Art. 1552 c.c. Nozione

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1552 c.c. apre il capo II del titolo III del libro quarto e definisce la permuta, il più antico dei contratti di scambio: due parti si trasferiscono reciprocamente la proprietà di cose o altri diritti, senza che uno dei corrispettivi consista in denaro. È proprio l’assenza del prezzo a distinguerla dalla vendita (art. 1470 c.c.), con la quale condivide la funzione di scambio e gran parte della disciplina, richiamata dall’art. 1555 c.c. in quanto compatibile.

La permuta conserva una notevole importanza pratica, soprattutto nel settore edilizio, dove è il modello tipico dell’operazione con cui il proprietario di un’area la cede al costruttore in cambio di unità immobiliari da realizzare. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.

Contenuto della disposizione

• oggetto: la proprietà di cose oppure «altri diritti», come diritti reali minori, quote di comproprietà o diritti di credito; non necessariamente beni della stessa natura;
• reciprocità: ciascuna parte è al tempo stesso alienante e acquirente, e assume nei confronti dell’altra la posizione e le garanzie del venditore;
• efficacia: come la vendita, la permuta è contratto consensuale a effetti reali (art. 1376 c.c.); quando ha per oggetto cose future o altrui, l’effetto traslativo si produce quando la cosa viene a esistenza o è acquistata dall’alienante;
• forma: è richiesta la forma scritta a pena di nullità se lo scambio riguarda beni immobili (art. 1350 c.c.).

La previsione di un conguaglio in denaro, frequente quando i beni scambiati hanno valori diversi, non snatura il contratto finché la prestazione in natura resta prevalente nell’interesse delle parti; in caso contrario l’operazione assume i tratti di una vendita, o di un contratto misto.

Profili applicativi

La questione più ricorrente è la qualificazione della cessione di un’area edificabile contro appartamenti da costruire. Si ha permuta di cosa presente con cosa futura quando le parti hanno voluto scambiare la proprietà attuale dell’area con quella futura delle unità, e l’obbligo di costruire resta strumentale; l’area passa subito al costruttore, mentre le unità si acquistano, senza bisogno di altro atto, quando vengono a esistenza nelle loro strutture essenziali. Se invece al centro dell’accordo sta l’obbligo di costruire, l’operazione è un contratto atipico di tipo do ut facias, affine all’appalto, con effetti soltanto obbligatori; e se le parti hanno pattuito un trasferimento immediato dell’area e la sola promessa di vendere gli appartamenti, si avranno una vendita e un contratto preliminare. La qualificazione incide sul momento dell’acquisto, sui rimedi e sui termini della garanzia.

Errore frequente è trascurare il rinvio alla disciplina della vendita: alle cose scambiate si applicano la garanzia per i vizi, con il termine di denuncia di otto giorni (art. 1495 c.c.), e le regole sulla vendita a misura.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 3 gennaio 2017, n. 20: nella permuta di area edificabile con porzioni dell’edificio da costruire, la proprietà dell’area si trasferisce immediatamente, salvo patto contrario, mentre quella delle unità future si acquista quando l’edificio è realizzato nelle strutture essenziali; il contratto si distingue dall’accordo do ut facias, analogo all’appalto e a effetti obbligatori.
• Cassazione civile, sez. II, 25 ottobre 2013, n. 24172: l’acquisto delle unità future avviene senza ulteriori dichiarazioni non appena vengono a esistenza, secondo l’art. 1472 c.c. richiamato dall’art. 1555 c.c.; se il bene realizzato ha superficie maggiore di quella pattuita si applica l’art. 1538 c.c., con conguaglio in denaro, compatibile con la funzione di scambio.
• Cassazione civile, sez. II, 27 gennaio 2017, n. 2124: il giudice di merito può ravvisare, anziché una permuta, una vendita a effetti immediati e un preliminare di vendita dell’appartamento futuro, quando dalla volontà delle parti risulti che il trasferimento non è legato alla sola venuta a esistenza del bene.
• Cassazione civile, sez. II, 5 giugno 2018, n. 14371: qualificato il contratto come permuta di bene presente con bene futuro, si applica la garanzia per i vizi della vendita, compreso il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta per la denuncia.
• Cassazione civile, sez. II, 24 gennaio 1992, n. 811: la cessione dell’area contro parti dell’edificio è permuta se il sinallagma consiste nel reciproco trasferimento e l’obbligo di costruire è accessorio, anche con un conguaglio in denaro; è invece contratto misto di vendita e appalto quando la costruzione è al centro della volontà delle parti.

Rapporti con altre norme

La disciplina si completa con l’art. 1553 c.c. (evizione), l’art. 1554 c.c. (spese) e l’art. 1555 c.c., che rinvia alle norme sulla vendita in quanto compatibili: tra queste gli artt. 1472 c.c. (cosa futura), 1478 c.c. (cosa altrui), 1490-1497 c.c. (garanzia per vizi) e 1537-1538 c.c. (vendita a corpo e a misura). La forma è regolata dall’art. 1350 c.c., la trascrizione dagli artt. 2643 e 2645-bis c.c. Sul piano fiscale la nozione di permuta rilevante ai fini IVA e delle imposte dirette è più ampia di quella civilistica.