Art. 1353 c.c. Contratto condizionale

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1353 c.c. apre la sezione del libro quarto dedicata alla condizione, che il codice regola negli artt. 1353-1361 c.c. La condizione è un elemento accidentale del contratto: non è necessaria alla sua esistenza, ma, se le parti la inseriscono, ne condiziona gli effetti. Con essa i contraenti subordinano l’efficacia o la risoluzione del contratto, o di un singolo patto, a un avvenimento futuro e incerto.

La funzione è consentire alle parti di gestire l’incertezza: il contratto viene concluso subito, ma i suoi effetti sono agganciati a un evento il cui verificarsi non è sicuro, come il rilascio di un permesso di costruire, la concessione di un mutuo o l’approvazione di una variante urbanistica. Il rischio dell’evento viene così distribuito in modo consapevole. Il testo è immutato dal 1942.

Contenuto della disposizione

La norma individua due tipi di condizione:

• sospensiva: il contratto è concluso ma i suoi effetti restano sospesi fino all’avveramento dell’evento; se questo non si verifica, il contratto diviene definitivamente inefficace;
• risolutiva: il contratto produce subito i suoi effetti, che vengono meno se l’evento si verifica.

L’evento deve essere futuro e incerto, cioè non ancora verificatosi e di cui non sia sicuro l’accadimento; se è certo nell’an ma incerto nel quando si ha un termine, non una condizione. Secondo la fonte dell’evento si distinguono la condizione casuale, che dipende dal caso o da terzi, la condizione potestativa, che dipende dalla volontà di una parte, e la condizione mista, che dipende in parte dalla volontà di una parte e in parte dal caso o da terzi. La condizione può riguardare l’intero contratto o un singolo patto, e può essere posta nell’interesse di entrambe le parti o di una sola.

Profili applicativi

Il primo problema è qualificare la clausola. Quando le parti collegano a un evento futuro non l’efficacia del contratto ma solo il tempo di una prestazione, come la stipula del definitivo «all’erogazione del mutuo», non si ha condizione ma un termine di adempimento, che matura sia con il verificarsi dell’evento sia con la certezza che non si verificherà: in tal caso il diniego del finanziamento non scioglie il promissario acquirente. La qualificazione spetta al giudice di merito, che deve interpretare la clausola alla luce dell’intero contratto.

La condizione si presume bilaterale, cioè posta nell’interesse di entrambe le parti. Solo se risulta da una clausola espressa o da elementi univoci che l’altra parte non ha alcun interesse all’evento, la condizione è unilaterale e il contraente nel cui interesse è posta può rinunciarvi, anche per fatti concludenti, prima o dopo l’avveramento. È ammessa anche la condizione di adempimento, con cui le parti subordinano l’efficacia del contratto all’esatto adempimento di un’obbligazione da esso nascente. Sul piano probatorio, l’avveramento della condizione sospensiva è fatto costitutivo del diritto e va provato da chi lo invoca, mentre il mancato avveramento è una mera difesa che il giudice rileva anche d’ufficio.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 15 febbraio 2002, n. 2214: il mancato avveramento della condizione sospensiva non è un’eccezione in senso proprio ma una difesa che contesta i fatti costitutivi della domanda, e va verificato dal giudice anche d’ufficio.
• Cassazione civile, sez. II, 22 novembre 2012, n. 20708: la condizione si presume bilaterale; la natura unilaterale, eccezionale, deve essere rigorosamente provata da chi la deduce, e solo in tal caso la parte interessata può rinunciarvi senza che l’altra possa opporsi.
• Cassazione civile, sez. II, 5 giugno 2008, n. 14938: il promissario acquirente può rinunciare alla condizione sospensiva posta nel suo esclusivo interesse anche per fatti concludenti, come la domanda di trasferimento del bene a prescindere dall’evento dedotto.
• Cassazione civile, sez. III, 12 marzo 2024, n. 6535: è ammissibile la condizione di adempimento, sospensiva o risolutiva; non è meramente potestativa e, a differenza della risoluzione per inadempimento, non richiede che l’inadempimento sia di non scarsa importanza, perché condiziona il momento esecutivo e non la nascita delle obbligazioni.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 26 gennaio 2024, n. 2514: se le parti collegano all’erogazione di un finanziamento solo il tempo della stipula del definitivo, si ha un termine di adempimento e non una condizione; il termine matura anche con il diniego del mutuo.
• Cassazione civile, sez. II, 24 gennaio 2025, n. 1761: condizione sospensiva e condizione risolutiva possono coesistere nello stesso contratto, perché assolvono funzioni diverse; la concessione di proroghe per l’avveramento della prima non implica rinuncia alla seconda.
• Cassazione civile, sez. VI-2, ord. 19 novembre 2021, n. 35516: l’onere di provare l’avveramento della condizione sospensiva grava su chi ne trae il proprio diritto; il professionista il cui compenso era subordinato all’erogazione di un finanziamento deve provarne l’effettiva erogazione. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

Rapporti con altre norme

L’art. 1354 c.c. sancisce la nullità delle condizioni illecite e delle condizioni sospensive impossibili, mentre l’art. 1355 c.c. colpisce la condizione sospensiva meramente potestativa. Gli artt. 1356 e 1357 c.c. regolano gli atti conservativi e di disposizione in pendenza della condizione; l’art. 1358 c.c. impone in quella fase di comportarsi secondo buona fede, e l’art. 1359 c.c. considera avverata la condizione mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario. L’art. 1360 c.c. stabilisce la retroattività dell’avveramento e l’art. 1361 c.c. la sorte degli atti di amministrazione. Il termine è disciplinato, per le obbligazioni, dagli artt. 1183 ss. c.c. Alcuni atti non tollerano condizioni (ad esempio l’accettazione dell’eredità, art. 475 c.c., e il riconoscimento del figlio, art. 257 c.c.). Per gli immobili, la condizione va menzionata nella nota di trascrizione ai sensi dell’art. 2659 c.c., perché sia opponibile ai terzi.