Cassazione civile, sez. III, 27 luglio 2024, n. 21051
FATTI DI CAUSA
1. De.Gi. intimò lo sfratto per morosità , con contestuale citazione per la convalida, a So.El. davanti al Tribunale di Roma, in relazione ad un appartamento condotto in locazione dalla convenuta.
Espose a sostegno della domanda, tra lâaltro, di aver locato lâimmobile ad uso abitativo, con decorrenza dal 1 settembre 2010, alla convenuta e a Ze.Li., contestualmente riservandosi una stanza da destinare alla propria figlia @De.Ch. Aggiunse che la Ze.Li. le aveva successivamente comunicato la propria intenzione di lasciare lâappartamento, recesso che era stato accettato da essa proprietaria con decorrenza dal 1 novembre 2012. Successivamente a tale data, però, la So.El., rimasta unica conduttrice dellâimmobile, non le aveva piĂš versato lâintero canone pattuito â che era di Euro 900 mensili â ma somme sistematicamente inferiori, per cui al febbraio 2013 la conduttrice era debitrice della somma di Euro 1.718,60.
Si costituĂŹ in giudizio lâintimata, opponendosi alla convalida a causa della mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti della Ze.Li. e della De.Ch. e chiedendo il rigetto della domanda per insussistenza del diritto della Ze.Li. ad esercitare il recesso anticipato.
Il Tribunale, senza pronunciare lâordinanza di rilascio di cui allâart. 665 cod. proc. civ., con la sentenza definitiva accolse la domanda, dichiarò il contratto di locazione risolto per grave inadempimento della conduttrice, ordinò a questâultima il pagamento della somma richiesta e il rilascio dellâappartamento, con il carico delle spese di lite.
A fondamento della propria decisione il Tribunale rilevò, tra lâaltro, che la So.El. era tenuta al pagamento dellâintero canone, trattandosi di unâobbligazione solidale, e che il recesso della Ze.Li. non aveva mutato il vincolo di solidarietĂ , stante la sopravvenuta unicitĂ della parte debitrice.
2. La pronuncia è stata impugnata dalla So.El. e la Corte dâappello di Roma, con sentenza del 16 ottobre 2020, ha accolto il gravame e, in riforma della decisione del Tribunale, ha rigettato la domanda proposta da De.Gi., condannando questâultima alla rifusione alla controparte della metĂ delle spese dei due gradi di giudizio.
Ha osservato la Corte territoriale, innanzitutto, che doveva essere rigettata la censura relativa alla presunta violazione dellâart. 102 cod. proc. civ. per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di De.Ch., dal momento che il contratto di locazione prevedeva solo che la proprietaria aveva riservato alla propria figlia lâutilizzo di una stanza dellâappartamento; il che non consentiva di qualificare il contratto come contratto a favore di terzi.
Analogamente, doveva essere respinta la censura con la quale lâappellante aveva lamentato lâasserita violazione del contraddittorio in relazione alla posizione della co-conduttrice Ze.Li., posto che lâunico soggetto legittimato a dolersi dellâeventuale illegittimitĂ del recesso era la proprietaria, dovendosi ritenere escluso un potere di sindacato sui gravi motivi da parte di un soggetto diverso (nella specie, appunto, la So.El.).
Quanto al merito della domanda di risoluzione per inadempimento, la Corte capitolina ha escluso lâapplicabilitĂ dellâart. 1301 cod. civ., rilevando che nulla consentiva di affermare che la De.Gi. avesse rimesso alla conduttrice Ze.Li. il debito relativo ai canoni di locazione, ma solo quello al preavviso nei limiti di tre mensilitĂ , come risultava dallâatto di transazione con contestuale riconsegna dellâimmobile.
Tanto premesso, la Corte dâappello ha osservato che la ricostruzione operata dal Tribunale â in base alla quale la conduttrice So.El. aveva lâobbligo di versare lâintero canone concordato â non teneva conto âdelle modificazioni intervenute rispetto agli accordi originari basati, si precisa, sulla solidarietĂ passiva delle co-conduttrici ancorchĂŠ detentrici ab origine di una sola stanza oltre i servizi comuni, di corrispondere alla locatrice lâintero canone, ovverosia la medesima prestazione ex art. 1292 cod. civ. (essendo la suddivisione dellâintero frutto di accordi interni non opponibili alla creditrice)â. Una volta venuta meno la duplicitĂ dei debitori a seguito del recesso della Ze.Li., lâunico soggetto obbligato al pagamento del canone era la So.El.; tuttavia, poichĂŠ era pacifico che questâultima fosse rimasta ânella detenzione della stanza originariamente occupata (dovendosi escludere la consegna della stanza occupata dalla Ze.Li.â), la pretesa della locatrice di ottenere il pagamento dellâintero canone non poteva essere accolta, âper mancato assolvimento dellâonere probatorio gravante sulla medesimaâ.
3. Contro la sentenza della Corte dâappello di Roma propone ricorso principale De.Gi., con atto affidato a due motivi.
Resiste So.El. con controricorso, contenente ricorso incidentale condizionato affidato a quattro motivi.
Le parti hanno depositato memorie.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Ricorso principale.
1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in relazione allâart. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1460 e 2697 cod. civ., nonchĂŠ dellâart. 115 cod. proc. civ. per erronea ripartizione dellâonere della prova.
Sostiene la ricorrente che la Corte dâappello ha rigettato la domanda di risoluzione in base allâassunto secondo cui la locatrice non aveva fornito la prova di aver consegnato alla So.El. anche la stanza giĂ occupata dalla co-conduttrice receduta. SenonchĂŠ tale questione era stata posta dalla So.El., nellâatto di costituzione in primo grado, sul presupposto che era incerto lo status giuridico di quella stanza, posto che la convenuta aveva sempre ritenuto invalido e inefficace il recesso esercitato dalla Ze.Li. Non era dunque in contestazione la mancata consegna, quanto, piuttosto, la situazione di incertezza giuridica; mentre rimaneva âassolutamente pacifico che il contratto di locazione aveva ad oggetto lâintero appartamento e non singole stanzeâ, per cui, una volta receduta la Ze.Li., la stanza era rimasta a disposizione della So.El. Ne consegue che, accertata la legittimitĂ del recesso della Ze.Li., era venuta meno lâincertezza giuridica riguardo alla stanza da lei occupata; per cui la Corte dâappello avrebbe violato le regole sullâonere della prova, onerando la locatrice di dimostrare una circostanza che derivava ipso iure dallâaccertamento di legittimitĂ del recesso.
2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in relazione allâart. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nullitĂ della sentenza in relazione allâart. 1460 cod. civ. e agli art. 112,115,167 e 345 cod. proc. civ., per erroneo rilievo dâufficio dellâeccezione di inadempimento, non proposta tempestivamente in primo grado e formulata tardivamente in appello.
La ricorrente osserva che la So.El. avrebbe sollevato solo in appello, e perciò tardivamente, lâeccezione di mancata consegna della stanza in uso alla Ze.Li., ipotizzando che la locatrice avesse utilizzato quel locale come deposito. Lâeccezione di inadempimento è unâeccezione in senso stretto, per cui la sua proposizione solo in appello ne determinerebbe lâinammissibilitĂ .
3. La Corte rileva che lâesame del primo motivo di ricorso esige che si ritorni su alcuni passaggi, decisivi, della sentenza impugnata.
La Corte dâappello era chiamata, in ordine logico, ad esaminare innanzitutto il problema dellâesistenza o meno del vincolo della solidarietĂ dellâobbligazione contratta dalle due conduttrici. Di tanto la sentenza mostra consapevolezza lĂ dove osserva che, in base agli accordi originari, vi era solidarietĂ passiva delle co-conduttrici, benchĂŠ detentrici ciascuna di una sola stanza con lâuso dei servizi comuni; e aggiunge che dalla solidarietĂ del vincolo derivava lâobbligo di corrispondere alla locatrice lâintero canone (si richiama lâart. 1292 cod. civ.), posto che la suddivisione era âfrutto di accordi interni non opponibili alla creditriceâ.
Ciò premesso, la sentenza continua aggiungendo che, a seguito del recesso esercitato dalla Ze.Li., era venuta meno la duplicitĂ dei soggetti passivi dellâobbligazione e la So.El. era rimasta lâunica obbligata alla corresponsione del canone. Tuttavia, poichĂŠ ella continuava a detenere una sola stanza â in mancanza di prova contraria, che la locatrice avrebbe dovuto fornire â la conduttrice superstite non poteva essere obbligata al pagamento dellâintero.
Tale ricostruzione mostra in modo evidente il salto logico compiuto dalla Corte dâappello e svela la fondatezza del primo motivo di ricorso.
Ed invero, delle due lâuna: o il contratto di locazione era stato stipulato in modo tale che le due conduttrici fossero solidalmente obbligate al pagamento dellâintero canone, a prescindere dal fatto che ciascuna di loro occupasse solo una stanza o meno; o tale contratto era sorto, fin dallâorigine, come locazione di una sola singola stanza per ciascuna delle due co-conduttrici, di talchĂŠ esse erano debitrici pro quota solo di una parte del canone complessivo di locazione. Il dubbio è stato positivamente sciolto dalla Corte dâappello, in base a quanto si è riportato, nel primo senso, perchĂŠ la sentenza ha fatto riferimento in modo indiscutibile alla natura solidale dellâobbligazione; ed è evidente che, se il contratto prevedeva la solidarietĂ passiva, una volta che un debitore è venuto meno, lâaltro è rimasto obbligato al pagamento dellâintero.
Detto in altri termini, in presenza di unâobbligazione solidale, non può assumere alcun rilievo il fatto che una co-conduttrice abbia lasciato lâappartamento e che vi sia un dubbio sulla sorte della stanza da questâultima occupata, perchĂŠ la premessa della motivazione resa dalla Corte dâappello dimostra in modo non discutibile che la locazione non era per singole stanze, bensĂŹ per lâintero. E da questo deriva lâevidente errore commesso dalla Corte di merito nel far derivare dalla mancata prova della messa a disposizione della So.El. anche della stanza occupata dalla Ze.Li. la conseguenza della riduzione dellâobbligazione a carico della prima, fino a trasformarla in unâobbligazione pro quota, giuridicamente incompatibile con la premessa.
Per poter giungere alla conclusione accolta, la Corte di merito avrebbe dovuto muovere dalla seconda delle due possibilità suindicate, ma cosÏ non è stato.
La sentenza ha fatto cenno anche ad una transazione tra la locatrice e la co-conduttrice Ze.Li.; trattandosi di una transazione intervenuta tra lâunico creditore e uno dei debitori, la So.El. avrebbe potuto, semmai, dichiarare di volerne profittare (art. 1304, primo comma, cod. civ.); ma tale circostanza non risulta essere stata nemmeno ipotizzata.
Consegue da tale ricostruzione che il primo motivo del ricorso principale è accolto; il che comporta lâassorbimento del secondo.
Ricorso incidentale condizionato.
4. Lâaccoglimento del ricorso principale determina la necessitĂ di esaminare il ricorso incidentale condizionato.
4.1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in relazione allâart. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1411 cod. civ. e dellâart. 102 cod. proc. civ., con conseguente nullitĂ della sentenza, oltre ad omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio.
La ricorrente osserva che dal testo del contratto si desumeva in modo evidente che la De.Ch., in quanto destinataria di una stanza dellâappartamento, con annessa possibilitĂ di utilizzare i bagni, la cucina e il soggiorno, era titolare di una âposizione soggettiva azionabile nei confronti delle conduttriciâ; per cui la Corte dâappello avrebbe dovuto riconoscere lâesistenza di un contratto a favore di terzo ed il conseguente litisconsorzio necessario tra tutte le parti.
4.2. La Corte osserva che il primo motivo è inammissibile, perchĂŠ teso in modo evidente ad ottenere in questa sede un diverso e non consentito esame del merito. La sentenza impugnata, infatti, si è soffermata in modo piĂš che sufficiente sulla questione qui prospettata ed ha escluso che fosse ipotizzabile, nella specie, un contratto a favore di terzo; e tanto per la semplice ragione che nel contratto la locatrice si era limitata a riservare una stanza alla propria figlia (la De.Ch., appunto), senza che questâultima potesse far valere âuna posizione giuridica autonomamente azionabile nei confronti della locatriceâ. In altri termini, una stanza dellâappartamento era stata esclusa dal contratto; tale ricostruzione dei fatti non è sindacabile in questa sede e comporta lâimpossibilitĂ di configurare anche la violazione dellâart. 102 cit., perchĂŠ non era evidentemente configurabile un caso di litisconsorzio necessario.
5. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in relazione allâart. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1300,1301,1304,1316 e 1317 cod. civ., nonchĂŠ dellâart. 4, secondo comma, della L. 27 luglio 1978, n. 392, in combinato disposto con lâart. 4, comma 2, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e con lâart. 3, comma 5, lettera d), del D.M. 5 marzo 1999.
Il motivo censura lâaffermazione della sentenza secondo cui la locatrice era lâunica parte legittimata a sindacare la sussistenza di un valido recesso da parte della co-conduttrice Ze.Li. In realtĂ , simile ricostruzione potrebbe essere condivisibile se la Corte avesse ritenuto che ciascuna della due conduttrici era titolare della detenzione di una sola stanza. La tesi della ricorrente principale, però, è diversa e si fonda sulla diversa convinzione per cui la locazione aveva ad oggetto lâintero immobile e non le singole stanze; per cui, a fronte di una sola parte locatrice, vi sarebbe âuna parte conduttrice complessa formata da due distinti soggettiâ. In tal caso, però, anche lâaltro conduttore dovrebbe essere legittimato a valutare il recesso del co-conduttore, trattandosi di decisione che assume rilievo anche nella sua sfera personale. La ricorrente richiama, a supporto, le regole sulle locazioni temporanee agli studenti universitari, nelle quali è ammessa la facoltĂ di recesso parziale da parte anche di uno solo dei conduttori dello stesso immobile; norma che, però, rappresenta unâeccezione, appositamente prevista dalla legge.
6. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in relazione allâart. 360, primo comma, n. 3) e n. 4), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione delle stesse norme di cui al secondo motivo, con nullitĂ della sentenza per violazione dellâart. 102 del codice di rito.
Il terzo motivo è strettamente connesso col secondo. Se, infatti, si ammette che la So.El. poteva interloquire sulla legittimitĂ del recesso della Ze.Li., ne deriva che anche questâultima era litisconsorte necessaria nel procedimento, per cui il contraddittorio si sarebbe dovuto estendere nei suoi confronti.
7. I motivi secondo e terzo, da trattare congiuntamente in considerazione dellâevidente connessione che li unisce, sono, quando non inammissibili, comunque privi di fondamento.
Si deve rilevare, innanzitutto, che essi tendono a mettere nuovamente in discussione la questione della presenza in causa della co-conduttrice Ze.Li., esaminata dalla Corte dâappello, dimostrando di sollecitare un ulteriore esame del merito.
Ma anche volendo prescindere da tale rilievo, la Corte osserva che le censure qui in esame traggono da una premessa (in fatto) corretta una conclusione che tale non è. Ed invero il terzo motivo ricostruisce i termini di fatto della vicenda dando indirettamente la conferma della bontĂ del primo motivo del ricorso principale (di cui si è detto), posto che sostiene che la Corte dâappello avrebbe ricostruito il rapporto di locazione come unitario (con conseguente solidarietĂ passiva). La conseguenza che se ne trae non è, invece, corretta, posto che è solo il locatore ad essere titolare di un potere di accettazione del recesso anticipato da parte del conduttore (o di uno solo dei conduttori). La circostanza che la locazione prevedesse la presenza di due conduttori non si traduce, contrariamente a quanto qui sostenuto, nella necessitĂ di introdurre un potere di sindacato sul recesso di uno dei conduttori in capo allâaltro. Il conduttore rimasto, cioè la So.El., avrebbe dovuto semmai attivarsi, una volta rimasta lâunica obbligata, nel senso di negoziare una riduzione del canone o, quale extrema ratio, di esercitare anchâella la facoltĂ di recesso anticipato. Ma da questo non può dedursi che lâodierna ricorrente incidentale dovesse essere ritenuta titolare di una sorta di potere di controllo o di veto sul recesso dellâaltro.
La So.El. avrebbe semmai potuto, ragionando in astratto, agire in regresso contro la Ze.Li. a titolo risarcitorio quale obbligata solidale (art. 1299 cod. civ.), ma non certo sindacare la legittimitĂ del recesso di questâultima.
8. Con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in relazione allâart. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dellâart. 1301 cod. civ., nullitĂ della sentenza per violazione dellâart. 112 cod. proc. civ., oltre ad omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio.
La censura ha ad oggetto lâaffermazione della sentenza riguardante la presunta rimessione del debito, da parte della
locatrice, nei confronti della Ze.Li. Osserva la ricorrente che, se si fosse accertato che il recesso di questâultima era âimpossibile, inesistente, invalido e improduttivo di effettiâ, si sarebbe dovuto interpretare lâaccordo intervenuto tra la De.Gi. e la Ze.Li. in base allâart. 1301 cod. civ.; con la conseguenza che la rinuncia ai canoni da parte della locatrice doveva essere ritenuta liberatoria anche nei confronti dellâaltra conduttrice, ânon essendo mai state allegate e tantomeno provate clausole limitative dellâeffetto liberatorio della rimessioneâ.
8.1. Il motivo non è fondato.
La Corte osserva, innanzitutto, che la censura formulata muove da una premessa in fatto â e cioè che il recesso della co-conduttrice Ze.Li. avrebbe dovuto essere considerato impossibile, inesistente o invalido â la quale è stata smentita dallâesame del ricorso principale e dei precedenti motivi del ricorso incidentale condizionato.
Ma, anche volendo tralasciare questâaspetto, si deve mettere in evidenza che la sentenza impugnata, nel fare riferimento alla presunta rimessione dei canoni di locazione da parte della locatrice in favore della sola Ze.Li., ha anche richiamato il contenuto di un atto di transazione (p. 5 della sentenza) intervenuto tra le parti, senza che il motivo in esame abbia in alcun modo contestato questa circostanza. Il che viene a significare, in primo luogo che, se vera rimessione ci fu, essa fu piuttosto il frutto di un accordo transattivo; e di conseguenza, in secondo luogo, che non è corretto il richiamo allâart. 1301 cod. civ., perchĂŠ lâodierna ricorrente avrebbe dovuto, semmai, invocare lâart. 1304 cod. civ. e dimostrare di aver voluto a suo tempo profittare della transazione intervenuta tra la creditrice e lâaltra debitrice solidale. La ricorrente incidentale, invece, non ha nĂŠ dedotto nĂŠ tantomeno dimostrato di volersi avvalere della norma sulla transazione ora richiamata, per cui la censura si dimostra eccentrica rispetto allâeffettiva motivazione della sentenza impugnata.
9. In conclusione, è accolto il primo motivo del ricorso principale, con assorbimento del secondo, mentre è rigettato il ricorso incidentale condizionato.
La sentenza impugnata è cassata in relazione e il giudizio è rinviato alla Corte dâappello di Roma, in diversa composizione personale, la quale riesaminerĂ il punto oggetto del motivo accolto alla luce delle indicazioni della presente decisione e provvederĂ anche alla liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.
Sussistono peraltro le condizioni di cui allâart. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte della ricorrente incidentale, dellâulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, con assorbimento del secondo, rigetta il ricorso incidentale condizionato, cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia alla Corte dâappello di Roma, in diversa composizione personale, anche per le spese del giudizio di cassazione.
Ai sensi dellâart. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dĂ atto della sussistenza delle condizioni per il versamento, da parte della ricorrente incidentale, dellâulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, se dovuto.
CosĂŹ deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, il 24 aprile 2024.
Depositata in Cancelleria il 27 luglio 2024.
