Art. 788 c.p.c. Vendita di immobili

Codice di procedura civile – R.D. 28 ottobre 1940, n. 1443

1. Quando occorre procedere alla vendita di immobili, il giudice istruttore provvede con ordinanza a norma dell’articolo 569, terzo comma, se non sorge controversia sulla necessità della vendita.(116)

2. Se sorge controversia, la vendita non può essere disposta se non con sentenza del collegio.

3. La vendita si svolge davanti al giudice istruttore. Si applicano gli articoli 570 e seguenti.(116)

4. Quando le operazioni sono affidate a un professionista, questi provvede direttamente alla vendita, a norma delle disposizioni del presente articolo.(116)

Testo in vigore dal 1° gennaio 2006

Note di aggiornamento

Aggiornamento (116)

La L. 28 dicembre 2005, n. 263 come modificata dal D.L. 30 dicembre 2005, n. 273 convertito con modificazioni dalla L. 23 febbraio 2006, n. 51 ha disposto (con l’art. 2, comma 4) che “Le disposizioni dei commi 1, 2 e 3 entrano in vigore il 1° marzo 2006 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data di entrata in vigore.”

Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 788 c.p.c. regola la vendita degli immobili compresi nella massa da dividere, cioè l’ipotesi in cui il bene non sia comodamente divisibile e nessuno dei condividenti ne chieda o possa ottenerne l’attribuzione per intero (art. 720 c.c.). È la disposizione di maggiore impatto pratico dell’intero procedimento divisorio, perché la vendita all’asta dell’immobile comune è l’esito più frequente delle divisioni contenziose tra eredi o ex coniugi.

La norma realizza un innesto del processo esecutivo nel giudizio di cognizione: la decisione sulla necessità della vendita resta propria del giudizio di divisione, mentre le modalità della vendita seguono le regole dell’espropriazione immobiliare. La legge 28 dicembre 2005, n. 263 ha riscritto il primo, il terzo e il quarto comma, rinviando alla disciplina della vendita con delega a un professionista (art. 569, terzo comma, e artt. 570 ss. c.p.c.), con efficacia per i procedimenti instaurati dal 1° marzo 2006.

Contenuto della disposizione

  • Vendita non controversa (primo comma): se nessuno contesta la necessità della vendita, il giudice la dispone con ordinanza, fissando le modalità secondo l’art. 569, terzo comma, c.p.c. (prezzo base, cauzione, termini per le offerte, vendita senza incanto ed eventuale incanto).
  • Vendita controversa (secondo comma): se sorge controversia sulla necessità della vendita, questa può essere disposta solo con sentenza; il richiamo al collegio è superato, perché la causa è decisa dal tribunale in composizione monocratica (art. 50-bis c.p.c.).
  • Svolgimento (terzo comma): la vendita si svolge davanti al giudice istruttore secondo gli artt. 570 ss. c.p.c. (avviso, pubblicità, offerte, aggiudicazione, decreto di trasferimento).
  • Delega (quarto comma): se le operazioni sono affidate a un professionista, questi provvede direttamente alla vendita, come il delegato dell’art. 591-bis c.p.c.

Nell’ordinanza di vendita convivono due determinazioni distinte: l’accertamento che occorre vendere, proprio del giudizio di divisione, e la fissazione delle modalità, che appartiene ormai al sub-procedimento di vendita ed è soggetta ai rimedi del processo esecutivo.

Profili applicativi

La vendita è un rimedio residuale: la domanda di attribuzione dell’intero, anche di un solo condividente, ne è di ostacolo. Chi vuole evitare l’asta deve quindi chiedere tempestivamente l’assegnazione, offrendo il conguaglio, o contestare la non comoda divisibilità prima che la vendita sia disposta.

Sul regime delle impugnazioni occorre distinguere. Contro la sentenza, o contro l’ordinanza che dispone la vendita nonostante una contestazione e che ne ha la sostanza, si propone appello. Contro gli atti successivi del giudice relativi alla vendita (avviso, aggiudicazione, decreto di trasferimento) si propone opposizione agli atti esecutivi nel termine di venti giorni, e la mancata opposizione sana i vizi delle fasi superate. Le difficoltà e i vizi degli atti del professionista delegato vanno prima sottoposti al giudice con il reclamo dell’art. 591-ter c.p.c.; gli atti del delegato non sono direttamente opponibili. Errore ricorrente è attendere il decreto di trasferimento per far valere irregolarità degli avvisi o della pubblicità ormai sanate.

Orientamenti giurisprudenziali

  • Cassazione civile, Sezioni Unite, 29 luglio 2013, n. 18185: il rinvio dell’art. 788 c.p.c. alle norme sull’espropriazione forzata va inteso in senso sistematico ed estende alla vendita divisoria l’apparato rimediale del processo esecutivo; le invalidità vanno fatte valere con l’opposizione agli atti esecutivi nei termini di decadenza, e non è esperibile un’autonoma azione di nullità contro il decreto di trasferimento per vizi degli atti preparatori non tempestivamente dedotti.
  • Cassazione civile, sez. II, 23 gennaio 2025, n. 1628: le difficoltà del professionista delegato si risolvono con il ricorso al giudice ai sensi dell’art. 591-ter c.p.c. e non con il procedimento dell’art. 790 c.p.c.; il condividente può invece proporre opposizione agli atti esecutivi contro il decreto di trasferimento per vizi propri o derivati, e la Corte ha cassato la decisione che l’aveva dichiarata inammissibile.
  • Cassazione civile, sez. II, ord. 9 agosto 2023, n. 24251: il rinvio della causa per la decisione in vista della sentenza sulla necessità della vendita revoca implicitamente l’ordinanza di vendita già emessa; la nuova ordinanza che dispone la vendita è un provvedimento autonomo, appellabile, senza effetti preclusivi derivanti dalla mancata impugnazione della prima.
  • Cassazione civile, sez. II, 8 novembre 2010, n. 22663: l’ordinanza che dispone la vendita o l’assegnazione dell’immobile in presenza di contestazioni, irritualmente emessa in luogo della sentenza dell’art. 788, secondo comma, c.p.c., è appellabile e non ricorribile per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost.; il ricorso è stato dichiarato inammissibile.
  • Cassazione civile, sez. II, ord. 27 ottobre 2022, n. 31823: gli atti del giudice relativi alla vendita nel giudizio di divisione sono soggetti all’opposizione agli atti esecutivi, nell’ambito della quale può essere chiesta anche la sospensione delle operazioni di vendita; l’ordinanza resa in sede di reclamo sulla sospensione non è ricorribile per cassazione.
  • Cassazione civile, sez. II, 9 maggio 2013, n. 10990: l’ordinanza che dispone il proseguimento delle operazioni di vendita in attuazione di una sentenza non definitiva sulla non comoda divisibilità è meramente ordinatoria e non autonomamente impugnabile; le relative questioni si fanno valere con l’appello contro la sentenza non definitiva.
  • Cassazione civile, sez. II, 11 luglio 2019, n. 18683: la vendita all’incanto degli immobili indivisibili è rimedio residuale, praticabile solo quando nessun condividente possa o voglia ottenere l’attribuzione dell’intero; la domanda di attribuzione, anche di uno solo, è di ostacolo alla vendita.

Rapporti con altre norme

L’art. 788 c.p.c. va coordinato con l’art. 787 c.p.c. sulla vendita dei mobili e con l’art. 786 c.p.c. sulla delega. Rinvia agli artt. 569, 570 ss. e 591-bis c.p.c.; per i rimedi rilevano gli artt. 591-ter, 617 e 618 c.p.c. Sul piano sostanziale presuppone gli artt. 718 e 720 c.c. e l’art. 1114 c.c., applicabili a ogni comunione per il richiamo dell’art. 1116 c.c. Nella divisione endoesecutiva (artt. 600 e 601 c.p.c.) la vendita disposta nel giudizio divisorio sostituisce quella della sola quota pignorata. Il ricavato è ripartito con il progetto di divisione (art. 789 c.p.c.).