Locazione breve casa vacanze: guida al contrattodi locazione breve uso turistico: riferimenti normativi e tassazione.
Cosa si intende per casa vacanze
Le case per vacanza sono appartamenti privati che vengono, per intero, locati ai turisti per periodi limitati nel tempo. Una casa o un appartamento per essere locati come “casa vacanza” non devono rispettare requisiti particolari come avviene per alberghi o ostelli, caso in cui sono previsti requisiti dimensionali minimi dei singoli alloggi. Diversamente nelle case per vacanze, essendo la casa o l’appartamento locati per intero non sussiste l’esigenza di assicurare un limite minimo dei singoli ambienti (cfr. T.A.R. Roma, sez. II, 06/08/2020, n. 9022).
La casa deve (ovviamente) rispettare la normativa generale vigente in materia urbanistica, edilizia e sanitaria la cui applicabilità alle “case vacanza” è incontestabile in ragione della natura (di appartamento) e destinazione (a civile abitazione) di tali beni. Nessuna deroga ai requisiti edilizi, di salubrità ed igiene, può essere giustificata dalla particolare categoria di fruitori (i turisti) di tali beni.
Casa vacanze in condominio
Nel caso in cui si pensi di locare ad uso turistico un appartamento occorre avere riguardo del regolamento di condomino e verificare se tale possibilità sia concessa.
Il divieto contenuto nel regolamento condominiale di adibire le abitazioni ad attività commerciali potrebbe impedire l’esercizio dell’attività di affittacamere e ciò anche se nell’elencazione delle attività vietate, non compare, in modo esplicito, l’affitto degli appartamenti come “casa vacanza”. Ad affermarlo è stata la Cassazione nella sentenza n. 21562/2020 in cui ricorda che ciò che rende l’attività ricompresa fra le attività vietate è il suo caratterizzarsi quale attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera, “esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi”.
Il contratto di locazione di una casa ad uso turistico e la sua disciplina fiscale
Il legislatore ha disciplinato, soprattutto sotto il profilo fiscale, la tipologia di locazione di che trattasi con il D.L. 50/2017 che, all’art. 4 rubricato “Regime fiscale delle locazioni brevi” regolamenta contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni.
Si tratta di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.
Per la stipula di un contratto di locazione breve di una casa uso turistico non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale, in ogni caso un modello di contratto casa vacanze può essere scaricatori in basso. Nel contratto possono poi essere previsti anche servizi accessori alla locazione come fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche o altro.
Al primo comma di detto articolo 4 del D.L. 50/2017 è contenuta la definizione delle locazioni brevi. Rientra nella nozione di locazione breve il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, che può prevedere la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Al fine di trovare degli affittuari per il proprio appartamento o casa uso vacanza sempre più spesso i proprietari si rivolgono a società che svolgono tramite la rete internet una funzione di intermediazione e consentono di far incontrare domanda ed offerta di case vacanza. Il legislatore ha attribuito ai soggetti che effettuano attività di intermediazione un importante funzione per il monitoraggio dei contratti stipulati da sottoporre a tassazione. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici hanno infatti l’obbligo di trasmettere i dati relativi ai contratti di conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati.
Sempre al fine di migliorare la gestione del proprio appartamento è consigliabile creare un sito web per casa vacanze mentre per organizzare le prenotazioni, quando i clienti si faranno numerosi, ci si può avvalere anche di un software gestione case vacanze che può avere anche la funzione di connettersi ai principali canali di prenotazione.
La disciplina fiscale della locazione di una casa vacanza
Come detto il principale riferimento normativo per la disciplina fiscale della locazione breve è costituito dal decreto legge n. 50/2017. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
Diversamente, se non si opta per la cedolare secca, il reddito derivante della locazione dovrà essere riportato all’interno del quadro RB del modello Redditi, che accoglie i c.d. “redditi fondiari”. Quindi, se durante l’anno il locatore ha effettuato più locazioni turistiche, i relativi redditi andranno sommati, ed inseriti al rigo RB a cui fa riferimento l’immobile locato. Mentre le spese sostenute (la più ricorrente è sicuramente quella per l’intermediazione dell’agenzia immobiliare), non potranno essere portate direttamente in deduzione (come nelle normali locazioni). Tuttavia si potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.
