Cassazione civile, sez. unite, 8 aprile 2008, n. 9148
La sentenza in commento rappresenta un punto di svolta in materia di responsabilitĂ dei singoli condomini in riferimento ai debiti contratti dal condominio per il godimento di beni e servizi comuni.
La Cassazione, relativamente ai suddetti rapporti obbligatori, concernenti prestazioni normalmente non divisibili e rispetto alle quali ciascun condomino avrebbe interesse per lâintero, ha sempre mostrato maggior propensione nel ritenere i singoli condomini legati da un vincolo di solidarietĂ ex art. 1294 c.c. (principio che non sarebbe derogato dallâart. 1123 cod. civ., che si limita a ripartire gli oneri allâinterno del condominio). Pertanto, secondo tale orientamento, ciascuno condomino sarebbe tenuto per lâintero allâadempimento, salvo il diritto di regresso nei confronti degli altri condomini insolventi (cfr. ex multis Cass. civ. n. 14593/2004 e n. 17563/2005).
Secondo altro orientamento, decisamente minoritario, avrebbe invece vigore il principio della parziarietĂ , ovvero dalla ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nellâinteresse del condominio in proporzione alle rispettive quote.
Stante il contrasto giurisprudenziale, le Sezioni unite, investite della questione, hanno deciso di accreditare il secondo, seppur minoritario, dei due orientamenti. In particolare è stata rilevata la carenza nelle obbligazioni assunte nellâinteresse del condominio di uno dei tre requisiti necessari a configurare la solidarietĂ passiva.
Se infatti si riscontrano certamente la pluralitĂ dei debitori (i condomini) e lâunicitĂ della causa (eadem causa obbligandi), è discutibile, invece, la unicitĂ della prestazione (idem debitum).
La prestazione è certamente unica e indivisibile per il creditore, il quale ha operato in favore di tutti i condomini (ad es. per il rifacimento della facciata dellâedificio o lâimpermeabilizzazione del tetto), mentre per i condebitori si risolve nel versamento di una somma di denaro, cioè in una prestazione sĂŹ comune, ma ânaturalisticamenteâ divisibile.
La S.C. ha osservato altresĂŹ come la solidarietĂ nel condominio non sia contemplata in nessuna disposizione di legge e che lâart. 1123 c.c., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue tra il profilo esterno e quello interno dellâobbligazione (al contrario di quanto sostenuto, con elegante espediente giuridico, dalla giurisprudenza maggioritaria).
Ne deriva pertanto che lâamministratore, per le obbligazioni assunte nellâinteresse del condominio, vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni, del mandato conferitogli ed in ragione delle specifiche quote. Le obbligazioni e le susseguenti responsabilitĂ dei singoli condomini sono dunque governate dal criterio dalla parziarietĂ e non da quello della solidarietĂ .
Ai singoli proprietari si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto âinteresse del condominioâ, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dellâedificio, per la prestazione dei servizi nellâinteresse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
Tale principio salvaguarda il singolo condomino da eventuali richieste di rilevanti somme di denaro nei suoi confronti, a seguito della scelta effettuata dal creditore.
La parziarietĂ del vincolo obbligatorio ha infatti il pregio di anticipare la ripartizione del debito al momento dellâadempimento, senza rimandare al momento della rivalsa. La solidarietĂ viceversa avvantaggerebbe il creditore che, conoscendo anticipatamente la situazione della parte debitrice, potrebbe cautelarsi in vari modi, primo fra tutti la scelta dei soggetti, in ragione della relativa solvibilitĂ , nei confronti dei quali esigere il pagamento dellâintero.
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Cassazione civile, sez. unite, 8 aprile 2008, n. 9148
