Condominio: i costi per la pulizia delle scale non possono essere commisurati alla diversa frequenza d’uso.

Cassazione civile, sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432

A norma dell’art. 1124 c.c. 1 comma «Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo».
Per giurispridenza pressochè costante tale criterio va applicato anche ai costi per la pulizia delle scale in quanto trattasi di voce di spesa che può essere ricondotta nella manutenzione. Talvolta, come nel caso di specie in cui quattro dei cinque piani di un condominio sono adibiti ad albergo ed un unico piano a civile abitazione, si è tuttavia posto il problema dell’equità del criterio di cui sopra se l’uso che i diversi condomini fanno delle scale è effettivamente disomogeneo.
Tanto in primo grado quanto in appello è stato ritenuto applicabile il criterio di cui all’art. 1123 c.c., 2 comma per cui, in materia di riapartizione delle spese condominiali, «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». Conseguentemente, in riforma della delibera assembleare, il giudice di merito ha ritenuto doversi rivedere il criterio di riparto tenendo conto del notevole maggior uso delle scale effettuato dall’albergo, per il continuo andirvieni di avventori.
La S.C. tuttavia, in riforma dell’impugnata sentenza – che pure ad una prima impressione potrebbe apparire ispirata a criteri di equità e razionalità oltre che fondata in punto di diritto stante il richiamato art. 1123, 2 comma – osserva come detto articolo «ha riguardo a parti comuni che oggettivamente e strutturalmente sono utilizzabili in diversa misura dai condomini, e non all’uso che concretamente i condomini ne facciano» (cfr. Cass., 6 dicembre 1991, n. 13160, in Mass. Foro it., 1991).
Ed è innegabile che le scale siano destinate a servire l’intero immobile, a prescindere dalla situazione di fatto di maggiore o minor uso. D’altra parte, osserva la corte, applicando il criterio di cui all’art. 1123 si giungerebbe alle conseguenze paradossali per cui potrebbe chiedere di essere esentato dal pagamento chi non utilizza mai l’ascensore o, al contrario, potrebbe trovarsi a dover sopportare costi maggiori una famiglia numerosa.
Non solo, l’art. 1123 non si rende applicabile alla ripartizione delle spese di pulizia scale in quanto è possibile procedere alla ripartizione delle spese condominiali in ragione della utilità che la cosa o il servizio comune può dare in quanto tale utilità sia misurabile (come ad es., avviene per il riscaldamento, in cui si fa riferimento alla superficie radiante dei termosifoni installati nelle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva).
In definitiva la posizione della S.C. circa le spese di pulizia delle scale condominiali è la seguente:
«La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale secondo quanto previsto dall’art. 1124 cod. civ., poi, è conforme alla ratio di tale disposizione, la quale va individuata nel fatto che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.
Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 primo comma, cod. civ. secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 secondo comma, cod. civ.) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate».

Cassazione civile, sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432