1. Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso.
Testo in vigore dal 19 aprile 1942
Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.
Commento
Inquadramento e ratio
L’art. 1756 c.c. riconosce al mediatore il diritto al rimborso delle spese sostenute per incarico di una parte, anche se l’affare non viene concluso. La norma completa l’art. 1755 c.c., secondo cui la provvigione spetta solo se l’affare è concluso per effetto dell’intervento del mediatore.
Le due disposizioni esprimono la logica della mediazione come attività a risultato. Il mediatore assume il rischio che la sua opera resti infruttuosa e, in tal caso, non è remunerato; ma non è giusto che sopporti anche le spese anticipate su richiesta di una parte, che ha tratto da quell’attività la possibilità di valutare l’affare. Il rimborso tutela così un interesse minimo del mediatore senza snaturare il carattere aleatorio del suo compenso. La disposizione non ha subito modifiche dal 1942.
Contenuto della disposizione
Il diritto al rimborso presuppone:
spese effettivamente sostenute dal mediatore, quali costi di pubblicità, visure, documentazione, sopralluoghi e trasferte;
un incarico: il rimborso è dovuto soltanto dalla persona per incarico della quale le spese sono state eseguite, non da entrambe le parti come la provvigione;
la mancata conclusione dell’affare, qualunque ne sia la causa.
La regola è derogabile: il diritto può essere escluso da patti o usi contrari. Gli usi raccolti dalle Camere di commercio prevedono spesso che le spese ordinarie dell’attività di mediazione restino a carico del mediatore, compensate dalla provvigione.
Il rimborso delle spese è cosa diversa da un compenso. In mancanza di patto, la mancata conclusione non dà al mediatore alcun diritto a essere retribuito per l’attività svolta, né al risarcimento per la provvigione perduta: chi conferisce l’incarico resta libero di concludere o no l’affare.
Profili applicativi
Nella pratica immobiliare il tema più frequente non è il rimborso delle spese, ma la validità delle clausole che garantiscono al mediatore un compenso anche senza conclusione dell’affare. L’autonomia contrattuale consente di derogare alla disciplina tipica: è valido il patto che collega il compenso a un fatto diverso dalla conclusione, come lo svolgimento per un certo periodo di un’attività di ricerca, la revoca anticipata dell’incarico a termine o la vendita diretta da parte del proprietario durante l’esclusiva. Si parla in questi casi di mediazione atipica.
Quando però il cliente è un consumatore e il compenso per il rifiuto di concludere l’affare è pari o vicino all’intera provvigione, la clausola va vagliata sotto il profilo della vessatorietà. Il compenso deve essere rapportato all’attività effettivamente svolta, e il patto deve indicarlo in modo chiaro. Se invece il rifiuto deriva da circostanze ostative taciute dal cliente o da lui causate, la clausola assume funzione di penale per la violazione della buona fede ed è soggetta al controllo sulla manifesta eccessività della somma.
Il rimborso può essere negato quando il mediatore abbia agito in mala fede o con grave negligenza, impedendo il perfezionamento dell’affare: il cliente può opporre l’eccezione di inadempimento. Il mediatore che chiede il rimborso deve provare l’incarico, le spese sostenute e la loro inerenza all’incarico.
Orientamenti giurisprudenziali
Cassazione civile, sez. III, 18 luglio 2003, n. 11244: chi conferisce l’incarico è libero di concludere o no l’affare; se non lo conclude, il mediatore ha diritto soltanto al rimborso delle spese ai sensi dell’art. 1756 c.c. e non al risarcimento del danno per la mancata percezione della provvigione.
Cassazione civile, sez. III, 24 maggio 2002, n. 7630: l’art. 1756 c.c. copre ogni ipotesi di mancata conclusione del contratto tra le persone messe in relazione dal mediatore, compresa quella in cui il contratto sia invalido.
Cassazione civile, sez. III, 7 febbraio 2011, n. 2944: il mediatore che, in violazione dei doveri di diligenza e informazione, ha indotto il cliente a concludere un preliminare a condizioni svantaggiose non matura la provvigione e, avendo agito senza correttezza, non ha diritto neppure al rimborso delle spese; il cliente può legittimamente revocare l’incarico per perdita della fiducia.
Cassazione civile, sez. III, 3 novembre 2010, n. 22357: la clausola che riconosce un compenso al mediatore anche se il cliente rifiuta di concludere l’affare è corrispettivo dell’attività di ricerca, non penale; se il compenso è pari o vicino alla provvigione, il giudice deve valutare lo squilibrio ai sensi della disciplina sulle clausole vessatorie, salvo che il rifiuto derivi da circostanze ostative taciute dal cliente.
Cassazione civile, sez. II, ord. 26 dicembre 2024, n. 34487: è ammissibile il patto che attribuisce un compenso anche senza conclusione dell’affare, purché collegato a un fatto diverso e rapportato all’attività svolta; è vessatoria la clausola che equipara il compenso per il rifiuto della proposta all’intera provvigione, senza riferimento all’attività di ricerca già compiuta.
Cassazione civile, sez. III, ord. 28 dicembre 2023, n. 36292: nella mediazione atipica è valido l’accordo con cui il venditore si obbliga a pagare il compenso, anche in caso di ripensamento, quando il mediatore abbia reperito un acquirente disposto a comprare alle condizioni dell’incarico, e la clausola non è vessatoria se il mediatore ha effettivamente svolto la ricerca.
Rapporti con altre norme
L’art. 1755 c.c. subordina la provvigione alla conclusione dell’affare, mentre l’art. 1757 c.c. ne regola la sorte nei contratti condizionati o invalidi. L’art. 1759 c.c. fonda gli obblighi di informazione la cui violazione può escludere sia la provvigione sia il rimborso. Le clausole che assicurano un compenso in caso di mancata conclusione vanno lette alla luce dell’art. 1322 c.c. sull’autonomia contrattuale, dell’art. 1382 c.c. sulla clausola penale e degli artt. 33 e 34 del codice del consumo (d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206), che hanno sostituito gli originari artt. 1469-bis e seguenti c.c. Il mandato, a differenza della mediazione, prevede il rimborso delle anticipazioni e il compenso per l’attività svolta ai sensi dell’art. 1720 c.c.
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Inquadramento e ratio
L’art. 1756 c.c. riconosce al mediatore il diritto al rimborso delle spese sostenute per incarico di una parte, anche se l’affare non viene concluso. La norma completa l’art. 1755 c.c., secondo cui la provvigione spetta solo se l’affare è concluso per effetto dell’intervento del mediatore.
Le due disposizioni esprimono la logica della mediazione come attività a risultato. Il mediatore assume il rischio che la sua opera resti infruttuosa e, in tal caso, non è remunerato; ma non è giusto che sopporti anche le spese anticipate su richiesta di una parte, che ha tratto da quell’attività la possibilità di valutare l’affare. Il rimborso tutela così un interesse minimo del mediatore senza snaturare il carattere aleatorio del suo compenso. La disposizione non ha subito modifiche dal 1942.
Contenuto della disposizione
Il diritto al rimborso presuppone:
La regola è derogabile: il diritto può essere escluso da patti o usi contrari. Gli usi raccolti dalle Camere di commercio prevedono spesso che le spese ordinarie dell’attività di mediazione restino a carico del mediatore, compensate dalla provvigione.
Il rimborso delle spese è cosa diversa da un compenso. In mancanza di patto, la mancata conclusione non dà al mediatore alcun diritto a essere retribuito per l’attività svolta, né al risarcimento per la provvigione perduta: chi conferisce l’incarico resta libero di concludere o no l’affare.
Profili applicativi
Nella pratica immobiliare il tema più frequente non è il rimborso delle spese, ma la validità delle clausole che garantiscono al mediatore un compenso anche senza conclusione dell’affare. L’autonomia contrattuale consente di derogare alla disciplina tipica: è valido il patto che collega il compenso a un fatto diverso dalla conclusione, come lo svolgimento per un certo periodo di un’attività di ricerca, la revoca anticipata dell’incarico a termine o la vendita diretta da parte del proprietario durante l’esclusiva. Si parla in questi casi di mediazione atipica.
Quando però il cliente è un consumatore e il compenso per il rifiuto di concludere l’affare è pari o vicino all’intera provvigione, la clausola va vagliata sotto il profilo della vessatorietà. Il compenso deve essere rapportato all’attività effettivamente svolta, e il patto deve indicarlo in modo chiaro. Se invece il rifiuto deriva da circostanze ostative taciute dal cliente o da lui causate, la clausola assume funzione di penale per la violazione della buona fede ed è soggetta al controllo sulla manifesta eccessività della somma.
Il rimborso può essere negato quando il mediatore abbia agito in mala fede o con grave negligenza, impedendo il perfezionamento dell’affare: il cliente può opporre l’eccezione di inadempimento. Il mediatore che chiede il rimborso deve provare l’incarico, le spese sostenute e la loro inerenza all’incarico.
Orientamenti giurisprudenziali
Rapporti con altre norme
L’art. 1755 c.c. subordina la provvigione alla conclusione dell’affare, mentre l’art. 1757 c.c. ne regola la sorte nei contratti condizionati o invalidi. L’art. 1759 c.c. fonda gli obblighi di informazione la cui violazione può escludere sia la provvigione sia il rimborso. Le clausole che assicurano un compenso in caso di mancata conclusione vanno lette alla luce dell’art. 1322 c.c. sull’autonomia contrattuale, dell’art. 1382 c.c. sulla clausola penale e degli artt. 33 e 34 del codice del consumo (d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206), che hanno sostituito gli originari artt. 1469-bis e seguenti c.c. Il mandato, a differenza della mediazione, prevede il rimborso delle anticipazioni e il compenso per l’attività svolta ai sensi dell’art. 1720 c.c.