Art. 1861 c.c. Nozione

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1861 c.c. apre il capo XVIII del titolo III del libro quarto, dedicato alla rendita perpetua, e ne fornisce la nozione. Si tratta di una figura di antica tradizione, erede dei censi e delle prestazioni perpetue dell’ordinamento preunitario, con cui il trasferimento di un bene o di un capitale viene remunerato non con un prezzo pagato in unica soluzione, ma con una prestazione periodica destinata a durare senza limite di tempo.

Il legislatore del 1942 ha conservato il tipo, temperandone però il carattere perpetuo con il diritto irrinunciabile del debitore di riscattare la rendita (art. 1865 c.c.), in coerenza con il disfavore dell’ordinamento verso i vincoli perpetui sulla proprietà e sul patrimonio. Nella prassi contemporanea il contratto è raro; conserva rilievo soprattutto per le prestazioni perpetue di origine risalente e per le relative affrancazioni. Il testo non ha subito modifiche.

Contenuto della disposizione

Il primo comma descrive la rendita perpetua a titolo oneroso: una parte attribuisce all’altra il diritto di esigere in perpetuo una prestazione periodica di denaro o di altre cose fungibili, come corrispettivo dell’alienazione di un immobile o della cessione di un capitale. In base all’oggetto del trasferimento, l’art. 1863 c.c. distingue la rendita fondiaria, costituita mediante alienazione di un immobile, dalla rendita semplice, costituita mediante cessione di un capitale.

Il secondo comma ammette la costituzione della rendita come onere di un’alienazione gratuita: chi dona un immobile o un capitale può imporre al donatario di corrispondere una rendita perpetua a sé o a un terzo. In tal caso la causa resta liberale e si applicano le regole della donazione modale, con i limiti di valore dell’art. 793 c.c.

• forma: scritta a pena di nullità (art. 1350, n. 10, c.c.), con le ulteriori regole della vendita o della donazione per l’atto di alienazione (art. 1862 c.c.);
• garanzia: la rendita semplice deve essere garantita da ipoteca su un immobile, altrimenti il capitale è ripetibile (art. 1864 c.c.);
• oggetto della prestazione: denaro o cose fungibili, a periodicità fissa;
• durata: perpetua, ma con facoltà di riscatto del debitore, che le parti possono soltanto differire entro i limiti dell’art. 1865 c.c. (dieci anni per la rendita semplice, trenta per quella fondiaria).

Profili applicativi

La questione più ricorrente è la qualificazione. Un corrispettivo periodico illimitato nel tempo non integra necessariamente una rendita perpetua: occorre che esso remuneri il trasferimento definitivo di un bene o di un capitale. Se il canone è invece commisurato al tempo di godimento di un bene che resta del concedente, si è in presenza di un rapporto di tipo locativo o di affitto; se la prestazione è commisurata alla durata della vita di una persona, si ha rendita vitalizia (art. 1872 c.c.), con il diverso regime dell’alea.

Sul piano dei rimedi, il debitore può liberarsi con il riscatto volontario, pagando la somma risultante dalla capitalizzazione della rendita annua al tasso legale (art. 1866 c.c.); il creditore può imporre il riscatto forzoso nei casi dell’art. 1867 c.c., tra cui la mora nel pagamento di due annualità. Le singole annualità si prescrivono in cinque anni (art. 2948, n. 1, c.c.). Per le prestazioni fondiarie perpetue di antica costituzione opera la disciplina speciale dell’affrancazione, con il procedimento e i criteri di calcolo della legge 22 luglio 1966, n. 607.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 22 ottobre 2019, n. 26878: un contratto che attribuisce il diritto perpetuo di estrarre materiale da una cava verso un canone annuale perpetuo va ricondotto allo schema dell’affitto e non alla vendita, perché il canone è commisurato al tempo del godimento e non al valore del bene. La pronuncia offre un criterio utile per distinguere la rendita, corrispettivo di un trasferimento, dal canone di godimento.
• Cassazione civile, sez. II, 28 gennaio 1985, n. 444: la colonia perpetua, istituto consuetudinario abolito dal codice del 1865, resta configurabile per i rapporti anteriori e trova disciplina nella legge n. 607/1966, in relazione alla normativa dettata per le prestazioni fondiarie perpetue.
• Corte costituzionale, 21 marzo 1969, n. 37: la legge n. 607/1966 su enfiteusi e prestazioni fondiarie perpetue è stata dichiarata illegittima nella parte in cui applicava i criteri di riduzione dei canoni e di calcolo del capitale di affrancazione, ancorati ai redditi del 1939, anche ai rapporti costituiti dopo il 28 ottobre 1941; per quelli anteriori, la scelta legislativa è stata ritenuta ragionevole.
• Corte costituzionale, 1 luglio 1986, n. 170: è legittima la norma che, nelle cause di affrancazione di canoni, censi e altre prestazioni perpetue, subordina la proponibilità della domanda al previo deposito del prezzo di riscatto, onere che garantisce la serietà dell’iniziativa e l’equilibrio del rapporto.

Rapporti con altre norme

Gli artt. 1862-1871 c.c. completano la disciplina: l’art. 1862 c.c. assoggetta l’alienazione alle norme della vendita o della donazione, secondo che sia onerosa o gratuita; l’art. 1863 c.c. distingue rendita fondiaria e semplice; l’art. 1864 c.c. impone la garanzia ipotecaria della rendita semplice; gli artt. 1865-1868 c.c. regolano il riscatto volontario, le sue modalità, il riscatto forzoso e quello per insolvenza del debitore. La forma scritta è imposta dall’art. 1350, n. 10, c.c. La figura confina con l’enfiteusi (artt. 957 ss. c.c.), anch’essa soggetta ad affrancazione, e con la rendita vitalizia (artt. 1872 ss. c.c.). La prescrizione delle annualità segue l’art. 2948 c.c.; nella liquidazione giudiziale la rendita perpetua è riscattata secondo l’art. 1866 c.c. (art. 159 del d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14).