Svolgimento del processo
Con decreto 24 marzo 1884, il Presidente del Tribunale di Bologna ingiunse al Condominio di via Frassinago 15, Bologna, ed ai condomini (omissis) ed alla societĂ I.B.O. s.r.l. di pagare alla Edilfast s.r.l. L. 66.800.276, quale residuo del corrispettivo per i lavori eseguiti nellâedificio condominiale.
Proposero opposizione con distinti atti di citazione Anna e Adriana Rabbi, le quali dedussero lâinammissibilitĂ della duplice condanna emessa sia a carico del condominio, sia nei loro confronti in via solidale, posto che avevano adempiuto pro quota alle obbligazioni assunte nei confronti della societĂ Edilfast; Alfredo Rabbi asserĂŹ di aver acquistato il solo diritto di usufrutto di una unitĂ immobiliare in data 2 giugno 1993, quando i lavori commessi alla societĂ Edilfast erano stati giĂ ultimati: in ogni caso, trattandosi di spese riguardanti opere di manutenzione straordinaria, esse erano a carico del nudo proprietario.
Riuniti i giudizi e chiamati in causa il Condominio, i condomini Innocenzo Quarantotto, Tranquilla Biagini e la societĂ I.b.o. s.r.l., i quali chiesero il rigetto della domanda proposta con il ricorso per ingiunzione, con sentenza 28 aprile 2000 il Tribunale di Bologna revocò il decreto; con sentenza 19 febbraio 2003, la Corte dâAppello di Bologna respinse lâimpugnazione proposta dalla societĂ Edilfast.
Ha proposto ricorso per cassazione con sei motivi la societĂ Edilfast; hanno resistito con controricorso Anna, Adriana e Alfredo Rabbi. Non ha svolto attivitĂ difensiva lâintimato Condominio via Frassinago 15, in persona dellâamministratore in carica.
La Seconda Sezione civile, con ordinanza 7 febbraio 2007, n. 2621, ha rimesso gli atti al Primo Presidente, avendo ritenuto la sussistenza di un contrasto allâinterno della sezione, posto che per un primo indirizzo (maggioritario) la responsabilitĂ dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi avrebbe natura solidale, mentre per un secondo orientamento, decisamente minoritario, avrebbe vigore il principio della parziarietĂ , ovverosia dalla ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nellâinteresse del condominio in proporzione alle rispettive quote.
Per la risoluzione del contrasto la causa viene alle Sezioni Unite civili.
Motivi della decisione
La societĂ ricorrente lamenta:
1.1 con il primo motivo, violazione e falsa applicazione degli artt. 1115 e 1139 cod. civ., in relazione allâart. 360 n. 3, cod. proc. civ. La giurisprudenza dominante, anche successivamente allâisolata sentenza n. 8530 del 1996, che aveva affermato la parziarietĂ , ha sempre sostenuto e continua a sostenere la natura solidale delle obbligazioni dei condomini;
1.2 con il secondo motivo, falsa applicazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ., ai senso dellâart. 360 n. 3 cod. proc. civ., posto che la ripartizione delle spese fra nudo proprietario usufruttuario operano nei rapporti interni e non sono opponibili al terzo creditore;
1.3 con il terzo motivo, violazione dellâart. 112 cod. proc. civ., in relazione allâart. 360 n. 3 cod. proc. civ., poichĂŠ la sentenza di primo grado aveva posto a fondamento della decisione ragioni diverse da quelle dedotte nellâopposizione al decreto ingiuntivo;
1.4 con il quarto motivo, omessa compensazione delle spese processuali con riferimento ad Alfredo Rabbi;
Con il quinto motivo, violazione dellâart. 91 cod. proc. civ., ai sensi degli artt. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ., non sussistendo soccombenza nei confronti del Condominio, che era stato chiamato in giudizio da Alfredo Rabbi;
Con il sesto motivo, violazione dellâart. 63 disp. att., in relazione allâart. 360 n. 3 cod. proc. civ., non aveva tenuto conto dellâorientamento della Suprema Corte, secondo cui lâacquirente di una unitĂ immobiliare doveva essere tenuto alle spese solidalmente al suo dante causa.
2.1 La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, riguarda la natura delle obbligazioni dei condomini.
Secondo lâorientamento maggioritario della giurisprudenza, la responsabilitĂ dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal âcondominioâ verso i terzi ha natura solidale, avuto riguardo al principio generale stabilito dallâart. 1294 cod. civ. per lâipotesi in cui piĂš soggetti siano obbligati per la medesima prestazione: principio non derogato dallâart. 1123 cod. civ., che si limita a ripartire gli oneri allâinterno del condominio (Cass., Sez. II, 5 aprile 1982, n. 2085; Cass., Sez. II, 17 aprile 1993, n. 4558; Cass., Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14593; Cass., Sez. II, 31 agosto 2005, n. 17563).
Per lâindirizzo decisamente minoritario, la responsabilitĂ dei condomini è retta dal criterio dalla parziarietĂ : in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nellâinteresse del âcondominioâ, relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dellâedificio, per la prestazione dei servizi nellâinteresse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditali i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e lâobbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie (Cass., Sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530).
2.2 Per determinare i principi di diritto, che regolano le obbligazioni (contrattuali) unitarie le quali vincolano la pluralitĂ di soggetti passivi â i condomini â occorre muovere dal fondamento della solidarietĂ .
Lâassunto è che la solidarietĂ passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali â e di una precisa disposizione di legge â il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralitĂ dei debitori e lâidentica causa dellâobbligazione; che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietĂ tra i condomini, cui osta la parziarietĂ intrinseca della prestazione; che la solidarietĂ non possa ricondursi alla asserita unitarietĂ del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un âente di gestioneâ, ma una organizzazione pluralistica e lâamministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno.
La disposizione dellâart. 1292 cod. civ. â è noto â si limita a descrivere il fenomeno e le sue conseguenze. Invero, sotto la rubrica ânozione della solidarietĂ â, definisce lâobbligazione in solido quella in cui âpiĂš debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazioneâ e aggiunge che ciascuno può essere costretto allâadempimento per la totalitĂ (con liberazione degli altri). Lâart. 1294 cod. civ. stabilisce che âi condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamenteâ. Nessuna delle norme, tuttavia, precisa la ratio della solidarietĂ , ovverosia ne chiarisce il fondamento (che risulta necessario, quanto meno, per risolvere i casi dubbi).
Stando allâinterpretazione piĂš accreditata, le obbligazioni solidali, indivisibili e parziarie raffigurano le risposte dellâordinamento ai problemi derivanti dalla presenza di piĂš debitori (o creditori), dalla unicitĂ della causa dellâobbligazione (eadem causa obbligandi) e dalla unicitĂ della prestazione (eadem res debita).
Mentre dalla pluralitĂ dei debitori e dalla unicitĂ della causa dellâobbligazione scaturiscono questioni che, nella specie, non rilevano, la categoria dellâidem debitum propone problemi tecnici considerevoli: in particolare, la unicitĂ della prestazione che, per natura, è suscettibile di divisione, e la individuazione del vincolo della solidarietĂ rispetto alla prestazione la quale, nel suo sostrato di fatto, è naturalisticamente parziaria.
Semplificando categorie complesse ed assai elaborate, lâindivisibilitĂ consiste nel modo di essere della prestazione: nel suo elemento oggettivo, specie laddove la insussistenza naturalistica della indivisibilitĂ non è accompagnata dallâobbligo specifico imposto per legge a ciascun debitore di adempiere per lâintero. Quando la prestazione per natura non è indivisibile, la solidarietĂ dipende dalle norme e dai principi. La solidarietĂ raffigura un particolare atteggiamento nei rapporti esterni di una obbligazione intrinsecamente parziaria quando la legge privilegia la comunanza della prestazione. Altrimenti, la struttura parziaria dellâobbligazione ha il sopravvento e insorge una pluralitĂ di obbligazioni tra loro connesse.
Ă pur vero che la solidarietĂ raffigura un principio riguardante i condebitori in genere. Ma il principio generale è valido laddove, in concreto, sussistono tutti i presupposti previsti dalla legge per la attuazione congiunta del condebito. Sicuramente, quando la prestazione comune a ciascuno dei debitori è, allo stesso tempo, indivisibile. Se invece lâobbligazione è divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietĂ (passiva) va contemperato con quello della divisibilitĂ stabilito dallâart. 1314 cod. civ., secondo cui se piĂš sono i debitori ed è la stessa la causa dellâobbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte.
PoichĂŠ la solidarietĂ , spesso, viene ad essere la configurazione ex lege, nei rapporti esterni, di una obbligazione intrinsecamente parziaria, in difetto di configurazione normativa dellâobbligazione come solidale e, contemporaneamente, in presenza di una obbligazione comune, ma naturalisticamente, divisibile viene meno uno dei requisiti della solidarietĂ e la struttura parziaria dellâobbligazione prevale.
Del resto, la solidarietĂ viene meno ogni qual volta la fonte dellâobbligazione comune è intimamente collegata con la titolaritĂ delle res.
Le disposizioni di cui agli artt. 752, 754 e 1295 cod. civ. â che prevedono la parziarietĂ delle obbligazioni dei coeredi e la sostituzione, per effetto dellâapertura della successione, di una obbligazione nata unitaria con una pluralitĂ di obbligazioni parziarie â esprimono il criterio di ordine generale del collegamento tra le obbligazioni e le res.
Per la veritĂ , si tratta di obbligazioni immediatamente connesse con lâattribuzione ereditaria dei beni: di obbligazioni ricondotte alla titolaritĂ dei beni eredi tari in ragione dellâappartenenza della quota. Ciascun erede risponde soltanto della sua quota, in quanto è titolare di una quota di beni eredi tari. PiĂš in generale, laddove si riscontra lo stesso vincolo tra lâobbligazione e la quota e nella struttura dellâobbligazione, originata dalla medesima causa per una pluralitĂ di obbligati, non sussiste il carattere della indivisibilitĂ della prestazione, è ragionevole inferire che rispetto alla solidarietĂ non contemplata (espressamente) prevalga la struttura parziaria del vincolo.
2.3 Le direttive ermeneutiche esposte valgono per le obbligazioni facenti capo, ai gruppi organizzati, ma non personificati.
Per ciò che concerne la struttura delle obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del âcondominioâ â in realtĂ , ascritte ai singoli condomini â si riscontrano certamente la pluralitĂ dei debitori (i condomini) e la eadem causa obbligandi, la unicitĂ della causa: il contratto da cui lâobbligazione ha origine. Ă discutibile, invece, la unicitĂ della prestazione (idem debitum) che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione nellâinteresse e in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata, lâimpermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il riscaldamento etc.). Lâobbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile.
Orbene, nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietĂ si applichi alle obbligazioni dei condomini.
Non certo lâart. 1115 comma 1 cod. civ. Sotto la rubrica âobbligazioni solidali dei partecipantiâ, la norma stabilisce che ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni contratte in solido per la cosa comune e che la somma per estinguerle sia ricavata dal prezzo di vendita della stessa cosa. La disposizione, in quanto si riferisce alle obbligazioni contratte in solido dai comunisti per la cosa comune, ha valore meramente descrittivo, non prescrittivo: non stabilisce che le obbligazioni debbano essere contratte in solido, ma regola le obbligazioni che, concretamente, sono contratte in solido. A parte ciò, la disposizione non riguarda il condominio negli edifici e non si applica al condominio, in quanto regola lâipotesi di vendita della cosa comune. La disposizione, infatti, contempla la cosa comune soggetta a divisione e non le cose, gli impianti ed i servizi comuni del fabbricato, i quali sono contrassegnati dalla normale indivisibilitĂ ai sensi dellâart. 1119 cod. civ. e, comunque, dalla assoluta inespropriabilitĂ .
Dâaltra parte, nelle obbligazioni dei condomini la parziarietĂ si riconduce allâart. 1123 cod. civ., interpretato valorizzando la relazione tra la titolaritĂ della obbligazione e la quella della cosa. Si tratta di obbligazioni propter rem, che nascono come conseguenza dellâappartenenza in comune, in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota, a norma dellâart. 1123 cit., i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per le parti comuni. Per la veritĂ , la mera valenza interna del criterio di ripartizione raffigura un espediente elegante, ma privo di riscontro nei dati formali.
Se lâargomento che la ripartizione delle spese regolata dallâart. 1123 comma 1 cod. civ. riguardi il mero profilo interno non persuade, non convince neppure lâasserto che il comma 2 dello stesso art. 1223 â concernente la ripartizione delle spese per lâuso delle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione allâuso che ciascuno può fame â renda impossibile lâattuazione parziaria allâesterno: con la conseguenza che, quanto allâattuazione, tutte le spese disciplinate dallâart. 1223 cit. devono essere regolate allo stesso modo.
Entrambe le ipotesi hanno in comune il collegamento con la res. Il primo comma riguarda le spese per la conservazione delle cose comuni, rispetto alle quali lâinerenza ai beni è immediata; il secondo comma concerne le spese per lâuso, in cui sussiste comunque il collegamento con le cose: lâobbligazione, ancorchĂŠ influenzata nel quantum dalla misura dellâuso diverso, non prescinde dalla contitolaritĂ delle parti comuni, che ne costituisce il fondamento. In ultima analisi, configurandosi entrambe le obbligazioni come obligationes propter rem, in quanto connesse con la titolaritĂ del diritto reale sulle parti comuni, ed essendo queste obbligazioni comuni naturalisticamente divisibili ex parte debitoris, il vincolo solidale risulta inapplicabile e prevale la struttura intrinsecamente parziaria delle obbligazioni. Dâaltra parte, per la loro ripartizione in pratica si può sempre fare riferimento alle diverse tabelle millesimali relative alla proprietĂ ed alla misura dellâuso.
2.4 NÊ la solidarietà può ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo dei condomini.
Dalla giurisprudenza, il condominio si definisce come âente di gestioneâ, per dare conto del fatto che la legittimazione dellâamministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione; di intervenire nei giudizi intrapresi dallâamministratore, ecc..
Ma la figura dellâente, ancorchĂŠ di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti. Dâaltra parte, gli enti di gestione in senso tecnico raffigurano una categoria definita ancorchĂŠ non unitaria, ai quali dalle leggi sono assegnati compiti e responsabilitĂ differenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalitĂ perseguite (art. 3 legge 22 dicembre 1956, n. 1589). Gli enti di gestione operano in concreto attraverso le societĂ per azioni di diritto comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi piĂš opportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attivitĂ controllate, coordinano i programmi e assicurano lâassistenza finanziaria mediante i fondi di dotazione. Per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettivitĂ (personalitĂ giuridica pubblica) e dellâautonomia patrimoniale (la titolaritĂ delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione).
Orbene, nonostante lâopinabile rassomiglianza della funzione â il fatto che lâamministratore e lâassemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono â le ragguardevoli diversitĂ della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dellâente di gestione al condominio negli edifici.
Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, nĂŠ di diritti e di obbligazioni: la titolaritĂ dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilitĂ ; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nellâinteresse dei singoli partecipanti.
Secondo la giurisprudenza consolidata, poi, lâamministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra lâamministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.
Orbene, la rappresentanza, non soltanto processuale, dellâamministratore del condominio è circoscritta alle attribuzioni â ai compiti ed ai poteri â stabilite dallâart. 1130 cod. civ..
In giudizio lâamministratore rappresenta i singoli condomini, i quali sono parti in causa nei limiti della loro quota (art. 1118 e 1123 cod. civ.). Lâamministratore agisce in giudizio per la tutela dei diritti di ciascuno dei condomini, nei limiti della loro quota, e solo in questa misura ognuno dei condomini rappresentati deve rispondere delle conseguenze negative. Del resto, lâamministratore non ha certo il potere di impegnare i condomini al di lĂ del diritto, che ciascuno di essi ha nella comunione, in virtĂš della legge, degli atti dâacquisto e delle convenzioni. In proporzione a tale diritto ogni partecipante concorre alla nomina dellâamministratore e in proporzione a tale diritto deve ritenersi che gli conferisca la rappresentanza in giudizio. Basti pensare che, nel caso in cui lâamministratore agisca o sia convenuto in giudizio per la tutela di un diritto, il quale fa capo solo a determinati condomini, soltanto i condomini interessati partecipano al giudizio ed essi soltanto rispondono delle conseguenze della lite.
Pertanto, lâamministratore â in quanto non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabiliti dallâart. 1123 c.c. â non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota.
2.5 Riepilogando, ritenuto che la solidarietĂ passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralitĂ dei debitori e della identica causa dellâobbligazione, ma altresĂŹ della indivisibilitĂ della prestazione comune; che in mancanza di questâultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietĂ della obbligazione prevale; considerato che lâobbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorchĂŠ comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietĂ nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che lâart. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che â in conformitĂ con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolaritĂ individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilitĂ â lâamministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilitĂ dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietĂ . Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto âinteresse del condominioâ, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dellâedificio, per la prestazione dei servizi nellâinteresse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e lâobbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.
2.6 Il contratto, stipulato dallâamministratore rappresentante, in nome e nellâinteresse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltĂ conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dellâamministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere allâesecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.
Per concludere, la soluzione, prescelta secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralitĂ di soggetti passivi, appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtĂ economica e sociale del condominio negli edifici.
Per la veritĂ , la solidarietĂ avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con lâamministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietĂ , che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunitĂ per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dellâadempimento.
Respinto il motivo principale, non merita accoglimento nessuno degli altri motivi di ricorso.
Non il secondo ed il sesto. Stando alle disposizioni sul condominio (art. 67 disp. att., del resto in conformitĂ con quanto stabilito per le spese gravanti sullâusufrutto dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ.), fanno carico allâusufruttuario le spese attinenti allâordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre le innovazioni, le ricostruzioni e le spese di manutenzione straordinaria competono al proprietario: ma le spese fanno capo allâusufruttuario limitatamente al tempo in cui egli è titolare del diritto reale su cosa altrui. Correttamente, perciò, la Corte dâAppello non ha considerato responsabile Alfredo Rabbi, in quanto lâusufrutto da lui era stato acquistato in epoca successiva alla data, in cui lâesecuzione dei lavori era stata commissionata ed eseguita.
Non il terzo motivo, posto che il giudice del merito ha preso in esame la questione di diritto inerente alla la controversia e ritenuta indispensabile per la decisione.
Non il quarto ed il quinto motivo, in quanto la decisione sulle spese processuali è rimessa al giudice del merito, con il solo limite di non condannare la parte interamente vittoriosa.
Avuto riguardo alla difficoltĂ della materia ed al contrasto esistente in giurisprudenza, si ravvisano i giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese processuali.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.
