Art. 1351 c.c. Contratto preliminare

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1351 c.c. chiude la sezione dedicata alla forma del contratto e stabilisce che il contratto preliminare è nullo se non è concluso nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. La norma rappresenta il riconoscimento, sul piano della forma, della figura del preliminare, cioè del contratto con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro un altro contratto, detto definitivo, di cui hanno già fissato gli elementi essenziali.

La ratio è evidente: se la legge richiede la forma scritta per un determinato contratto, in particolare per i trasferimenti immobiliari (art. 1350 c.c.), consentire un preliminare verbale significherebbe eludere il vincolo formale, perché dall’obbligo di concludere il definitivo può derivare la sentenza costitutiva che ne produce gli effetti (art. 2932 c.c.). Il principio, detto di simmetria delle forme, garantisce dunque che anche la fase preparatoria del negozio sia accompagnata dalla riflessione e dalla certezza che la forma solenne assicura. Il testo è quello originario del 1942 e non ha subito modifiche.

Contenuto della disposizione

La regola opera solo quando il contratto definitivo è soggetto a forma vincolata ad substantiam, cioè richiesta a pena di nullità. Il caso tipico è il preliminare di compravendita immobiliare, comunemente chiamato “compromesso”, che deve essere redatto almeno per scrittura privata. Se il definitivo è a forma libera, anche il preliminare lo è; se la legge prescrive l’atto pubblico per il definitivo (come per la donazione, art. 782 c.c.), la questione della stessa ammissibilità del preliminare si pone su piani ulteriori.

Gli elementi su cui deve cadere la forma sono quelli essenziali del futuro contratto: le parti, l’oggetto, che deve essere determinato o almeno determinabile (art. 1346 c.c.), il prezzo e la volontà di obbligarsi. Non è richiesto che il documento sia unico: il preliminare può risultare da più scritti, anche da uno scambio di proposta e accettazione, purché ciascuno sia sottoscritto dalla parte che si obbliga e il collegamento tra essi sia inequivoco.

La sanzione è la nullità, che può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e rilevata d’ufficio dal giudice (art. 1421 c.c.). Lo stesso vincolo di forma si estende agli atti collegati che incidono sul vincolo: la procura a stipulare il preliminare (art. 1392 c.c.), la cessione del contratto, che richiede il consenso scritto del contraente ceduto, la risoluzione consensuale e le modificazioni degli elementi essenziali.

Profili applicativi

Nella prassi la questione più frequente riguarda le scritture predisposte dai mediatori immobiliari, come la proposta d’acquisto irrevocabile accettata dal venditore: occorre stabilire se esse integrino già un preliminare, idoneo a fondare l’esecuzione in forma specifica, oppure una semplice puntuazione o un accordo preparatorio. La qualificazione dipende dalla presenza di tutti gli elementi essenziali e dalla volontà, risultante dal testo, di obbligarsi in modo definitivo alla stipula.

Altro tema ricorrente è quello delle modifiche successive. Mutamenti che toccano gli elementi essenziali, come il prezzo o l’oggetto, richiedono la forma scritta; le pattuizioni che attengono alla sola fase esecutiva, come le modalità e i tempi di versamento degli acconti, possono invece essere convenute anche per fatti concludenti. Va poi ricordato che chi agisce in nome di un promittente in forza di una procura verbale non lo vincola: l’affidamento del promissario acquirente non può supplire alla mancanza della forma, pur potendo, in presenza di un comportamento colpevole del preteso rappresentato, fondare pretese risarcitorie.

Sul piano della prova, il contratto soggetto a forma scritta ad substantiam non può essere provato per testimoni né per presunzioni (artt. 2725 e 2729 c.c.), salvo il caso di perdita incolpevole del documento. Infine, per opporre il preliminare ai terzi e ai creditori del promittente occorre la trascrizione (art. 2645-bis c.c.), che richiede però una forma più rigorosa: l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, Sezioni Unite, 6 marzo 2015, n. 4628: nella contrattazione immobiliare scandita in due fasi il giudice deve anzitutto verificare se il primo accordo sia già un preliminare idoneo agli effetti degli artt. 1351 e 2932 c.c.; il cosiddetto preliminare di preliminare è valido solo se emerge un interesse delle parti, meritevole di tutela, a una formazione progressiva del contratto con contenuti differenziati, e la sua violazione genera responsabilità di natura contrattuale, senza esecuzione in forma specifica.
• Cassazione civile, sez. II, 27 marzo 2025, n. 8121: il promissario acquirente non può invocare la rappresentanza apparente per vincolare il promittente in assenza di una procura scritta, poiché il preliminare richiede la stessa forma del definitivo; il principio attiene però all’efficacia del contratto e non esclude, in presenza di un affidamento incolpevole generato dal preteso rappresentato, la tutela risarcitoria.
• Cassazione civile, sez. II, 5 maggio 2026, n. 12601: la cessione del contratto preliminare immobiliare richiede il consenso del contraente ceduto manifestato per iscritto, trattandosi di contratto soggetto a forma scritta ad substantiam; in mancanza, parte del rapporto resta il cedente originario.
• Cassazione civile, sez. II, 5 giugno 2026, n. 18196: il vincolo di forma degli artt. 1350 e 1351 c.c. riguarda gli elementi essenziali del contratto (parti, oggetto, causa, prezzo), mentre le modalità e i termini di pagamento attengono alla fase esecutiva, sicché la loro modifica può avvenire anche per fatti concludenti.

Rapporti con altre norme

La disposizione va letta con l’art. 1350 c.c., che individua gli atti da stipulare per iscritto a pena di nullità, e con l’art. 2932 c.c., che consente di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, rimedio che presuppone un preliminare formalmente valido. L’art. 2645-bis c.c. disciplina la trascrizione del preliminare e il suo effetto prenotativo; l’art. 2775-bis c.c. riconosce al promissario acquirente un privilegio speciale per i crediti derivanti dall’inadempimento del preliminare trascritto. L’art. 1392 c.c. estende alla procura la forma prescritta per il contratto da concludere, e l’art. 1406 c.c. regola la cessione del contratto. Nella fase anteriore alla conclusione del preliminare restano applicabili le regole sulla buona fede nelle trattative (art. 1337 c.c.). Per gli immobili da costruire, il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 impone requisiti ulteriori, tra cui la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e la fideiussione a garanzia delle somme versate.