Art. 1350 c.c. Atti che devono farsi per iscritto

Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262

1. Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell’enfiteuta;
3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;
5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;
7) i contratti di anticresi;
8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;
9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie, salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;
12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti;
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.

Testo in vigore dal 19 aprile 1942

Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1350 c.c. apre la sezione dedicata alla forma del contratto, nel capo II del titolo II del libro quarto, e individua gli atti per i quali la legge esige la forma scritta, nella veste dell’atto pubblico o della scrittura privata, a pena di nullità. Si tratta della principale eccezione al principio di libertà delle forme, che consente di concludere il contratto in qualunque modo idoneo a manifestare la volontà, anche oralmente o con comportamenti concludenti.

La ratio è duplice. Da un lato la forma scritta induce le parti a ponderare gli atti di maggiore rilievo economico, in particolare quelli sui beni immobili, responsabilizzando il consenso; dall’altro garantisce certezza ai rapporti giuridici e rende possibile la trascrizione nei registri immobiliari, che richiede un titolo documentale. La forma prescritta dall’art. 1350 c.c. è detta ad substantiam, cioè requisito di validità, e va distinta dalla forma ad probationem, richiesta soltanto per la prova. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.

Contenuto della disposizione

L’elenco comprende tre gruppi di atti:

  • atti sui diritti reali immobiliari (nn. 1-7): trasferimento della proprietà, costituzione, modifica o trasferimento di usufrutto, superficie ed enfiteusi, comunione su tali diritti, costituzione o modifica di servitù prediali, uso e abitazione, rinunzie, affrancazione del fondo enfiteutico, anticresi;
  • atti di godimento e rapporti di durata (nn. 8-10): locazioni immobiliari ultranovennali, conferimenti in società o associazione del godimento di immobili per più di nove anni o a tempo indeterminato, costituzione di rendite perpetue o vitalizie;
  • atti di definizione o chiusura (nn. 11-13): divisioni immobiliari, transazioni su controversie relative ai rapporti precedenti, oltre agli altri atti indicati specialmente dalla legge.

La forma riguarda il contratto nella sua interezza: il documento deve esprimere in modo diretto la volontà negoziale e contenere gli elementi essenziali dell’accordo (parti, oggetto, prezzo, causa). Nei contratti tra persone lontane è sufficiente che proposta e accettazione siano entrambe scritte, anche in documenti separati. Il difetto di forma comporta la nullità ai sensi dell’art. 1418 c.c., rilevabile d’ufficio e insanabile.

Profili applicativi

La prova del contratto formale incontra limiti rigorosi: non sono ammesse prove testimoniali o presuntive, salvo la perdita incolpevole del documento (artt. 2724, n. 3, e 2725 c.c.), né la confessione, il giuramento o la non contestazione possono sostituire la scrittura mancante. Un documento che si limiti a richiamare o riconoscere un accordo concluso altrove non soddisfa il requisito, se quell’accordo non è a sua volta scritto e completo.

Per estensione, la forma scritta vale per il contratto preliminare (art. 1351 c.c.) e per la procura a stipulare il contratto formale (art. 1392 c.c.). La giurisprudenza recente ha invece escluso che la debbano rivestire il mandato senza rappresentanza ad acquistare immobili e il patto fiduciario, che producono effetti soltanto obbligatori tra le parti; resta scritto l’atto traslativo con cui il mandatario o il fiduciario ritrasferisce il bene. Errore ricorrente è ritenere concluso un preliminare in base a scambi di messaggi che preannunciano la firma, o a scritture prive del prezzo.

Orientamenti giurisprudenziali

  • Cassazione civile, sez. II, 4 dicembre 2018, n. 31310: la forma scritta ad substantiam è requisito di validità del preliminare di compravendita immobiliare e condizione per l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.; non vi si può supplire con testimoni, giuramento decisorio o non contestazione.
  • Cassazione civile, sez. II, 7 aprile 2005, n. 7274: lo scritto deve essere l’espressione diretta della volontà negoziale e non può essere sostituito da una dichiarazione confessoria; se il documento rinvia a un distinto accordo verbale, gli elementi essenziali mancanti non possono essere ricostruiti con prove storiche, sicché è nullo il preliminare scritto che regola le modalità di pagamento senza indicare il prezzo.
  • Cassazione civile, sez. II, 30 agosto 1994, n. 7590: non bastano a provare il contratto formale né un documento che riconosca il fatto storico della conclusione né l’ammissione concorde delle parti; per la procura soggetta a forma scritta occorre il documento che conferisce il potere, non atti che ne presuppongono l’esistenza.
  • Cassazione civile, sez. III, 2 settembre 2013, n. 20051: la forma dell’art. 1350, n. 1, c.c. non si estende al mandato senza rappresentanza ad acquistare immobili, che genera solo obbligazioni interne, ma riguarda gli atti con effetto reale; l’art. 1351 c.c. è norma eccezionale e l’obbligo di ritrasferimento può fondarsi su una dichiarazione unilaterale ricognitiva successiva.
  • Cassazione civile, sez. II, ord. 20 dicembre 2021, n. 40840: il mandato senza rappresentanza per l’acquisto di immobili, valido anche se verbale, consente comunque l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo del mandatario di trasferire il bene al mandante; la forma scritta occorre solo per la procura e per gli atti traslativi.
  • Cassazione civile, sez. III, ord. 27 luglio 2022, n. 23410: l’orientamento sulla libertà di forma del mandato senza rappresentanza ad acquistare immobili è ormai consolidato, in quanto fondato sulla natura obbligatoria del mandato e sulla sua autonomia rispetto al trasferimento immobiliare.
  • Cassazione civile, sez. II, 17 giugno 2026, n. 20301: il patto fiduciario che accede all’acquisto immobiliare compiuto dal fiduciario per conto del fiduciante non richiede la forma scritta ad substantiam, operando sul solo piano obbligatorio; una volta provato, fonda l’esecuzione specifica dell’obbligo di ritrasferimento.

Rapporti con altre norme

L’art. 1325, n. 4, c.c. include la forma tra i requisiti del contratto quando prescritta a pena di nullità, e l’art. 1418 c.c. ne sanziona il difetto. L’art. 1351 c.c. estende la forma al preliminare, l’art. 1352 c.c. disciplina la forma convenzionale e l’art. 1392 c.c. la forma della procura. Gli artt. 2699 e 2702 c.c. definiscono atto pubblico e scrittura privata; gli artt. 2724 e 2725 c.c. limitano la prova per testimoni dei contratti formali; gli artt. 2643 e 2657 c.c. collegano la forma alla trascrizione. Per la donazione vale la regola più rigorosa dell’art. 782 c.c., che esige l’atto pubblico, e l’art. 2932 c.c. presuppone un preliminare valido anche sotto il profilo formale.