Art. 1759 c.c. Responsabilità del mediatore

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1759 c.c. disciplina gli obblighi e la responsabilità del mediatore. Il primo comma gli impone di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla sua conclusione; il secondo lo rende responsabile dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per suo tramite.

La norma esprime la funzione del mediatore come intermediario imparziale su cui entrambe le parti fanno affidamento. La sua attività è professionale e regolata (legge 3 febbraio 1989, n. 39) proprio perché incide sulle scelte economiche, spesso rilevanti, dei clienti: l’obbligo di informazione è il contrappeso del diritto alla provvigione verso entrambi i contraenti. La disposizione è rimasta invariata dal 1942, ma la giurisprudenza ne ha progressivamente ampliato la portata.

Contenuto della disposizione

L’obbligo di informazione ha un contenuto positivo e uno negativo:

• in positivo, il mediatore deve comunicare non solo le circostanze effettivamente conosciute, ma anche quelle che avrebbe potuto conoscere con la diligenza professionale richiesta al mediatore di media capacità (art. 1176, secondo comma, c.c.);
• in negativo, non deve fornire informazioni false né informazioni su circostanze che non ha verificato; se le fornisce, deve dichiarare che si tratta di notizie non controllate.

Oggetto dell’obbligo sono le circostanze relative alla valutazione dell’affare (caratteristiche e valore del bene, regolarità urbanistica, prezzo) e alla sua sicurezza (titolarità del bene, gravami, solvibilità delle parti), purché idonee a influire sulla decisione di concludere o sulle condizioni del contratto.

Il secondo comma pone una responsabilità specifica per l’autenticità delle firme sulle scritture e dell’ultima girata dei titoli di credito trasmessi tramite il mediatore, a tutela della circolazione dei documenti.

Profili applicativi

Nella mediazione immobiliare la giurisprudenza più recente ha esteso l’obbligo di verifica. Il mediatore è tenuto a controllare, senza bisogno di uno specifico incarico, la titolarità del bene e l’esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli mediante le ordinarie visure nei pubblici registri: ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali. Deve inoltre informare sull’esistenza del certificato di agibilità e sulla prestazione energetica dichiarata negli annunci, nonché su irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate. Non è invece tenuto, senza incarico, a indagini tecnico-giuridiche specialistiche, né a scoprire irregolarità occultate con documenti falsi o a svolgere indagini indiscriminate sul patrimonio delle parti.

Le conseguenze della violazione sono due. Il cliente può rifiutare il pagamento della provvigione opponendo l’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.), se l’inadempimento è grave e proporzionato al rifiuto. Può inoltre chiedere il risarcimento del danno, commisurato al minor vantaggio o al maggiore aggravio derivati dalle scelte compiute sulla base dell’informazione carente, o anche alla provvigione pagata per un affare che avrebbe meritato una diversa valutazione. La responsabilità sussiste sia che l’affare si concluda sia che non si concluda, e non è esclusa dalla concorrente responsabilità del venditore. L’adempimento si valuta al momento della conclusione dell’affare. Non vi è inadempimento se il cliente ha concluso l’affare pienamente consapevole delle circostanze, ad esempio dopo una visita che le rendeva evidenti.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 30 settembre 2022, n. 28441: l’obbligo informativo, commisurato alla natura professionale dell’attività, comprende tutte le notizie acquisibili con le ordinarie visure nei pubblici registri, tra cui i pignoramenti trascritti; la Corte ha dichiarato di non poter seguire il precedente orientamento che richiedeva uno specifico incarico per tali verifiche.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 16 maggio 2022, n. 15577: il mediatore deve verificare la titolarità del bene in capo al venditore e l’esistenza di gravami; la violazione degli obblighi informativi consente al cliente di paralizzare la richiesta di provvigione ai sensi dell’art. 1460 c.c., previa valutazione della gravità dell’inadempimento.
• Cassazione civile, sez. II, 9 agosto 2022, n. 24534: rientrano nell’obbligo le informazioni sul certificato di abitabilità, requisito essenziale per il godimento e la commerciabilità del bene, e sulla certificazione energetica indicata negli annunci; il mediatore non deve dare notizie che non ha controllato senza dichiararlo.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 2 maggio 2023, n. 11371: il mediatore che non informa il promissario acquirente di irregolarità urbanistiche o edilizie non sanate risponde dei danni; un generico riferimento a un aggiornamento catastale e urbanistico in corso non equivale a tale informazione, e il danno può commisurarsi anche alla provvigione pagata.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 12 novembre 2019, n. 29229: senza specifico incarico il mediatore non è tenuto a indagini tecnico-giuridiche; non risponde dell’abusività dell’immobile quando questa era occultata da una domanda di sanatoria falsificata, scopribile solo con l’intervento di uno specialista.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 11 marzo 2025, n. 6438: l’obbligo di informazione può comprendere l’insolvenza delle parti, ma non impone un’indagine indiscriminata sulle loro condizioni patrimoniali; il mancato pagamento del prezzo da parte del venditore al proprio dante causa non rileva, salvo il rischio concreto di gravami sul bene.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 1 agosto 2023, n. 23374: l’obbligo riguarda le circostanze acquisibili con la normale diligenza in relazione al territorio e al settore in cui il mediatore opera; non vi è inadempimento se l’acquirente ha concluso pienamente consapevole delle caratteristiche dell’immobile, che aveva visitato personalmente.

Rapporti con altre norme

L’art. 1759 c.c. si salda all’art. 1176, secondo comma, c.c. sulla diligenza professionale e ai doveri generali di correttezza e buona fede (artt. 1175 e 1375 c.c.). La violazione rileva ai sensi dell’art. 1218 c.c. per il risarcimento e dell’art. 1460 c.c. per il rifiuto della provvigione prevista dall’art. 1755 c.c. L’art. 1754 c.c. definisce la posizione imparziale del mediatore che giustifica l’obbligo verso entrambe le parti. La legge n. 39 del 1989 impone l’iscrizione e la copertura assicurativa per i rischi professionali. Il secondo comma si coordina con la disciplina dei titoli di credito (artt. 1992 e seguenti c.c.) e con gli artt. 1760-1765 c.c. sulla mediazione in titoli e sui libri del mediatore.