Art. 817 c.c. Pertinenze

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 817 c.c. apre, nel titolo I del libro terzo dedicato ai beni, la disciplina delle pertinenze, completata dagli artt. 818 e 819 c.c. La norma definisce una relazione tra due cose giuridicamente distinte, ciascuna delle quali conserva la propria individualità, ma che il proprietario collega stabilmente in vista di una funzione economica comune. Lo scopo è favorire la conservazione di questa unità funzionale: gli atti e i rapporti che riguardano la cosa principale si estendono, salvo diversa disposizione, alla cosa accessoria, secondo il tradizionale principio per cui l’accessorio segue il principale.

La disposizione non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice. La nozione civilistica di pertinenza va però tenuta distinta da quella elaborata da altre discipline, in particolare dalla normativa urbanistica sui parcheggi e dal diritto penale, che se ne servono con finalità proprie.

Contenuto della disposizione

Il primo comma qualifica pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un’altra cosa. Il secondo comma individua chi può compiere la destinazione: il proprietario della cosa principale o il titolare di un diritto reale sulla medesima. Dalla norma si ricavano due requisiti:

• requisito oggettivo: la materiale destinazione del bene accessorio a una relazione di complementarità con quello principale, cioè l’idoneità a servirlo o ad abbellirlo. La funzione deve essere riferita alla cosa in sé e non alle esigenze personali del titolare;
• requisito soggettivo: la volontà effettiva di destinare la cosa al servizio o all’ornamento dell’altra, manifestata da chi abbia la piena disponibilità giuridica di entrambi i beni.

La durevolezza esclude i collegamenti occasionali o temporanei. La destinazione è un atto che non richiede forme particolari e può risultare da comportamenti concludenti. Il bene accessorio può essere mobile o immobile e non deve essere incorporato nella cosa principale: in caso di incorporazione si ha piuttosto una parte integrante, che perde autonomia giuridica.

Profili applicativi

La casistica più ricca riguarda gli immobili: cantine, soffitte, box auto, posti auto, giardini e stradelli di accesso rispetto a un’abitazione. Il problema si pone soprattutto al momento del trasferimento: in forza dell’art. 818 c.c. la pertinenza segue la cosa principale anche se non menzionata nell’atto, salvo un’espressa volontà contraria. Chi rivendica il bene accessorio come pertinenza dell’immobile acquistato deve provare entrambi i requisiti, compresa la destinazione impressa dall’unico proprietario dei due beni.

Errori frequenti sono attribuire rilievo all’utilità che il titolare trae personalmente dal bene, o a una destinazione compiuta da chi ha un mero diritto personale di godimento, come il conduttore. Il vincolo non sorge, inoltre, quando il bene accessorio serve contemporaneamente immobili di proprietari diversi: in tal caso si configura una comunione o una servitù. Anche gli arredi e i mobili riferibili alle esigenze del proprietario, e non all’edificio, restano normalmente esclusi. La valutazione dei requisiti costituisce un giudizio di fatto riservato al giudice di merito.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 10 dicembre 2018, n. 31850: il vincolo pertinenziale richiede la destinazione materiale del bene a una relazione di complementarità con quello principale e la volontà del titolare di un diritto reale di imprimerla; non basta l’utilità personale, come quella di un locale in altro comune usato per riporre gli attrezzi di lavoro.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 18 luglio 2025, n. 20186: il vincolo postula la piena disponibilità di entrambi i beni e l’esclusività della funzione accessoria; uno stradello che serve anche il fondo di un terzo, di cui è comproprietario, non è pertinenza, e l’onere della prova grava su chi rivendica il bene accessorio.
• Cassazione civile, sez. II, 21 settembre 2011, n. 19206: l’atto di destinazione può essere compiuto solo dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale sul bene principale, non dal conduttore; il giudice deve verificare anche l’elemento soggettivo, senza limitarsi a quello oggettivo.
• Cassazione civile, sez. VI-2, ord. 14 maggio 2019, n. 12731: le suppellettili e gli arredi riferibili alla persona del titolare, e non alla cosa, non sono pertinenze; nella specie sono state escluse due specchiere non stabilmente inserite nella struttura muraria e consapevolmente escluse dalla vendita.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 23 agosto 2019, n. 21656: il box auto estraneo al vincolo urbanistico sui parcheggi può comunque essere pertinenza ai sensi dell’art. 817 c.c.; in tal caso si trasferisce con l’appartamento, anche senza menzione nell’atto, salvo espressa volontà contraria.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 5 aprile 2019, n. 9707: le pertinenze sono comprese nel trasferimento anche se omesse o indicate erroneamente nel rogito; il vincolo può desumersi da qualsiasi elemento idoneo, come la locazione congiunta e il collegamento degli impianti.
• Cassazione penale, sez. V, 15 luglio 2021, n. 27326: ai fini del furto in abitazione la nozione di pertinenza è mutuata dall’art. 817 c.c. e richiede l’appartenenza dei beni al medesimo soggetto e un collegamento funzionale; il giudice deve accertarla in concreto quando il garage si trova in luogo diverso dall’abitazione.

Rapporti con altre norme

L’art. 818 c.c. estende alle pertinenze gli atti e i rapporti relativi alla cosa principale e consente che esse formino oggetto di atti separati; l’art. 819 c.c. tutela i diritti preesistenti dei terzi sulla cosa destinata a pertinenza. Il vincolo va distinto dalle parti comuni dell’edificio individuate dall’art. 1117 c.c., che circolano secondo il regime proprio del condominio, e dalla servitù disciplinata dagli artt. 1027 e seguenti c.c. In materia urbanistica, l’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e l’art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122 configurano un vincolo pubblicistico sugli spazi a parcheggio, autonomo rispetto a quello civilistico. In ambito penale la nozione rileva per l’art. 624-bis c.p. Sul piano esecutivo e delle garanzie, l’ipoteca si estende alle pertinenze del bene ipotecato ai sensi dell’art. 2811 c.c.