Cassazione civile sez. II, 16 ottobre 2017, n. 24325
Risoluzione del contratto preliminare: il promissario acquirente già anticipatamente in possesso del bene deve un indennizzo al venditore pari al canone locatizio di mercato
La retroattività della risoluzione del preliminare comporta l’obbligo per il promissario acquirente che sia entrato in possesso del bene senza pagare alcun corrispettivo, di tenere indenne il proprietario dalla perdita di disponibilità dello stesso, normalmente fruttifera. Tale perdita corrisponde all’utilità che il proprietario avrebbe potuto ottenere dell’uso diligente della cosa e va determinata secondo il canone locatizio di mercato.
«l’efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento dello stesso (Cass. n.6575 del 14.3.2017).
La retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione, stabilita dall’art. 1458 c.c., in ragione del venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni già eseguite, comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, ed a prescindere dell’imputabilità delle inadempienze, dell’obbligo di restituire la prestazioni già ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione di indebito.
Pertanto, in ipotesi di pronunciata risoluzione di un contratto di compravendita di immobile per inadempimento del venditore sorge a carico dell’acquirente l’obbligo di corrispondere alla controparte – che ne abbia fatto espressa richiesta – l’equivalente pecuniario dell’uso e del godimento del bene per il relativo periodo (Cass. n. 2209/1997).
Pur in assenza di percezione di frutti, dunque, in forza della retroattività prevista dall’art. 1458 c.c., il promissario acquirente nella detenzione del bene (che ha avuto il godimento dell’immobile senza pagare alcun corrispettivo) è tenuto a tenere indenne il proprietario della perdita della disponibilità del bene stesso, la cui natura è normalmente fruttifera (Cass.20823/2015). Tale perdita deriva dalla mancata percezione di quei frutti che il proprietario avrebbe tratto dall’uso diligente della cosa e dunque dell’utilità retraibile dalla concessione del bene in godimento dietro corrispettivo, corrispondente, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, al canone locatizio di mercato (Cass. 16670/2016)».
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Cassazione civile sez. II, 16 ottobre 2017, n. 24325
