Art. 1609 c.c. Piccole riparazioni a carico dell’inquilino

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1609 c.c. si colloca nella sezione del capo VI del titolo III del libro quarto dedicata alla locazione di fondi urbani e precisa il contenuto dell’obbligo che l’art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore. In via generale il locatore deve consegnare la cosa in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.) ed eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che spettano al conduttore (art. 1576 c.c.).

La ratio è quella di imputare il costo degli interventi a chi ne è all’origine: il conduttore, che gode quotidianamente del bene, sopporta le piccole riparazioni rese necessarie dal suo uso; il locatore, che resta proprietario e trae dal bene il canone, sopporta quelle dovute al tempo, alla struttura e agli eventi fortuiti. Il testo è invariato dal 1942.

Contenuto della disposizione

La norma individua le riparazioni a carico dell’inquilino attraverso due requisiti, che devono concorrere:

• la modesta entità: deve trattarsi di piccola manutenzione, cioè di interventi di scarso impegno tecnico ed economico, come la sostituzione di guarnizioni, maniglie, interruttori o vetri rotti;
• la causa: il deterioramento deve essere prodotto dall’uso; restano escluse, e gravano sul locatore, le riparazioni dipendenti da vetustà (il naturale invecchiamento dei materiali e degli impianti) o da caso fortuito (evento imprevedibile e non imputabile alle parti).

Ne deriva che non ogni piccola riparazione spetta al conduttore: anche un intervento modesto, se causato dall’usura del tempo o da un evento fortuito, rimane a carico del locatore. Il secondo comma rinvia, per la concreta individuazione delle riparazioni, al patto tra le parti e, in mancanza, agli usi locali, raccolti presso le Camere di commercio. La disciplina è quindi derogabile: il contratto può ampliare o restringere gli oneri del conduttore, come accade di frequente nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione, in cui si pattuisce che la manutenzione ordinaria gravi interamente sul conduttore.

Profili applicativi

Il contenzioso nasce soprattutto alla riconsegna dell’immobile, quando il locatore pretende il costo di ripristini e il conduttore obietta che si tratta di usura normale o di interventi straordinari. L’art. 1609 c.c. va qui coordinato con l’art. 1590 c.c.: il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto. Risponde dunque dei danni dovuti a uso difforme o all’omessa piccola manutenzione, non del naturale degrado.

Sul piano della prova, il locatore deve dimostrare il deterioramento intervenuto tra consegna e riconsegna e, se fa valere l’omessa manutenzione, che si tratti di riparazioni di piccola entità rese necessarie dall’uso; spetta al conduttore provare l’uso conforme al contratto o la non imputabilità del danno. Decisivi sono il verbale di consegna con descrizione dello stato dei luoghi, la documentazione fotografica e, in caso di contestazione, un accertamento tecnico preventivo. Errore ricorrente è addebitare al conduttore interventi sugli impianti essenziali (elettrico, idrico, termico) o la sostituzione di una caldaia non a norma, che la giurisprudenza riconduce agli obblighi del locatore.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. III, 14 marzo 2006, n. 5459: non rientrano nella piccola manutenzione gli interventi sugli impianti interni alla struttura dell’immobile, come quello elettrico, idrico e termico, destinati a erogare servizi indispensabili al godimento; sono a carico del locatore anche la levigatura dei pavimenti e il ripristino degli infissi esterni dovuti a uso e vetustà.
• Cassazione civile, sez. III, 22 maggio 2014, n. 11353: la sostituzione della caldaia non a norma grava sul locatore, tenuto a consegnare la cosa in buono stato; per le riparazioni urgenti il conduttore, avvisato il locatore e constatata la sua inerzia, può provvedere direttamente e chiederne il rimborso, anche in presenza di un divieto contrattuale.
• Cassazione civile, sez. III, 27 maggio 2005, n. 11289: poiché sono a carico del conduttore solo le piccole riparazioni rese necessarie dall’uso, il locatore che chiede il rimborso deve provare che i danni derivano dall’omessa esecuzione di tali riparazioni; nella specie sono state escluse le macchie sui sanitari dovute alla presenza di residui ferrosi nell’acqua della zona.
• Cassazione civile, sez. III, 28 novembre 1988, n. 6408: al termine della locazione il conduttore risponde del deterioramento dovuto a uso difforme o alla mancata piccola manutenzione, ma non del cattivo stato locativo derivante da un uso conforme al contratto.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 7 giugno 2018, n. 14720: le parti possono derogare alla ripartizione legale degli oneri manutentivi; per distinguere manutenzione ordinaria e straordinaria è applicabile in via analogica la classificazione del testo unico dell’edilizia, che riconduce alla manutenzione straordinaria la sostituzione di parti strutturali e degli impianti.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 5 maggio 2025, n. 11801: nell’azione per la restituzione della cosa locata in cattivo stato il locatore prova il deterioramento intervenuto tra consegna e riconsegna, mentre il conduttore deve dimostrare che esso deriva da uso conforme al contratto o da fatto a lui non imputabile.

Rapporti con altre norme

L’art. 1609 c.c. specifica l’art. 1576 c.c. e presuppone l’obbligo del locatore di consegnare e mantenere la cosa in buono stato (art. 1575 c.c.). Si collega all’art. 1587 c.c., che impone al conduttore la diligenza del buon padre di famiglia nell’uso, all’art. 1588 c.c. sulla responsabilità per perdita e deterioramento, all’art. 1590 c.c. sulla restituzione e all’art. 1577 c.c., che disciplina l’avviso al locatore e le riparazioni urgenti eseguite dal conduttore. In caso di vizi della cosa operano gli artt. 1578 e 1581 c.c. Per le locazioni abitative, la ripartizione degli oneri accessori tra le parti trova ulteriori riferimenti nella legge 27 luglio 1978, n. 392 e negli accordi territoriali previsti dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431.