Fatto
Con atto di citazione notificato il 31 ottobre e il 6 novembre 1990 F.G. e ad altri centosette conduttori di alloggi di edilizia economica e popolare convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Torino lâIstituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia, nonchè P.C. ed Su.Eg., rispettivamente presidente e vicepresidente dellâIstituto, per sentir accertare il loro diritto alla trasformazione del rapporto di assegnazione in locazione semplice dellâalloggio da ciascuno occupato in cessione in proprietĂ , previa quantificazione del prezzo rispettivo ai sensi della L. 14 febbraio 1963, n. 60, con compensazione delle somme ancora dovute a titolo di prezzo di cessione con quelle corrisposte a titolo di canone di locazione dopo la presentazione delle domande, e per ottenere il trasferimento della proprietĂ dellâalloggio attualmente condotto in locazione, con la restituzione delle maggiori somme eventualmente versate e con la condanna solidale dellâIstituto, e dei signori P. e S. in proprio, al risarcimento dei danni per la mancata percezione del reddito derivante dal conseguimento della titolaritĂ degli immobili in ordine ai quali lâIstituto non aveva mai provveduto sulle domande di assegnazione in proprietĂ .
Al giudizio veniva riunito altro procedimento promosso da S.R. e altri sette attori con citazione notificata il 31 dicembre 1991 e il 3 gennaio 1992.
In corso di causa trentanove attori dichiaravano di rinunciare agli atti del giudizio e in luogo dellâI.A.C.P. si costituiva lâAgenzia Territoriale per la Casa della Provincia di Torino ad esso subentrato.
Con sentenza del 20 gennaio â 5 maggio 1998 il tribunale disponeva la separazione dei giudizi per tutti gli attori che non si erano costituti con un nuovo procuratore dopo il decesso del loro difensore e con separata ordinanza disponeva lâinterruzione dei relativi procedimenti; dichiarava cessata la materia del contendere nei confronti di Ca.Mi. e V.V., respingeva le domande di L.L. e R.P., disponeva il trasferimento della proprietĂ dellâalloggio nei confronti degli eredi di Gr.Li. e di altri quaranta tre attori e respingeva tutte le ulteriori domande.
La sentenza veniva impugnata in via principale dalla Azienda Territoriale per la Casa della Provincia di Torino, e in via incidentale da taluni degli assegnatari, nonchè da P.C. ed Su.Eg..
Nel corso del giudizio P.D. dichiarava di rinunciare allâazione e al diritto di proprietĂ sullâalloggio in contestazione e la rinuncia veniva accettata dallâA.T.C..
Con sentenza del 23 febbraio â 10 giugno 2001 la Corte dâAppello di Torino dichiarava inammissibile per difetto di interesse lâappello proposto dallâA.T.C., contro R.P. e V.V.;
accoglieva quello proposto contro A.M. ed trentuno consorti di lite e lo rigettava nei confronti dei rimanenti attori;
rigettava gli appelli incidentali.
La Corte accoglieva preliminarmente lâeccezione di giudicato esterno sollevata nei confronti di A.M. ed altri attori i quali, rimasti soccombenti allâesito di un precedente giudizio promosso per ottenere la cessione in proprietĂ di alloggi che erano stati loro assegnati in locazione a seguito del bando di concorso indetto dalla Ges.Ca.L. con deliberazione del 20 dicembre 1972, non avevano impugnato la sentenza di primo grado oppure non ave vano proposto ricorso per cassazione contro la sentenza di appello confermativa della prima pronuncia e poi cassata in favore degli altri assegnatari e respingeva conseguentemente le domande da essi proposte; rigettava lâappello nei confronti di C.M., C.G. e I.G.V. poichĂŠ il loro redditi immobiliari non superavano la soglia considerata dalla legge come preclusiva del diritto alla cessione in proprietĂ ; lo accoglieva nei confronti di C.S., di N. e Ma.Ni. e di S. M., eredi dellâoriginario assegnatario per difetto del requisito della convivenza con i rispettivi danti causa a titolo universale; rigettava lâappello proposto contro gli altri assegnatari. Nei confronti degli appellati vittoriosi ribadiva lâammissibilitĂ del diritto alla cessione in proprietĂ degli alloggi in favore de gli eredi degli assegnatari; respingeva le censure dirette contro la prova della tempestiva proposizione della domanda di riscatto e della sua conferma richiesta dalla L. n. 513 del 1977, art. 27, nonchè quelle mosse contro il trasferimento dellâalloggio ai sensi dellâart. 2932 cod. civ.; riconosceva il diritto alla cessione in proprietĂ degli alloggi che non fossero stati inclusi dallâente nel la quota di riserva o la cui inclusione non fosse stata comunicata agli assegnatari, come nella specie si era verificato; riteneva del tutto irrilevante la mancata impugnazione del bando di concorso che disponeva che le future assegnazioni degli alloggi avessero luogo solo in locazione semplice in quanto pubblicato in data anteriore a quella di pubblicazione del D.P.R. n. 1035 del 1972, recante norme di attuazione della L. n. 865 del 1971, non applicabile perciò agli alloggi in questione; accoglieva la domanda estesa al trasferimento in proprietĂ dei locali adibiti ad autorimessa in quanto pertinenze dei rispettivi alloggi; rigettava le censure mosse contro la determinazione del prezzo di cessione operata dal consulente tecnico dâufficio; rigettava infine, gli appelli incidentali proposti contro il diniego della compensazione tra il prezzo di cessione e i canoni di locazione e contro la pronuncia di rigetto della domanda di restituzione dei canoni di locazione e di risarcimento del danno per la ritardata cessione in proprietĂ degli alloggi.
Osservava la Corte â per quanto ancora rileva ai fini del presente giudizio â che, avendo lâIstituto Autonomo per le Case Popolari comunicato agli assegnatari lâavvenuta trasmissione della pratica allâUfficio Tecnico Erariale per la valutazione degli immobili in questione, doveva presumersi, in mancanza di prova contraria, la tempestiva presentazione e conferma delle domande di cessione in proprietĂ e che la mancata determinazione del prezzo di cessione non poteva precludere il ricorso allo strumento di cui allâart. 2932 cod. civ. poichĂŠ gli assegnatari avevano offerto la controprestazione manifestando una seria volontĂ di eseguire il pagamento del prezzo da determinarsi in sede giudiziale sicchè doveva riconoscersi lâesistenza di un diritto soggettivo al trasferimento della proprietĂ dellâimmobile da loro occupato, col solo limite che esso non fosse stato incluso nella quota di riserva, limite che nella specie doveva escludersi non essendo mai stata comunicata agli assegnatari lâinclusione del loro alloggio nella quota di riserva. E pertanto, a fronte di tale diritto soggettivo non poteva non configurarsi un correlativo obbligo dellâIstituto Autonomo per le Case Popolari, il quale non era stato superato dalla L. n. 865 del 1971 che faceva salva la possibilitĂ di cessione per gli alloggi per i quali fosse stata giĂ presentata la domanda di cessione ma non fosse stato stipulato il relativo contratto.
Contro la sentenza ricorre per cassazione lâAgenzia Territoriale per la Casa della Provincia di Torino con venti motivi illustrati da memoria.
Resistono con controricorso C.A. e i suoi consorti di lite meglio in epigrafe specificati, taluni dei quali hanno proposto contestuale ricorso incidentale affidato a due motivi.
La ricorrente principale ha depositato controricorso per resistere al ricorso incidentale.
Non hanno presentato difese Co.Gr. ved. G. e i suoi consorti di lite nĂŠ P.C. e gli eredi di S. E..
Con ordinanza del 9 giugno 2005 è stata dichiarata lâestinzione del giudizio nei confronti di V.V. per rinuncia al ricorso da parte dellâA.T.C. della Provincia di Torino.
Quindi, con ordinanza del 20 aprile 2006, n. 9222, è stata disposta la rimessione degli atti al Primo Presidente il quale ha assegnato il ricorso alle Sezioni Unite per la risoluzione del contrasto di giurisprudenza verificatosi in ordine ai limiti del diritto degli assegnatari alla cessione in proprietĂ degli alloggi condotti in locazione, e per la decisione della questione di particolare importanza relativa alla trasmissibilitĂ del diritto alla cessione in proprietĂ dellâalloggio in favore de gli eredi dellâassegnatario anche alla luce della normativa sopravvenuta, nonchè alla possibilitĂ di una pronuncia costitutiva ai sensi dellâart. 2932 cod. civ., in caso di rifiuto del trasferimento da parte dellâente proprietario.
Entrambe le parti hanno depositato memoria.
Diritto
Va disposta preliminarmente la riunione dei ricorsi propositi contro la medesima sentenza.
Devâessere quindi esaminato il ricorso incidentale con il quale si denuncia, sotto un duplice profilo, la violazione dellâart. 345 cod. proc. civ. poichĂŠ la sentenza impugnata avrebbe privato gli attori di un grado di giurisdizione accogliendo la eccezione di giudicato esterno tardivamente proposta in primo grado e riproposta con lâatto di appello â secondo il testo previgente della norma in esame, applicabile al giudizio in corso â e avrebbe cosĂŹ determinato una ingiustificata disparita di trattamento rispetto a coloro che potevano giovarsi della disciplina sopravvenuta introdotta dalla L. 26 novembre 1990, n. 353, art. 52, la quale ha escluso la proponibilitĂ di nuove eccezioni in appello (primo motivo) e avrebbe omesso di applicare la norma contenuta nel testo originario secondo cui, se lâeccezione poteva essere sollevata in primo grado, il giudice applicava per le spese del giudizio di appello, la disposizione dellâart. 92 cod. proc. civ..
Il ricorso non può trovare accoglimento poichĂŠ, per quanto attiene alla dedotta disparitĂ di trattamento, essa è giustificata dalla successione delle leggi nel tempo la quale non può impedire che per i giudizi introdotti successivamente allâentrata in vigore della nuova disciplina questa debba trovare applicazione, anche se comporti effetti di minor favore per taluna delle parti, mentre, per quanto attiene allâomessa compensazione delle spese giudiziali, il richiamo allâart. 92 cod. proc. civ., per i giudizi instaurati anteriormente al 1 marzo 2006, va inteso come un invito rivolto al giudice di appello a disporre la compensazione delle spese del giudizio che resta pur sempre, in mancanza di soccombenza reciproca, espressione di una facoltĂ discrezionale affidata ad una valutazione del giudice di merito il cui mancato esercizio non è sindacabile in cassazione ancorchè privo dellâindicazione esplicita di giusti motivi, e ciò anche nellâipotesi di tardiva produzione di un documento e o di deduzione di mezzi di prova che avrebbero potuto giĂ aver luogo nel giudizio di primo grado (Cass. 16 novembre 1994, n. 9690; 2 agosto 2002, n. 11537; e, quindi, anche nellâipotesi della riproposizione di eccezioni disattese dal primo giudice per la loro tardiva proposizione.
Passando allâesame del ricorso principale, ne va dichiarato innanzi tutto lâinammissibilitĂ nei confronti di C.M., poichĂŠ il primo giudice aveva disposto con statuizione non appellata la cessazione della materia del contendere a seguito dellâavvenuto trasferimento in suo favore della proprietĂ dellâalloggio condotto in locazione.
Rettificato lâambito soggettivo della controversia, va esaminato con prioritĂ il quindicesimo motivo di ricorso con il quale si contesta lâoperativitĂ dellâistituto della cessione in proprietĂ di alloggi assegnati in locazione nei confronti degli alloggi disciplinati dalla L. 22 ottobre 1971, n. 865.
Sostiene al riguardo la ricorrente che la sentenza impugnata, pur distinguendo correttamente lâistituto dellâassegnazione in locazione ai sensi della L. n. 865 del 1971, art. 61 e quella prevista dalla legislazione previgente, che consentiva la cessione in proprietĂ degli alloggi assegnati in locazione che non fossero inclusi nella quota di riserva, avrebbe poi applicato la disciplina previgente alle assegnazioni in questione senza considerare che, a causa dellâesaurimento della quota degli immobili assegnati con diritto a riscatto, la Ges.Ca.L. aveva disposto con Delib. 1 febbraio 1972 che le future assegnazioni avessero luogo sin dallâorigine in locazione semplice senza possibilitĂ di futura cessione in proprietĂ e che tale bando non era stato impugnato dagli assegnatari.
La censura non può trovare accoglimento poichĂŠ la sentenza impugnata, conformandosi alle reiterate pronunce emesse da questa Corte in relazione a giudizi promossi per la cessione in proprietĂ di alloggi assegnati in locazione in esecuzione di analoghe delibere della Ges.Ca.L. (Cass. 4 maggio 1990, n. 3730; 13 aprile 2005, n. 7701) non è affatto incorsa nellâerrore denunciato avendo escluso â con statuizione non impugnata â che la disciplina dettata dalla L. del 1971 fosse applicabile agli alloggi in questione il cui bando di concorso era stato pubblicato prima dellâentrata in vigore delle norme di attuazione contenute nel D.P.R. 30 dicembre 1972, n. 1035 â secondo le previsioni dellâart. 65 della legge suddetta a norma del quale entro sei mesi dal la sua entrata in vigore sarebbero state emanate le norme per lâassegnazione e la revoca degli alloggi di edilizia economica e popolare, che sarebbero sta te applicate anche agli alloggi dei programmi in corso per i quali non fosse giĂ stato emanato il bando di concorso â ed ha ribadito che restava in vigore, per le assegnazioni effettuate in attuazione dei bandi precedenti, la disciplina previgente, abrogata solo dalla L. n. 513 del 1977, a norma della quale solo lâavvenuta inclusione dellâalloggio nella quota di riserva avrebbe fatto venir meno il diritto dellâassegnatario alla cessione in proprietĂ dellâalloggio da lui occupato.
Ciò chiarito, vanno presi in esame lâundicesimo e il dodicesimo motivo di ricorso con i quali si contesta, con denuncia, rispettivamente, dei vizi di violazione di legge e di carenza di motivazione, lâesistenza del diritto soggettivo dellâassegnatario al trasferimento in proprietĂ dellâimmobile non incluso nella quota di riserva e del correlativo obbligo dellâIstituto, sanzionabile attraverso il ricorso allâart. 2932 cod. civ..
Afferma la ricorrente che lo scambio dei consensi che si verifica quando, pronunciando sulla do manda del richiedente lâIstituto abbia manifestato la propria volontĂ di accettazione comunicando il prezzo della cessione, varrebbe solo a segnare lâesaurimento del procedimento amministrativo relativo allâassegnazione e solo da questo momento il conduttore â titolare sin allora del solo diritto alla valutazione della domanda e dei requisiti prescritti dalla legge e, quindi, di una mera aspettativa alla stipulazione del contratto di cessione che resta esposto sino alla sua stipulazione ad eventuali sopravvenienze normative â acquisterebbe il diritto soggettivo alla cessione del bene alle condizioni stabilite, diritto che non si costituisce tuttavia ope legis ma deve essere formalizzato con la stipulazione del contratto la quale produce il trasferimento della proprietĂ ; tale trasferimento non sarebbe comunque coercibile attraverso lo strumento dellâart. 2932 cod. civ., a causa dei connotati pubblicistici che caratterizzano il rapporto tra lâIstituto e lâassegnatario: e pertanto le domande di riscatto inviate prima del 18 agosto 1977 e opportunamente confermate, per le quali la procedura amministrativa non si fosse ancora conclusa, non attribuirebbero allâassegnatario il diritto alla cessione dellâalloggio, ma solo il diritto di pretendere la valutazione della domanda da lui presentata e di ottenere il risarcimento del danno nel caso di perdurante inerzia dellâAmministrazione.
Al riguardo si rinvengono nella giurisprudenza di questa Corte due orientamenti, che, tra lâaltro, sono stati espressi recentemente da due sentenze decise in udienze diverse ma pubblicate entrambe il 13 aprile 2005, e recanti, rispettivamente, i nn. 7690 e 7701.
La prima di esse fa proprio lâinterpretazione sostenuta dalla ricorrente e adduce a conforto della sua decisione, la considerazione che la L. 5 agosto 1978, n. 457, art. 52, ha aggiunto alla L. 8 agosto 1977, n. 513, art. 28, un quinto comma il quale stabilisce che in pendenza della valutazione definitiva dellâufficio tecnico erariale gli istituti autonomi per le case popolari sono autorizzati a stipulare un contratto preliminare di vendita sulla base di un prezzo provvisorio stabilito mediante valutazione per campione, e ne trae la conclusione che la mera domanda di cessione in proprietĂ non può produrre alcun effetto obbliga torio corrispondente a quello derivante dalla stipulazione di un preliminare di compravendita.
La seconda sentenza, invece, facendo riferimento a un orientamento giurisprudenziale minoritario, afferma che, qualora lâAmministrazione non abbia dato notizia allâinteressato che lâalloggio da lui occupato è compreso nella quota di riserva, lâassegnatario è titolare di un diritto potestativo al trasferimento in proprietĂ ai sensi della L. 14 febbraio 1963, n. 60, art. 29, diritto che verrebbe meno solo a seguito dellâavvenuta inclusione del lâalloggio nella quota di riserva.
Ai fini della risoluzione del presente contrasto di giurisprudenza sembra opportuna una sommaria esposizione dellâevoluzione della legislazione che disciplina la materia.
Orbene, la cessione in proprietĂ degli alloggi di tipo popolare ed economico è stata introdotta dal D.P.R. 17 gennaio 1959, n. 2 â emanato in attuazione della delega conferita con la L. 21 marzo 1958, n. 447 â in favore di tutti gli assegnatari che avessero i requisiti richiesti dalla legge, e cioè che non fossero proprietari di altra abitazione nel medesimo centro urbano adeguata ai bisogni della famiglia, non fossero assegnatari in proprietĂ di altro alloggio di edilizia economica e popola re e fossero titolari di un reddito tassabile non superiore a L. 150.000, e che fossero nel godimento dellâalloggio e vi permanessero fino al momento del trasferimento della proprietĂ senza incorrere nella decadenza dal diritto alla futura vendita per morositĂ nel pagamento delle rate di prezzo; gli assegnatari sarebbero divenuti proprietari dellâalloggio solo dopo lâintegrale pagamento del prezzo; da, la cessione in proprietĂ restavano escluse talune categorie di immobili specificamente individuate (ad esempio: gli alloggi di servizio) e gli alloggi che fossero stati inclusi nella quota di riserva;a tal fine gli enti interessati avrebbero dovuto rendere noti gli stabili suscettibili di cessione in proprietĂ ; in caso di decesso dellâassegnatario la sua domanda poteva essere confermata entro trenta giorni dal coniuge e dai discendenti nel terzo grado e dagli ascendenti conviventi.
La possibilità di ottenere la cessione in proprietà degli alloggi è stata ampliata dalla L. 27 aprile 1962, n. 231, che ha stabilito che gli enti interessati avrebbero dovuto dar notizia non già degli alloggi fa vendere, bensÏ di quelli compresi nella quota di riserva;
ha disciplinato la procedura per il trasferimento dellâimmobile in caso di domanda di cessione in proprietĂ immediata, ferma restando lâopzione per il pagamento rateale del prezzo, ed ha ribadito che solo il suo integrale pagamento avrebbe trasformato il diritto di godimento sullâalloggio assegnato in locazione in diritto di proprietĂ con la stipulazione del contratto.
Ulteriori cessioni sono state poi disciplinate dalla L. 14 febbraio 1963, n. 60, che ha soppresso la gestione I.N.A. Casa istituendo la Ges.Ca.L. ed ha previsto la possibilitĂ di richiedere lâassegnazione in proprietĂ immediata con pagamento in unica soluzione ovvero con pagamento rateale garantito da ipoteca e la conversione dellâassegnazione in mera locazione in assegnazione con patto di futura vendita o in proprietĂ immediata.
Sono poi intervenute la L. 28 marzo 1968, n. 422, in materia di edilizia abitativa sovvenzionata e la L. 22 ottobre 1971, n. 865, in materia di edilizia residenziale agevolata e convenzionata che hanno segnato una inversione di tendenza in sen so restrittivo.
La prima legge ha previsto che le abitazioni realizzate con contributo statale fossero destinate alla locazione semplice e che solo una quota di abitazioni non superiore al 10% â previa autorizzazione ministeriale che accertasse il mutamento della situazione abitativa nella zona interessata â potesse formare oggetto di cessione in proprietĂ in favore degli assegnatari che le avessero occupate legittimamente e ininterrottamente per almeno quindici anni.
La seconda legge, detta âlegge sulla casaâ, ha disposto la trasformazione della nozione di edilizia economica e popolare in quella di edilizia residenziale pubblica e lo scioglimento di tutti gli enti pubblici edilizi preesistenti con trasferimento dei loro compiti agli Istituti Autonomi per le Case Popolari, attuato con il D.P.R. 30 dicembre 1971, n. 1036, e ha introdotto una disciplina fortemente limitativa in ordine alla quota degli immobili suscettibili di cessione in proprietĂ prevedendo nuovi criteri per la cessione in proprietĂ .
La nuova disciplina non trova però applicazione agli alloggi costruiti sotto la vigenza della precedente normativa la quale continua a restare o perante secondo le previsioni del D.P.R. 30 dicembre 1972, n. 1035, art. 23, recante norme per la assegnazione e la revoca nonchè per la determinazione e la revisione dei canoni di locazione dei so li alloggi di edilizia residenziale pubblica compresi nella quota del 15% fissata dalla L. n. 865 del 1971, art. 61, comma 1, comâè confermato dal rilievo che solo con la L. 8 agosto 1977, n. 513, si è avuta lâabrogazione di tutte le leggi che disciplinavano il trasferimento in proprietĂ degli alloggi di edilizia economica e popolare in favore degli assegnatari.
Vigendo la precedente disciplina non si è mai dubitato che la posizione dellâassegnatario fosse di diritto soggettivo poichĂŠ nessuna discrezionalitĂ era riconosciuta allâAmministrazione nella cessione in proprietĂ dellâalloggio quando si fossero verificate tutte le condizioni di legge, il cui accertamento, in caso di contestazione, poteva essere effettuato in via incidentale dal giudice ordinario in base alla considerazione che a seguito del provvedimento di assegnazione si instaurava tra le parti un rapporto di natura contrattuale (SS.UU. 29 marzo 1989, n. 1551; Cass. 14 giugno 2000, n. 8101; 2 ottobre 2003, n. 14698). Si riteneva, tuttavia, che essendo rimessa ad una scelta discrezionale del lâAmministrazione la formazione della quota di riserva, sin quando questa non fosse stata formata lâassegnatario era titolare solo di una posizione di interesse legittimo, poichĂŠ solo con la formazione della quota e la conseguente individuazione degli alloggi suscettibili di cessione si verificava la trasformazione della legittima aspettativa degli assegnatari in diritto soggettivo perfetto (SS.UU. 13 aprile 1992, n. 4478; 12 giugno 2006, n. 13525).
Abrogata la normativa precedente con decorrenza dalla data di entrata in vigore della legge sopravvenuta (18 agosto 1977) è stata dettata con lâart. 27 una norma transitoria che fa salve le domande di cessione giĂ presentate per le quali non fosse intervenuta la stipulazione del contratto, alle quali, se confermate entro sei mesi dallâentrata in vigore della legge, sarebbe stata applicata la disciplina del successivo art. 28 che ha introdotto un nuovo criterio di determinazione del prezzo di cessione confermando che il trasferimento della proprietĂ avrebbe avuto luogo allâatto della stipulazione del contratto.
Per risolvere i dubbi interpretativi in ordine allâindividuazione del momento in cui potesse considerarsi concluso il contratto nei casi di mancata formale sottoscrizione dellâatto di cessione è poi intervenuta la L. 5 agosto 1978, n 457, che con lâart. 52 ha modificato il citato art. 27, comma 2 prorogando al 31 ottobre 1978 il termine per la conferma delle domande di cessione e disponendo che si considera stipulato e concluso il contratto di compravendita quando lâente proprietario o gestore abbia accettato la domanda di riscatto e comunicato allâassegnatario il relativo prezzo di cessione, qualora non previsto per legge, salva restando la facoltĂ degli Istituti Autonomi per le Case Popolari di stipulare un contratto preliminare di vendita sulla base di un prezzo provvisorio stabilito mediante valutazione per campione in pendenza della valutazione dellâUfficio Tecnico Erariale per i singoli alloggi.
Ulteriore norma interpretativa è stata infine dettata dalla L. 2 aprile 2001, n. 136, art. 2, comma 3, secondo cui la L. 8 agosto 1977, n. 513, art. 27, e tutte le disposizioni di legge che prevedono facoltĂ di riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica si interpretano nel senso che, in caso di decesso del soggetto avente titolo al riscatto che abbia presentato la domanda nei termini prescritti, lâAmministrazione ha comunque lâobbligo di provvedere nei confronti degli eredi disponendo la cessione dellâalloggio indipendentemente dalla conferma della domanda stessa.
Con tale disciplina è stata perciò sancita per il futuro lâinalienabilitĂ degli alloggi di edilizia residenziale pubblica â fatta eccezione per la percentuale del 15% prevista dalla L. n. 865 del 1971 e la eccezionale formazione dei piani di vendita previsti dalla L. n. 513 del 1977, art. 29 â sicchè il trasferimento in proprietĂ degli immobili restava limitata a quelli per i quali fosse giĂ stata presentata la relativa domanda entro il 31 ottobre 1978.
Nellâinterpretazione della disciplina transito ria la giurisprudenza prevalente è giunta gradualmente alla conclusione che la mera presentazione della domanda non è sufficiente a ritenere concluso il contratto nellâinerzia dellâAmministrazione, non potendo attribuirsi alcuna rilevanza a un comportamento concludente dellâente, e che neppure la sua accettazione a seguito della comunicazione allâassegnatario del prezzo di cessione è determinante ai fini del trasferimento della proprietĂ dellâalloggio poichĂŠ da essa deriva solo la costituzione di un rapporto di carattere personale con lâente che produce lâunico effetto di rendere incontestabile il diritto alla stipulazione del contratto di compravendita; tale rapporto, essendo caratterizzato da connotazioni pubblicistiche, non integra gli estremi di un contratto preliminare di compravendita di diritto privato suscettibile di esecuzione specifica attraverso il ricorso allâart. 2932 cod. civ., sicchè lâassegnatario ha solo unâazione di risarcimento dei danni derivanti dal comportamento colposo dellâAmministrazione la quale, sino al trasferimento della proprietĂ dellâalloggio, conserva i suoi poteri di controllo e può pur sempre disporre la revoca o la decadenza dellâassegnazione nei confronti dellâassegnatario che abbia perduto i requisiti richiesti dalla legge o sia inadempiente agli obblighi assunti.
Tale interpretazione della disciplina transitoria â che è quella espressa dalla sentenza n. 7690 del 2005 â risulta assolutamente prevalente poichĂŠ solo in due altre pronunce alquanto risalenti (Cass 5 agosto 1988, n. 4855; 8 agosto 1990, n. 8006) si è affermato che in tutti i casi in cui il prezzo di cessione fosse previsto per legge o fosse determina bile in base ai criteri prefissati non era richiesta alcuna accettazione ma era sufficiente che la domanda dellâassegnatario fosse stata trattenuta senza il rilievo di alcuna irregolaritĂ formale e sostanziale, con la conseguenza che il ritardo o il rifiuto dellâente al trasferimento della proprietĂ non comportavano la necessitĂ di un sentenza costitutiva ai sensi dellâart. 2932 cod. civ., essendo sufficiente una sentenza meramente dichiarativa che accertasse lâavvenuto trasferimento della proprietĂ a seguito dellâesercizio del diritto potestativo riconosciuto allâassegnatario.
Alla luce dellâinterpretazione assolutamente prevalente della normativa che regola la materia non può trovare consenso lâorientamento espresso dalla coeva sentenza n. 7701 del 2005 la quale afferma che la preesistenza del diritto potestativo alla cessione dellâimmobile renderebbe irrilevante il mancato esercizio del potere dellâAmministrazione di formare la quota di riserva poichĂŠ, anche a voler ritenere abrogato in relazione agli immobili sottoposti alla disciplina transitoria il potere dellâAmministrazione di escludere taluni immobili dalla cessione in proprietĂ , il diritto alla cessione resta pur sempre sottoposto al rispetto della disciplina transitoria che, regolando la sorte degli immobili suscettibili di cessione, li sottopone al lâosservanza di una procedura che contrasta con lâesistenza di un diritto potestativo dellâassegnatario sin quando non sia avvenuta la stipulazione del contratto di compravendita, comâè confermato dal rilievo che solo se lâIstituto si sia avvalso della facoltĂ di stipulare un contratto preliminare con prezzo di cessione provvisorio può ipotizzarsi un diritto soggettivo dellâassegnatario al trasferimento dellâalloggio.
Va infatti considerato che la formulazione della disciplina transitoria, secondo cui si considera âstipulalo e concluso il contratto di compravenditaâ qualora lâente proprietario o gestore abbia accettato la domanda di riscatto e comunicato allâassegnatario il relativo prezzo di cessione, non può essere interpretato nel senso che la cessione dellâalloggio si verifichi automaticamente per il solo fatto della comunicazione del prezzo di cessione poichĂŠ, indipendentemente dal rilievo che non si rinviene una chiara manifestazione della volontĂ del legislatore di prescindere dallâosservanza delle forme richieste per la stipulazione dei contratti della Pubblica Amministrazione, va rilevato che nella fattispecie in esame manca ogni richiamo alla accettazione dellâassegnatario il quale, presa conoscenza del prezzo di cessione, devâessere posto in condizione di verificarne la congruitĂ e lâimporto ed avere la possibilitĂ di rifiutare un acquisto che comporti il pagamento di un prezzo che non rientri nelle sue possibilitĂ economiche ovvero non corrisponda ai parametri di legge.
Ne consegue che la norma in esame deve interpretarsi nel senso che la comunicazione del prezzo di cessione dispensa lâassegnatario dallâonere della tempestiva conferma della domanda a pena di decadenza ed esclude che la cessione dellâalloggio debba avvenire per un nuovo prezzo da determinarsi alla stregua dei criteri introdotti dalla L. n. 513 del 1977, art. 28, operanti solo nei confronti degli assegnatari gravati dallâonere della conferma della domanda di cessione in proprietĂ .
E, poichĂŠ non è controverso nella specie che lâIstituto Autonomo per le Case Popolari non ha mai comunicato agli assegnatari il prezzo di cessione, nĂŠ si è avvalso della facoltĂ di stipulare contratti preliminari di compravendita con prezzo provvisorio, ma ha espressamente dichiarato che gli alloggi in questione erano sin dallâorigine assegnati in locazione semplice a causa dellâesaurimento della quota di alloggi a riscatto secondo le previsioni della L. n. 865 del 1971 â peraltro inapplicabile nella specie â nessun diritto può essere riconosciuto in favore degli assegnatari in ordine alla cessione in proprietĂ dei rispettivi alloggi.
Il rigetto delle censure della ricorrente comporta lâassorbimento dellâesame dei motivi con cui si denuncia il vizio di motivazione in ordine, rispettivamente: allâinterpretazione della lettera in data 26 marzo 1979 con la quale lâIstituto aveva comunicato agli assegnatari il suo dissenso al trasferimento in proprietĂ , nella quale la sentenza impugnata ha ravvisato lâaccettazione delle domande degli assegnatari facendola derivare dalla trasmissione delle domande allâUfficio Tecnico Erariale per la determinazione del prezzo di cessione nonostante lâasserita esclusione degli immobili dalla cessione in proprietĂ (tredicesimo motivo), alla affermazione di una valida offerta della prestazione dovuta da parte degli assegnatari (quattordicesimo motivo), alle contestazioni sollevate contro il metodo di valutazione degli alloggi adottato dal consulente tecnico dâufficio (diciassettesimo motivo) e alla validitĂ delle contestazioni sollevate dallâIstituto per le Case Popolari rispetto allâassolvimento dellâonere probatorio da parte degli assegnatari in ordine alla presentazione delle rispettive domande ed alla loro tempestiva conferma (diciottesimo motivo).
Natura subordinata ha, altresÏ, la censura mossa con il sedicesimo motivo, con cui si censura il ritenuto rapporto pertinenziale tra gli alloggi e i locali destinati ad uso non abitativo, e cioè ad autorimessa, il cui esame resta pur esso assorbito.
La medesima sorte seguono, infine, i motivi dal primo al sesto, che contestano, sotto vari profili, la trasmissibilitĂ agli eredi dellâassegnatario del diritto alla cessione in proprietĂ dellâalloggio in presenza dei requisiti richiesti dalla legge, ed i motivi dal settimo al decimo con i quali si contesta il diritto riconosciuto dalla sentenza impugnata agli assegnatari di ottenere la cessione in proprietĂ dellâalloggio attraverso la proposizione di una domanda ai sensi dellâart. 2932 cod. civ., poichĂŠ â indipendentemente da ogni questione in ordine allâabrogazione del D.P.R. 17 gennaio 1959, n. 2, art. 10, ad opera della L. 8 agosto 1977, n. 513, art. 27 â è rimasto escluso nella specie ogni diritto allâassegnazione in proprietĂ dellâalloggio suscettibile di trasmissibilitĂ agli eredi e di realizzazione attraverso la pronuncia costitutiva del giudice, e può ipotizzarsi unicamente la successione dellâerede nel diritto alla stipulazione del contratto di compravendita e, in caso di perdurante inottemperanza della Amministrazione, nel diritto al risarcimento del danno quando si sia verificata lâaccettazione della domanda dellâassegnatario e sia avvenuta la comunicazione del prezzo di cessione dellâimmobile non compreso nella quota di riserva.
Va ribadito al riguardo, secondo quanto precisato da una recente pronuncia di questa Corte (Cass. 26 settembre 2005, n. 18732), che la disciplina transitoria â la quale ha previsto che si considera stipulato e concluso il contratto di compravendita qualora lâente proprietario abbia accettato la domanda di riscatto e comunicato allâassegnatario il prezzo dellâalloggio â non solo non ha eliminato al necessitĂ della formale stipulazione dellâatto di compravendita, ma ha mantenuta ferma la necessitĂ che nellâambito dellâintegrale e compiuto esaurimento del procedimento amministrativo sia intervenuto un atto di formale accettazione del la domanda da parte dellâAmministrazione, previa verifica della sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge in relazione alla domanda di riscatto originariamente presentata; e pertanto, in coerenza con i principi generali che presiedono alla formazione e alla manifestazione della volontĂ della Pubblica Amministrazione â i quali escludono ogni possibilitĂ di conclusione del contratto per facta concludentia â non può conferirsi rilievo a tal fine ad una mera dichiarazione di avvenuta ricezione del la domanda di riscatto, ancorchè contenente lâindicazione del prezzo di cessione.
Ne consegue che nel caso in cui lâassegnatario sia deceduto prima della stipulazione del contratto di compravendita i suoi eredi non acquisiscono a titolo derivativo alcun diritto alla cessione dellâalloggio.
Nè può ravvisarsi una deroga a tale disciplina nella norma interpretativa introdotta dalla L. 2 aprile 2001, n. 136, art. 2, comma 3, poichĂŠ essa va intesa nel senso della non necessitĂ di una espressa conferma della domanda di riscatto da parte degli eredi, i quali potrebbero non aver avuto tempestiva conoscenza della domanda del loro dante causa, fermo restando lâobbligo dellâAmministrazione di provvedere in ordine alla domanda di cessione dopo aver individuato, tra essi, quelli che abbiano titolo per subentrare nella posizione dellâassegnatario, ma non ha previsto anche il necessario accoglimento della domanda indipendentemente da ogni valutazione dei requisiti di parentela e di convivenza che, non essendo stati espressamente abrogati, non possono ritenersi posti nel nulla da una norma meramente interpretativa.
Per quanto attiene poi alla possibilitĂ di una pronuncia costitutiva diretta alla realizzazione della cessione in proprietĂ dellâalloggio nellâinerzia o nel dissenso dellâAmministrazione essa deve ritenersi esclusa, per le considerazione giĂ esposte, tutte le volte che lâistituto Autonomo per le Case Popolari non sia avvalso della facoltĂ di stipulare un contratto preliminare che preveda la cessione dellâalloggio previa fissazione di un prezzo provvisorio.
Con il diciannovesimo motivo si denuncia lâomessa pronuncia e il vizio di motivazione in ordine allâeccepita perdita del diritto alla cessione in proprietĂ da parte delle eredi S. per decadenza o revoca dellâassegnazione ovvero per la sua risoluzione per morositĂ .
La censura è inammissibile per difetto di interesse per quanto riguarda S.M. la cui domanda, in accoglimento dellâappello della A.T.C., della Provincia di Torino, è stata respinta per difetto del requisito della convivenza con lâassegnatario, mentre resta assorbita nei confronti di S. C. a seguito del mancato riconoscimento del diritto del suo dante causa allâassegnazione in proprietĂ dellâalloggio.
Con il ventesimo ed ultimo motivo la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha escluso lâintervenuta risoluzione del rapporto di locazione nei confronti di C.G., C.M. e I.G.V. per superamento dei limiti reddituali richiesti dalla legge.
Anche lâesame di tale censura resta assorbito dalla affermata esclusione del diritto allâassegnazione in proprietĂ dellâalloggio nei confronti di tutti gli assegnatari che hanno agito in giudizio.
In conclusione perciò, il ricorso merita accoglimento nei limiti meglio innanzi precisati e consegue n temente, previo rigetto del ricorso incidentale, la sentenza impugnata devâessere cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto può procedersi alla pronuncia nel merito con lâaccoglimento dellâappello proposto nei confronti degli assegnatari vittoriosi, ferma restando ogni ulteriore statuizione.
Le spese giudiziali dellâintero giudizio, in considerazione del contrasto di giurisprudenza verificatosi nella materia, restano interamente compensate fra le parti.
La mancata partecipazione al giudizio di Ca.Mi.
preclude ogni pronuncia sulle spese nei suoi confronti.
P.Q.M.
La Corte, pronunciando a sezioni unite, riunisce i ricorsi, dichiara inammissibile il ricorso principale nei confronti di Ca.
M., ne accoglie lâundicesimo e il dodicesimo motivo, rigetta il quindicesimo e dichiara assorbiti i motivi ulteriori, rigetta il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione ai mezzi accolti e, pronunciando nel merito, in parziale riforma della sentenza impugnata, accoglie lâappello dellâAzienda Territoriale per la Casa della Provincia di Torino nei confronti di C.A., C.F.P., M.S., B. V., M.A., P.N., Ca.
A., C.E., I.G.V., G. G., D.C. ved. M., P.G. ved.
L., C.V., P.B., S.C., L.A., F.C., ved. O., O. M., O.A., G.C., C.M. e C.G., ferma restando ogni ulteriore statuizione.
Dispone la compensazione totale delle spese dellâintero giudizio tra le parti.
CosĂŹ deciso in Roma, il 8 maggio 2007.
Depositato in Cancelleria il 17 maggio 2007
