deve motivare specificamente sulla persistente efficacia causale della prima attività, tenendo conto del tempo trascorso e delle diverse condizioni economiche.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 16 marzo 2023, n. 7626: non è sufficiente un’attività meramente informativa che non abbia avviato trattative concrete; la ripartizione della provvigione tra più mediatori ai sensi dell’art. 1758 c.c. presuppone una cooperazione, anche non concordata, che configuri una concausalità obiettiva.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 16 maggio 2022, n. 15559: il preliminare di preliminare non fa sorgere il diritto alla provvigione, che richiede un vincolo che abiliti le parti all’esecuzione specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. o al risarcimento del danno.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 22 giugno 2023, n. 17919: se il contratto concluso è sottoposto alla condizione sospensiva della concessione del mutuo, l’art. 1757 c.c. differisce la nascita del diritto al momento dell’avveramento; non avveratasi la condizione, la provvigione non è dovuta.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 6 ottobre 2023, n. 28178: la provvigione matura con la stipula del preliminare anche se sottoposto a condizione risolutiva, il cui avveramento non fa venir meno il diritto già acquisito.
• Cassazione civile, sez. VI-2, ord. 2 febbraio 2022, n. 3134: la rinuncia del mediatore alla provvigione sul primo preliminare, poi risolto, non esclude il diritto al compenso sul secondo preliminare tra le stesse parti per lo stesso immobile, se anch’esso è causalmente riconducibile alla sua originaria attività.

Rapporti con altre norme

L’art. 1754 c.c. definisce il mediatore e ne esige l’imparzialità; l’art. 1756 c.c. regola il rimborso delle spese; l’art. 1757 c.c. disciplina gli effetti della condizione e dell’annullabilità del contratto sulla provvigione; l’art. 1758 c.c. ripartisce il compenso tra più mediatori; l’art. 1759 c.c. impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze rilevanti per la valutazione e la sicurezza dell’affare. L’art. 2950 c.c. assoggetta il diritto alla provvigione alla prescrizione di un anno. La legge n. 39 del 1989 subordina il diritto all’iscrizione del mediatore e ne disciplina i requisiti, mentre gli artt. 1351 e 2932 c.c. sono decisivi per stabilire se l’accordo raggiunto integri la conclusione dell’affare.