Art. 907 c.c. Distanza delle costruzioni dalle vedute

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 907 c.c. chiude la sezione del codice dedicata alle vedute, cioè alle aperture che consentono non solo di ricevere luce e aria ma anche di guardare e affacciarsi sul fondo vicino (inspectio e prospectio). Mentre gli artt. 905 e 906 c.c. pongono limiti a chi apre la veduta, l’art. 907 c.c. guarda alla posizione opposta e vincola il proprietario del fondo su cui la veduta si esercita: una volta che il diritto di veduta sia stato acquistato, il vicino non può costruire a meno di tre metri.

La ratio è la tutela dell’effettivo godimento della veduta, che assicura aria, luce e possibilità di affaccio, contro costruzioni che la soffochino. La norma esprime un bilanciamento già compiuto dal legislatore tra l’interesse del proprietario a edificare e il valore sociale del diritto di veduta, che attiene all’igiene e alla vivibilità degli edifici. La disposizione è rimasta immutata dal 1942.

Contenuto della disposizione

La norma contiene tre regole:

• vedute dirette: chi ha acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino può pretendere che il proprietario di questo non fabbrichi a distanza inferiore a tre metri, misurata secondo l’art. 905 c.c., cioè dalla faccia esteriore del muro in cui si apre la veduta o, per balconi e sporti, dalla loro linea esteriore;
• vedute dirette che sono anche oblique: la distanza di tre metri va osservata anche dai lati della finestra da cui si esercita la veduta obliqua; se invece la veduta è soltanto obliqua, la distanza da rispettare resta quella di settantacinque centimetri dell’art. 906 c.c.;
• costruzione in appoggio: se il vicino vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui si aprono le vedute, deve arrestarsi almeno tre metri sotto la loro soglia.

Presupposto indispensabile è l’anteriorità del diritto di veduta rispetto all’esercizio della facoltà di costruire. Il diritto può derivare dalla proprietà, quando la veduta sia aperta nel rispetto delle distanze dell’art. 905 c.c., oppure da una servitù acquistata per contratto, testamento, usucapione o destinazione del padre di famiglia, trattandosi di servitù apparente.

Profili applicativi

Il primo accertamento riguarda la natura dell’apertura: una finestra con vetrata fissa, che consente di vedere ma non di affacciarsi, è una luce e non una veduta, e non beneficia della distanza dell’art. 907 c.c. Chi lamenta la violazione deve poi dimostrare il titolo del proprio diritto; per l’usucapione occorre provare che l’apertura avesse le caratteristiche di veduta per l’intero ventennio.

La nozione di “fabbricare” è ampia e comprende ogni manufatto stabile idoneo a limitare l’esercizio della veduta: tettoie, pergotende con struttura fissa, verande, ampliamenti e sopraelevazioni. La qualificazione dell’opera come costruzione è apprezzamento di fatto del giudice di merito. Nei condomini il proprietario del piano superiore ha diritto alla veduta in appiombo fino alla base dell’edificio, e il condomino sottostante non può erigere strutture entro tre metri dal balcone sovrastante.

Errore ricorrente è invocare il rispetto delle distanze tra costruzioni dell’art. 873 c.c., dei regolamenti edilizi o il possesso del titolo abilitativo: la disciplina delle vedute è autonoma e prevale nei rapporti tra privati. Neppure l’irregolarità urbanistica della veduta esclude la tutela. Il rimedio tipico è la riduzione in pristino, con arretramento o demolizione dell’opera.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 12 dicembre 2023, n. 34717: chi invoca l’art. 907 c.c. per un’apertura a distanza irregolare deve provare il titolo, derivativo od originario, della servitù di veduta; la distanza vale per le nuove costruzioni e non per la ricostruzione di edifici demoliti; da un balcone perpendicolare alla proprietà altrui si esercita veduta diretta.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 25 settembre 2025, n. 26144: il distacco dell’art. 907 c.c. opera sia per le vedute aperte per diritto di proprietà sia per quelle acquistate a titolo di servitù; gli atti amministrativi edilizi non incidono sui rapporti di vicinato, sicché la veduta urbanisticamente irregolare resta tutelata.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 26 settembre 2025, n. 26266: la disciplina delle vedute ha natura e finalità diverse da quella delle distanze tra costruzioni; il rispetto dell’art. 873 c.c. e il titolo edilizio sono irrilevanti; la veduta soltanto obliqua richiede la distanza dell’art. 906 c.c.; il pregiudizio all’economia nazionale non impedisce la demolizione di edifici abitativi.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 7 ottobre 2025, n. 26991: tra privati confinanti si applica l’art. 907 c.c. e non il regolamento edilizio sugli sporti ornamentali, sicché la tettoia sul terrazzo va demolita fino al rispetto dei tre metri.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 2 marzo 2023, n. 6277: la pergotenda con struttura stabile deve rispettare i tre metri dal balcone sovrastante; l’impossibilità materiale di rispettare la distanza non è una deroga e l’art. 1102 c.c. non limita l’art. 907 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 21 marzo 2024, n. 7622: stabilire se tende con intelaiatura fissa costituiscano costruzione è valutazione di merito, fondata su volumi, stabilità e attitudine a limitare la veduta in appiombo, che il condomino del piano superiore può esercitare fino alla base dell’edificio.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 16 settembre 2024, n. 24842: il finestrone a vetrata fissa che consente la vista ma non l’affaccio è luce irregolare e non veduta, con conseguente inapplicabilità dell’art. 907 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 28 luglio 2021, n. 21624: incorre in extrapetizione il giudice che, a fronte di una domanda fondata sulla violazione della distanza dalle vedute, condanni per violazione dell’art. 873 c.c.; l’usucapione della veduta richiede la prova delle caratteristiche dell’apertura per l’intero ventennio.

Rapporti con altre norme

L’art. 900 c.c. distingue luci e vedute; gli artt. 905 e 906 c.c. fissano le distanze per l’apertura delle vedute dirette e oblique e il criterio di misurazione richiamato dall’art. 907 c.c. Le distanze tra costruzioni sono regolate dagli artt. 873 e seguenti c.c., con l’esenzione dei muri di cinta dell’art. 878 c.c. L’acquisto della servitù di veduta passa per gli artt. 1031, 1061, 1062 e 1158 c.c.; nel condominio l’uso delle parti comuni (art. 1102 c.c.) non deroga alle distanze dalle vedute. La riduzione in pristino si attua secondo le regole sull’esecuzione degli obblighi di non fare dell’art. 2933 c.c.