Cassazione civile, sez. unite, 9 giugno 2022, n. 18641
Divisione della casa coniugale: il conguaglio va calcolato sul valore pieno dell’immobile se il bene resta al coniuge assegnatario
La divisione della casa coniugale nei giudizi tra ex coniugi rappresenta una delle questioni più rilevanti del diritto di famiglia, soprattutto quando l’immobile è stato assegnato come abitazione familiare in presenza di figli. Con la sentenza n. 18641 del 9 giugno 2022, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito un principio decisivo in materia di conguaglio nella divisione dell’immobile.
La Corte ha stabilito che, quando l’immobile già adibito a casa familiare viene attribuito in proprietà esclusiva al coniuge già assegnatario, il conguaglio dovuto all’altro comproprietario deve essere calcolato sul pieno valore venale di mercato, senza alcuna decurtazione derivante dal precedente provvedimento di assegnazione.
Il principio in sintesi
Se la casa familiare viene attribuita definitivamente al coniuge che già la occupava in base al provvedimento di assegnazione, il bene deve essere considerato come libero da vincoli ai fini della divisione.
- l’immobile è valutato al pieno valore di mercato;
- il diritto di assegnazione si estingue per confusione;
- il conguaglio per l’altro coniuge è calcolato senza riduzioni.
La questione affrontata dalle Sezioni Unite
Il problema giuridico nasce nei giudizi di divisione di immobili in comproprietà tra ex coniugi già destinati a casa familiare. Il quesito era il seguente: il diritto di assegnazione incide sul valore dell’immobile anche quando il bene viene attribuito allo stesso coniuge assegnatario?
Nel tempo si erano formati due orientamenti contrastanti della Corte di Cassazione.
I due orientamenti della giurisprudenza
Orientamento: nessuna riduzione del valore dell’immobile
Secondo Cass. n. 11630/2001, n. 27128/2014, n. 17843/2016 e n. 33069/2018, il provvedimento di assegnazione non incide sul valore dell’immobile quando questo viene attribuito al medesimo coniuge assegnatario.
- il diritto di godimento tutela esclusivamente i figli;
- non attribuisce un vantaggio patrimoniale al coniuge;
- si estingue con l’acquisto della piena proprietà.
Una riduzione del valore determinerebbe un indebito vantaggio economico per il coniuge assegnatario.
Orientamento: il vincolo di assegnazione deprezza l’immobile
Secondo Cass. n. 20319/2004, n. 9310/2009 e n. 8202/2016, il diritto di assegnazione incide sul valore di mercato del bene perché:
- è opponibile ai terzi;
- limita il godimento dell’immobile;
- permane fino a revoca o modifica del provvedimento.
Di conseguenza, il vincolo dovrebbe riflettersi anche sul conguaglio.
La decisione della Cassazione
Le Sezioni Unite hanno aderito al primo orientamento.
Quando il coniuge assegnatario diventa proprietario esclusivo, il diritto di godimento si estingue per confusione, in applicazione del principio nemini res sua servit.
- l’immobile non è più gravato da vincoli;
- deve essere valutato come bene libero;
- il conguaglio va calcolato sul valore pieno di mercato.
Natura del diritto di assegnazione della casa familiare
Il diritto ex art. 337-sexies c.c. è qualificato come diritto personale di godimento atipico, finalizzato alla tutela dei figli minori o non autosufficienti.
- non è un diritto reale;
- non è un diritto patrimoniale del coniuge assegnatario.
Con l’attribuzione della piena proprietà al medesimo soggetto, il diritto di godimento si estingue.
Il rischio di indebita locupletazione
Una riduzione del valore dell’immobile comporterebbe un effetto distorsivo:
- il coniuge non assegnatario riceverebbe un conguaglio inferiore alla quota reale;
- il coniuge assegnatario potrebbe successivamente rivendere l’immobile a valore pieno.
Si determinerebbe così un ingiustificato vantaggio economico.
Esempio pratico
Immobiliare del valore di 400.000 euro in comproprietà al 50%:
- attribuzione al coniuge assegnatario;
- conguaglio dovuto all’altro coniuge: 200.000 euro;
- valore non ridotto dal precedente provvedimento di assegnazione.
Quando il vincolo di assegnazione incide ancora sul valore
Attribuzione al coniuge non assegnatario
In questo caso il bene resta gravato dal vincolo, che limita il godimento e incide sul valore di mercato.
Vendita a terzi
Nella vendita ex art. 720 c.c., il terzo acquirente acquista un immobile ancora soggetto al diritto di assegnazione.
Estinzione della trascrizione del provvedimento
La cancellazione della trascrizione del diritto di assegnazione può avvenire tramite atto ricognitivo del coniuge divenuto proprietario esclusivo, senza necessità di un nuovo provvedimento giudiziale.
Effetti sull’assegno di mantenimento dei figli
L’estinzione del diritto di assegnazione non incide sugli obblighi di mantenimento, che restano a carico di entrambi i genitori.
- spese abitative;
- spese scolastiche;
- spese sanitarie e sociali;
- tenore di vita della prole.
Può essere richiesta la revisione dell’assegno di mantenimento.
Conclusioni
Con la sentenza n. 18641/2022, le Sezioni Unite hanno stabilito che il diritto di assegnazione della casa familiare non incide sul valore dell’immobile quando il bene viene attribuito al coniuge assegnatario. Il conguaglio deve essere calcolato sul pieno valore venale di mercato.
Riferimenti normativi:
Articolo 337 sexies Codice Civile
Assegnazione della casa familiare e prescrizioni in tema di residenza
Il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell'interesse dei figli. Dell'assegnazione il giudice tiene conto nella regolazione dei rapporti economici tra i genitori, considerato l'eventuale titolo di proprietà. Il diritto al godimento della casa familiare viene meno nel caso che l'assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio. Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'articolo 2643.
In presenza di figli minori, ciascuno dei genitori è obbligato a comunicare all'altro, entro il termine perentorio di trenta giorni, l'avvenuto cambiamento di residenza o di domicilio. La mancata comunicazione obbliga al risarcimento del danno eventualmente verificatosi a carico del coniuge o dei figli per la difficoltà di reperire il soggetto.
Art. 6, comma 6, L. 898/1970
6. L'abitazione nella casa familiare spetta di preferenza al genitore cui vengono affidati i figli o con il quale i figli convivono oltre la maggiore età. In ogni caso ai fini dell'assegnazione il giudice dovrà valutare le condizioni economiche dei coniugi e le ragioni della decisione e favorire il coniuge più debole. L'assegnazione, in quanto trascritta, è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell'art. 1599 del codice civile.
Articolo 720 Codice Civile
Immobili non divisibili
Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto.
Articolo 726 Codice Civile
Stima e formazione delle parti
Fatti i prelevamenti, si provvede alla stima di ciò che rimane nella massa, secondo il valore venale dei singoli oggetti.
Eseguita la stima, si procede alla formazione di tante porzioni quanti sono gli eredi o le stirpi condividenti [469 3] in proporzione delle quote.
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Cassazione civile, sez. unite, 9 giugno 2022, n. 18641
