Art. 905 c.c. Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 905 c.c. fa parte della sezione dedicata alle luci e alle vedute, che il codice colloca tra le norme sui rapporti di vicinato nell’ambito della proprietà fondiaria. L’art. 900 c.c. distingue le finestre e le altre aperture in due specie: le luci, che danno passaggio alla luce e all’aria ma non consentono di affacciarsi, e le vedute o prospetti, che permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente sul fondo altrui.

L’art. 905 c.c. regola le vedute dirette e le opere che consentono l’affaccio, imponendo una distanza minima dal confine. La ratio è la tutela della riservatezza e della tranquillità del fondo vicino contro le indiscrezioni, cioè contro la possibilità di osservarlo da posizione ravvicinata. Si tratta di un interesse esclusivamente privato, diverso da quello di igiene, decoro e sicurezza perseguito dalle norme sulle distanze tra costruzioni. Il testo è rimasto invariato dal 1942.

Contenuto della disposizione

La norma si articola in tre commi.

• Vedute dirette (primo comma): non possono aprirsi verso il fondo del vicino, chiuso o non chiuso, né sopra il suo tetto, se tra quel fondo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono non vi è la distanza di un metro e mezzo.
• Balconi, sporti, terrazze, lastrici solari e simili (secondo comma): se muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo vicino, richiedono la stessa distanza di un metro e mezzo, misurata dalla linea esteriore dell’opera, cioè dal suo limite più sporgente.
• Via pubblica (terzo comma): il divieto cessa quando tra i due fondi si interpone una via pubblica.

Presupposto dell’applicazione è che l’opera consenta l’affaccio, ossia l’inspectio (guardare dentro) e la prospectio (guardare di fronte e intorno) sul fondo altrui, in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza. La veduta è diretta quando chi si affaccia guarda frontalmente il fondo vicino; per le vedute laterali e oblique l’art. 906 c.c. prevede una distanza minore, di settantacinque centimetri. Le vedute aperte a distanza illegittima possono essere mantenute solo se il proprietario ha acquistato la relativa servitù, per contratto, testamento, usucapione o destinazione del padre di famiglia.

Profili applicativi

La prima questione è la qualificazione dell’apertura. Un parapetto troppo basso, inidoneo a garantire un affaccio sicuro, o un affaccio possibile solo scavalcando ringhiere o ostacoli, escludono la veduta; l’apertura può allora costituire una luce irregolare, che il vicino può sempre chiedere di regolarizzare e che non si acquista per usucapione.

La seconda riguarda la qualificazione della veduta come diretta o obliqua, che va compiuta in base alla posizione di chi guarda: dal balcone perpendicolare alla proprietà altrui si esercita, rispetto al lato frontale, una veduta diretta.

La terza attiene al rapporto con le distanze tra costruzioni. Il criterio della prevenzione, che consente a chi edifica per primo di scegliere la propria posizione rispetto al confine, non vale per le vedute: chi costruisce per primo deve comunque tenere le vedute a un metro e mezzo dal confine, anche se il fondo vicino è inedificato. Errore ricorrente è ritenere che la mera esistenza di un’apertura irregolare consenta di pretendere dal vicino il rispetto delle distanze dell’art. 907 c.c.: chi invoca tale tutela deve provare il titolo della servitù. Quando la veduta è aperta legittimamente, invece, sorge il diritto di esigere che il vicino non costruisca a meno di tre metri.

Nel condominio le norme sulle vedute si applicano in quanto compatibili con la struttura dell’edificio e con l’uso delle parti comuni, ciò che richiede una verifica caso per caso.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5605: l’art. 905 c.c. non ha alcuna correlazione con l’art. 873 c.c., poiché tutela interessi privati di riservatezza e non interessi generali; non è quindi integrato dai regolamenti locali che fissano distanze maggiori tra fabbricati o dal confine, e accertato il rispetto del metro e mezzo non occorrono ulteriori verifiche.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 14 maggio 2025, n. 12885: il principio della prevenzione non opera in materia di vedute; il diritto di esigere le distanze dell’art. 907 c.c. sorge solo se la veduta è stata aperta ad almeno un metro e mezzo dal confine, e chi vuole mantenere aperture a distanza inferiore deve provare l’acquisto della servitù.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 17 luglio 2025, n. 19976: per aversi veduta soggetta agli artt. 905 e 907 c.c. l’affaccio deve essere esercitabile in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza; non basta la possibilità di scavalcare ringhiere o ostacoli, e le aperture prive dei requisiti della veduta e della luce regolare sono luci irregolari, non usucapibili.
• Cassazione civile, sez. II, 12 dicembre 2023, n. 34717: chi invoca la tutela della veduta aperta a distanza irregolare deve provare il titolo, derivativo od originario, della servitù; la distanza dalla veduta usucapita riguarda solo le nuove costruzioni e non la ricostruzione di edifici demoliti; la distinzione tra veduta diretta e obliqua si fonda sulla posizione di chi guarda.
• Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 2009, n. 11956: la proprietà di un immobile prospiciente il fondo altrui non attribuisce, senza un titolo specifico, la servitù di veduta; una situazione di mero fatto, consistente in aperture a distanza inferiore a quella dell’art. 905 c.c., non è tutelabile in via petitoria per imporre al vicino le distanze dell’art. 907 c.c.

Rapporti con altre norme

L’art. 900 c.c. fornisce la nozione di luce e di veduta; l’art. 901 c.c. fissa i requisiti delle luci regolari e l’art. 902 c.c. considera luce l’apertura priva dei caratteri di veduta. L’art. 906 c.c. regola le vedute laterali e oblique e l’art. 907 c.c. impone al vicino, una volta acquistato il diritto di veduta, di non costruire a meno di tre metri. Rispetto all’art. 873 c.c. sulle distanze tra costruzioni la disciplina è autonoma. Il mantenimento di vedute irregolari presuppone una servitù, che in quanto apparente si acquista anche per usucapione (art. 1061 e art. 1158 c.c.) o per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.). La violazione si fa valere con l’azione negatoria (art. 949 c.c.) per la chiusura o l’arretramento dell’opera e con la domanda di risarcimento del danno.