SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
In seguito a infiltrazioni dâacqua verificatesi (nel 1994) nel proprio appartamento sito allâultimo piano di un fabbricato condominiale, R.S. (nel 1996) conveniva davanti al tribunale di Roma il condominio di via (OMISSIS), e la Parsifal s.r.l., proprietaria del lastrico solare dal quale erano provenute le infiltrazioni, al fine di ottenerne la condanna alla esecuzione delle opere dirette alla eliminazione delle infiltrazioni e al risarcimento dei danni subiti. Lâattore ascriveva al condominio di non avere provveduto alla ordinaria manutenzione; alla Parsifal di avere eseguito lavori di ristrutturazione che, danneggiando lâimpermeabilizzazione, erano stati la causa delle infiltrazioni.
I convenuti, costituitisi, chiedevano il rigetto della domanda.
Con sentenza 5/6/2000 lâadito tribunale di Roma â esperita istruttoria ed espletata c.t.u. â condannava la Parsifal ad effettuare le opere indicate dal c.t.u. e a pagare al R. L. 3.640.000 a titolo di risarcimento. Anche il condominio veniva condannato a pagare allâattore, a titolo risarcitorio, L. 123.000.
Rilevava il tribunale che, come accertato dal c.t.u., la non perfetta tenuta del manto impermeabilizzante del terrazzo dellâappartamento di proprietĂ della Parsifal aveva determinato, e poteva determinare ancora, macchie di umiditĂ nellâappartamento del R., mentre era da ascrivere alla responsabilitĂ del condominio la macchia di umiditĂ nel bagno. Pertanto, secondo il tribunale, essendo pacifico che la Parsifal aveva effettuato lavori di sistemazione dei terrazzi previa rimozione delle mattonelle e rimozione del massetto sottostante, potevano essere ritenute accertate le rispettive responsabilitĂ dei convenuti.
Avverso la detta sentenza la Parsifal proponeva appello al quale resistevano il condominio ed il R. che spiegava appello incidentale.
Con sentenza n. 76/08 del 9/1/2008 la Corte dâappello di Roma riteneva che i danni causati dalle infiltrazioni, in quanto provenienti da un lastrico solare da presumersi comune, dovevano essere risarciti dal condominio. Conseguentemente condannava questâultimo a rifondere alla Parsifal le somme da questa versate, in esecuzione della sentenza di primo grado, al R..
La corte dâappello rigettava poi lâappello incidentale del R. sia nella parte in cui chiedeva la condanna della Parsifal allâesecuzione dei lavori di impermeabilizzazione, in quanto questi risultavano essere stati giĂ effettuati a regola dâarte; sia nella parte in cui chiedeva la liquidazione del danno non patrimoniale, trattandosi di domanda inammissibile perchĂŠ preposta per la prima volta in grado di appello.
La cassazione della sentenza della Corte di appello di Roma è stata chiesta dal condominio di via (OMISSIS) con ricorso affidato a sei motivi. Hanno resistito con separati controricorsi la Parsifal e R.S. il quale ha proposto ricorso incidentale sorretto da undici motivi. Il condomino ha resistito con controricorso al ricorso incidentale del R..
Il ricorso è stato assegnato a queste Sezioni Unite, ai sensi dellâart. 374 c.p.c., comma 2, essendo stato registrato, a seguito dellâeccezione di inammissibilitĂ sollevata dalla Parsifal, un contrasto nella giurisprudenza di legittimitĂ sulla questione se lâamministratore condominiale, per resistere alla lite proposta nei confronti del condominio, ovvero per impugnare la sentenza a questo sfavorevole, debba o meno essere autorizzato dallâassemblea.
Tutte le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso principale e quello incidentale devono essere riuniti perchĂŠ relativi ad impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza (art. 335 c.p.c.).
1. La resistente Parsifal in via preliminare ha eccepito lâinammissibilitĂ del ricorso principale sotto due profili.
1.1. Il primo profilo di inammissibilitĂ si basa sullâasserita nullitĂ della procura alle liti conferita dallâamministratore del condominio (la detta questione ha determinato la rimessione del ricorso a queste Sezioni Unite).
Osserva la Parsifal che lâamministratore non è stato autorizzato a proporre lâimpugnazione dinanzi la S.C. da alcuna assemblea condominiale, e quelle indicate al riguardo nellâepigrafe del ricorso (lâassemblea del 7 novembre 2007 e quella del 5 marzo 2008) in realtĂ si sono occupate di tuttâaltro.
Soggiunge che lâamministratore, ai sensi dellâart. 1131 c.c., non può stare in giudizio senza lâautorizzazione dellâassemblea, e lâautorizzazione conferita per un grado di giudizio non legittima lâamministratore a proporre lâimpugnazione, ovvero resistere ad essa.
Conclude, quindi, la Parsifal che lâamministratore del condominio ricorrente non è stato autorizzato dallâassemblea condominiale a proporre il ricorso per cui la procura speciale al difensore rilasciata a margine del ricorso è stata conferita da organo privo di tale potere appartenendo questo solo allâorgano collegiale (assemblea) al quale è affidata la valutazione in ordine alla proposizione o meno di detto ricorso.
2. La dedotta eccezione di inammissibilità è fondata.
2.1. Preliminarmente va osservato che le due deliberazioni condominiali richiamate dal ricorrente (7.11.2003 e 5.3.2008) risultano inidonee a costituire valida autorizzazione alla proposizione del ricorso per cassazione.
Quanto alla prima (Delib. 7 novembre 2003) è sufficiente rilevare che la stessa è precedente alla sentenza da impugnare e, quindi, non poteva che essere riferita tuttalpiĂš al precedente grado di giudizio e, giammai, ad un futuro ricorso per cassazione del quale non era dato ancora conoscere neppure lâoggetto (v. Cass. 25.1.2006, n. 1422;
26.11.2004, n. 22294).
Quanto alla seconda (Delib. 5 marzo 2008) essa non contiene alcun mandato allâamministratore di impugnare la sentenza della Corte dâappello di Roma e, quindi, di conferire la relativa autorizzazione, essendosi lâorgano assembleare espressamente riservato di valutare successivamente la possibilitĂ di proporre (âeventualmenteâ) una futura impugnazione.
2.2. Va poi osservato che la presente controversia esula da quelle per le quali lâamministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1. Tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto allâamministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonchĂŠ a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dallâart. 1130 c.c., quando cioè si tratta:
a) di eseguire le deliberazioni dellâassemblea e di curare lâosservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare lâuso delle cose comuni, cosĂŹ da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dallâassemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dellâedificio.
3. Sulla questione sottoposta allâesame di queste Sezioni Unite esistono nella giurisprudenza di legittimitĂ due diversi orientamenti: il primo (maggioritario) afferma che lâamministratore può costituirsi nel giudizio promosso nei confronti del condominio e può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio pur se a tanto non autorizzato dallâassemblea condominiale; il secondo (minoritario) sostiene, invece, che in assenza di tale deliberazione assembleare lâamministratore è privo di legittimazione a costituirsi e ad impugnare.
3.1. Il primo (prevalente) orientamento sostiene che lâamministratore è titolare di una rappresentanza processuale passiva generale che non incontra limiti, posto che lâart. 1131 c.c., prevedendo che lâamministratore âpuò essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dellâedificioâ, deve essere interpretato nel senso che lâamministratore non necessita di alcuna autorizzazione dellâassemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale è legittimato a conferire procura speciale allâavvocato iscritto nellâapposito albo speciale (v., tra le tante, Cass. 20/4/2005, n. 8286; 21/5/2003, n. 7958; 15/3/2001, n. 3773).
3.2. Non sussiste quindi alcuna distinzione tra la capacitĂ dellâamministratore di essere convenuto e quella di costituirsi nel giudizio che riguardi una materia non ricompressa nelle sue attribuzioni: lâamministratore che sia stato convenuto in giudizio, quale rappresentante della comunitĂ dei condomini, può sempre impugnare e proporre ricorso in cassazione avverso la sentenza sfavorevole al condominio senza bisogno di autorizzazione dellâassemblea.
Lâamministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di darne senza indugio notizia allâassemblea: obbligo sanzionato dalla possibile revoca del mandato e con il risarcimento del danno (Cfr. ex multis Cass. 16/4/2007, n. 9093).
4. Il secondo indirizzo evidenzia che la âratioâ dellâart. 1131 c.c.., comma 2, â che consente di convenire in giudizio lâamministratore del condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dellâedificio â è quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di poter notificare la citazione al solo amministratore anzichĂŠ a tutti i condomini. Nulla, invece, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui lâamministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio e a impugnare senza essere a tanto autorizzato dallâassemblea (Cass. 26/11/ 2004, n. 22294; 25/1/2006, n. 1422).
4.1. Inoltre, secondo tale indirizzo, poichĂŠ lâautorizzazione dellâassemblea a resistere in giudizio in sostanza altro non è che un mandato allâamministratore a conferire la procura âad litemâ al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, lâamministratore, in definitiva, non svolge che una funzione di mero ânunciusâ e tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata. Deriva, da quanto precede, pertanto, che è inammissibile il ricorso per cassazione, avverso sentenza sfavorevole al condominio, proposto dallâamministratore di questo senza espressa autorizzazione dellâassemblea (Cass. 20.1.2009, n. 1381).
In sintesi: a) lâamministratore deve munirsi di autorizzazione dellâassemblea per resistere in giudizio atteso che la rappresentanza passiva dellâamministratore riguarda solo la notificazione degli atti e non la gestione della controversia; b) la concessa autorizzazione assembleare non legittima lâamministratore ad impugnare spettando tale legittimazione solo allâassemblea.
5. Anche in dottrina, specularmente agli orientamenti della giurisprudenza, si sono affermati due diversi indirizzi culturali.
5.1. Lâindirizzo dottrinario maggioritario sostiene che lâamministratore è un rappresentante âex legeâ del condominio nelle liti contro questâultimo proposte da un condomino o da un terzo ed ha âex legeâ una rappresentanza generale passiva del condominio in virtĂš della quale può resistere in giudizio ed impugnare eventuali decisioni sfavorevoli senza lâautorizzazione dellâassemblea. Lâart. 1131 c.c., comma 2, â in quanto finalizzato, in base al principio del âminimo impattoâ, a facilitare al massimo la vita del condominio e quella di chi deve avere rapporti giuridici con esso â deve essere interpretato in senso ampio allargando al massimo i poteri rappresentativi sostanziali e processuali dellâamministratore, tenendo conto anche delle due diverse espressioni usate (âpuò essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dellâedificioâ e âa lui sono notificati i provvedimenti dellâautoritĂ amministrativaâ).
Da questo ampio potere rappresentativo â e dalla conseguente legittimazione passiva generale dellâamministratore â lâorientamento dottrinario prevalente fa discendere come conseguenza: a) il potere dellâamministratore di impugnare la sentenza sfavorevole senza autorizzazione dellâassemblea; b) lâeventuale inadempimento dellâamministratore allâobbligo di riferire allâassemblea, ovvero di attenersi alle determinazioni di questa, ha rilievo esclusivamente interno, con la conseguenza (art. 1131 c.c., comma 4) che lâamministratore inadempiente può essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni provocati al condominio per la propria scelta processuale inopportuna o dannosa, ma rispetto a colui che ha promosso il giudizio resta ferma la legittimazione passiva dellâamministratore e lâopponibilitĂ della sentenza al condominio.
5.1.2. Tale indirizzo culturale pone in evidenza che â una volta configurato lâamministratore quale ufficio di diritto privato assimilabile al âmandatario ex legeâ e, quindi, soggetto individuale al quale sono attribuite particolari funzioni (difesa ânecessariaâ) a tutela delle parti comuni dellâedificio â la dissociazione tra i due momenti processuali del perfezionamento della notificazione e della costituzione in giudizio, connaturale alle persone giuridiche ed a un rapporto organico, appare contestabile in ragione proprio dellâinsussistenza della personalitĂ giuridica, perchĂŠ prefigura una differenziazione, nellâambito della âeccezionaleâ legittimazione processuale riconosciuta allâamministratore del condominio, che non trova riscontro nella normativa speciale dettata per il condominio:
la rappresentanza legale e la legittimazione processuale concernenti le parti comuni dellâedificio devono ritenersi estese, in mancanza di contraria espressa previsione normativa, a tutti gli effetti tipici connessi perchĂŠ coessenziale alla ratio dellâistituto ed alla figura dellâamministratore-mandatario speciale.
5.1.3. Pertanto, conclude tale indirizzo dottrinario, lâamministratore, ex art. 1131 c.c., comma 2, primo periodo, è deputato ex lege, non solo a ricevere lâatto di citazione in giudizio, bensĂŹ a costituirsi, tempestivamente, in giudizio e a proporre validamente tutte le eventuali impugnazioni, senza la necessitĂ di alcuna preventiva deliberazione autorizzativa â limitatamente alle azioni concernenti le parti comuni dellâedificio promosse nei confronti del condominio â con il solo onere di âdarne senza indugio notizia allâassemblea dei condominiâ.
5.2. Il diverso indirizzo culturale rileva che lâamministratore è un mandatario del condominio, ed il mandatario non può resistere in giudizio per conto del mandante senza lâautorizzazione di questâultimo. Diversamente il condominio sarebbe esposto al rischio di vedersi coinvolto, suo malgrado, in liti giudiziarie resistite avventurosamente dallâamministratore, il quale non può, con la propria scelta, imporre ai condomini una linea di condotta da costoro non condivisa.
5.2.1. Ă stato pure evidenziato che la decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole non può che competere alla parte in senso sostanziale. NĂŠ esiste nel nostro ordinamento un principio generale secondo il quale il destinatario di una notifica è sempre anche titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale. Al riguardo, con riferimento allâipotesi piĂš vicina al condominio, cioè alle associazioni non riconosciute, si evidenzia che altro è la rappresentanza nel processo, altro il potere di decidere come vada condotto; il primo punto concerne i rapporti esterni, il secondo i rapporti e le competenze interne fra i vari organi sociali. Il potere di rappresentanza processuale del presidente è solo un mezzo tecnico per agevolare i rapporti processuali esterni; ma nei rapporti interni anche le decisioni sulla linea di condotta da tenere nel processo rientrano fra le funzioni degli amministratori e non del presidente in quanto tale.
Parimenti nel campo delle società gestite da un consiglio di amministrazione, il presidente ha la rappresentanza processuale, nel senso che è destinatario della notifica di atti processuali e conferisce il mandato ad litem, ma non è titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale. Fino alle recenti riforme, sotto il vigore della precedente normativa (R.D. 4 febbraio 1915, n. 148), il Sindaco era destinatario della notifica di atti processuali e conferiva il mandato ad litem, ma a tanto doveva essere autorizzato dal consiglio o dalla giunta.
5.2.3. Pertanto, lâautorizzazione dellâassemblea a resistere si pone quale conditio sine qua non affinchĂŠ lâamministratore, nella propria vesta di mandatario, possa conferire il mandato difensivo ad un legale e sottoscrivere la relativa procura alle liti. In mancanza, non potrĂ che concludersi per lâinammissibilitĂ della costituzione in giudizio del condominio.
6. Considerata la criticitĂ del contrasto e i rilevanti risvolti operativi, appare opportuno esaminare ex funditus la questione.
61. Come è noto il codice civile del 1865 non dedicava alcuna norma espressa NĂŠ allâamministrazione dei condomini di edifici, NĂŠ alla legittimazione dellâamministratore. Fu soltanto il del D.L. 15 gennaio 1934, n. 56, art. 20, commi 2 e ss., a dettare una disciplina in materia, stabilendo che lâamministratore âpuò essere convenuto in giudizio per qualsiasi oggettoâ e âQualora la citazione ⌠abbia un contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dellâamministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia allâassemblea dei condomini, la quale delibera se resistere nel giudizio o conciliare la vertenzaâ.
La disciplina di cui al D.L. n. 56 del 1934, art. 20, fu trasfusa negli artt. 320 e 321 del progetto preliminare del Libro della proprietĂ e, quindi, nel testo definitivo degli artt. 1131 e 1132 c.c., ma con alcune modifiche, nel senso che lâamministratore può essere convento in giudizio âper qualunque azione concernente le parti comuniâ e âQualora la citazione ⌠abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dellâamministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia allâassemblea dei condomini.â La relazione del Ministro Guardasigilli al Re, mentre giustifica la prima modifica (affermando ânel riprodurre le disposizioni del R.D.L. 15 gennaio 1934, art. 20, circa la rappresentanza dei condomini ho sostituito alla formula del comma 2 una formula che amplia lâambito della rappresentanza conferita allâamministratore nelle liti promosse contro i partecipanti. La rappresentanza passiva è infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purchĂŠ si riferiscano alle parti comuni dellâedificioâ), nulla dice in ordine alla seconda modifica, lasciando incerta la giustificazione: intenzione di eliminare lâintervento deliberativo dellâassemblea di condominio, ovvero inutilitĂ di ribadire la necessitĂ , fino allora pacifica, di una delibera dellâassemblea in ordine alla resistenza o meno nel giudizio.
Lâart. 65 disp. att. c.c. dopo aver previsto, al primo comma, che âQuando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o promuovere una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dellâart. 80 c.p.c.â, stabilisce, al comma 2, che âIl curatore speciale deve convocare lâassemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.â 6.2. Dal sistema normativo emerge che lâamministratore di condominio non è un organo necessario del condominio. Lâart. 1129 c.c. espressamente richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro. Ne consegue che in materia di condominio negli edifici, lâorgano principale, depositario del potere decisionale, è lâassemblea dei condomini, cosĂŹ come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (art. 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui âdelegareâ lâesercizio del potere di amministrazione è ipotesi meramente eventuale (art. 1106 c.c.).
La prima, fondamentale, competenza dellâamministratore consiste nellââeseguire le deliberazioni dellâassemblea dei condominiâ (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1)). Da tale disposto si evince che lâessenza delle funzioni dellâamministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dellâassemblea: è lâassemblea lâorgano deliberativo del condominio e lâorgano cui compete lâadozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre lâamministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno allâassemblea. Nessun potere decisionale o gestorio compete allâamministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle societĂ , sia di persone che di capitali, dove allâamministratore competono poteri propriamente gestionali). Anche lâart. 1131 c.c., nellâattribuire allâamministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere è conferito âNei limiti delle attribuzioni stabilite dallâarticolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dallâassembleaâ. Ancora una volta, quindi, si legano i poteri dellâamministratore di condominio alle deliberazioni dellâassemblea, proprio a voler sottolineare la derivazione e subordinazione degli stessi alle decisioni dellâorgano assembleare.
6.3. Lâart. 1131 c.c., comma 2, prevede poi che lâamministratore possa essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dellâedificio. Mentre il comma terzo aggiunge che qualora la citazione abbia contenuto che esorbita dalle attribuzioni dellâamministratore, questi è tenuto a darne senza indugio comunicazione allâassemblea.
Detta normativa è stata interpretata, secondo prevalente e risalente orientamento, come affermazione di un autonomo potere dellâamministratore di essere destinatario di atti processuali, nonchĂŠ del potere di costituirsi in giudizio e di impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente, se rientranti nelle sue attribuzioni, posto che la norma dellâart. 1131, comma 3, sembrerebbe richiedere la necessitĂ di una comunicazione allâassemblea solo nel caso di materie non rientranti nelle attribuzioni dellâamministratore. Secondo altri, va intesa come espressione dellâesigenza di facilitazione dei rapporti tra terzi e condominio. La citazione notificata allâamministratore consente di risolvere le problematiche connesse ad una eventuale notificazione individuale ai singoli condomini, soprattutto nei condomini di notevoli dimensioni.
7. Tale normativa deve essere tuttavia correttamente interpretata alla luce dei principi generali e, soprattutto, del ruolo e delle competenze dellâamministratore di condominio, nonchĂŠ in base al diritto di dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.) Lâamministratore,come detto, non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dellâassemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dellâedificio (art. 1130 c.c.).
Ne consegue che, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente allâassemblea che dovrĂ deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere allâamministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio.
7.1. Ove tale potere spettasse allâamministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dellâassemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far sĂŹ che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo.
Tale soluzione non solo contrasta con il principio che unico organo decisionale nel condominio è lâassemblea, ma conculca anche il diritto dei condomini di dissentire rispetto alle liti (art. 1132 c.c.). La mancata convocazione dellâassemblea per lâautorizzazione ovvero per la ratifica dellâoperato dellâamministratore vanifica ogni possibilitĂ di esercizio del diritto al dissenso alla lite che la legge espressamente riconosce ai condomini.
8. Lâattribuzione in capo allâassemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che lâamministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata con la legittimazione passiva generale attribuita allâamministratore dallâart. 1131 c.c., comma 2. Invero, tale legittimazione rappresenta il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra lâesigenza di agevolare i terzi e la necessitĂ di tempestiva (urgente) difesa (onde evitare decadenze e preclusioni) dei diritti inerenti le parti comuni dellâedificio, che deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale.
Pertanto, lâamministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via dâurgenza) di quellâinteresse comune che integra la ratio della figura dellâamministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dallâassemblea, titolare del relativo potere.
La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc lâoperato dellâamministratore che abbia agito senza autorizzazione dellâassemblea, è necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilitĂ della costituzione in giudizio o dellâimpugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovrĂ assegnare, ex art. 182 c.p.c., un termine allâamministratore per provvedere.
9. Alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: âLâamministratore di condominio, in base al disposto dellâart. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dallâassemblea, ma dovrĂ , in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dellâassemblea per evitare pronuncia di inammissibilitĂ dellâatto di costituzione ovvero di impugnazioneâ.
10. Nel caso specifico risulta che il ricorso per cassazione da parte dellâamministratore è stato proposto senza autorizzazione dellâassemblea di condominio. Di fronte allâeccezione, dedotta dalla Parsifal, di inammissibilitĂ del ricorso, lâamministratore non ha provveduto a munirsi della necessaria ratifica. Ne consegue che il ricorso principale del condominio va dichiarato inammissibile.
Il ricorso incidentale tardivo del R. perde, ai sensi, dellâart. 334 c.p.c., comma 2, ogni efficacia.
In considerazione della complessitĂ e particolaritĂ delle questioni trattate sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi; dichiara inammissibile il ricorso principale e privo di efficacia il ricorso incidentale.
Dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
CosĂŹ deciso in Roma, nella Camera di consiglio delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, il 6 luglio 2010.
Depositato in Cancelleria il 6 agosto 2010
