La locazione a canone vile non è opponibile all’aggiudicatario

Cassazione civile, sez. III, 28 marzo 2022, n. 9877

La locazione a canone vile non è opponibile all’aggiudicatario dell’immobile oggetto di espropriazione

La locazione “a canone vile” ovvero inferiore di un terzo a quello giusto ai sensi dell’art. 2923 c.c., comma 3, stipulata in data anteriore al pignoramento non è opponibile all’aggiudicatario così come non è opponibile alla procedura o ai creditori che ad essa danno impulso, stante l’interesse pubblicistico al rituale sviluppo del processo esecutivo e, quindi, per un motivo di ordine pubblico processuale, il quale impone l’anticipazione degli effetti favorevoli dell’aggiudicazione e del decreto di trasferimento, col peculiare regime di efficacia “ultra partes” di quest’ultimo.
L’inopponibilità di siffatta locazione è rilevabile d’ufficio ed è pienamente legittima l’emanazione diretta, da parte del giudice dell’esecuzione, dell’ordine di liberazione - con la successiva attuazione da parte del custode e senza che sia necessario munirsi preventivamente di un titolo giudiziale conseguito in sede cognitiva - avvalendosi delle stesse inopponibilità previste per l’aggiudicatario, potendo i vari soggetti coinvolti o pregiudicati da tale provvedimento trovare tutela delle loro ragioni nelle forme dell’opposizione agli atti esecutivi.

Art. 2923 Codice Civile
Locazioni.
Le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l’acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede.
Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.
In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell’articolo 1603.

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Cassazione civile, sez. III, 28 marzo 2022, n. 9877