Fatto
L.P. impugna per cassazione, con cinque motivi e sotto vari profili, la sentenza 18.2.02 n. 101 con la quale la corte dâappello di Trento ne ha respinto lâappello proposto avverso la sentenza del tribunale del luogo 26.3.01 n. 396 che, accogliendo la domanda dâaccertamento e liquidazione del diritto allâindennitĂ di sopraelevazione di cui allâart. 1127, comma 4 avanzata nei suoi confronti da I.E., F.F., B. G. ed M.E., come lui partecipanti al condominio âCristinaâ, lo aveva condannato al pagamento in favore degli stessi della pretesa indennitĂ , quindi delle somme per ciascuno determinate in base alla norma de qua con interessi e rivalutazione, per aver trasformato in unitĂ immobiliari abitabili un locale sottotetto di sua proprietĂ .
Resistono gli intimati con controricorso.
Per quanto interessa in questa sede, con il primo ed il secondo motivo il ricorrente â denunziando violazione degli artt. 1127 c.c. anche in relazione allâart. 12 preleggi e vizi di motivazione â censura lâimpugnata sentenza nella parte in cui, recependo lâindirizzo prevalente nella giurisprudenza di legittimitĂ , ha ritenuto doversi ricondurre il caso in esame id est dellâoperata trasformazione dellâoriginario sottotetto da parte del proprietario esclusivo di esso, nel 1985, in abitazione mediante lavori interni e, nel 1996, in due nuove unitĂ abitative, poi alienate a terzi, mediante demolizione dellâoriginaria copertura, innalzamento di 50 centimetri dei muri perimetrali, ricostruzione della copertura â alla fattispecie della sopraelevazione regolata dallâart. 1127 c.c., questa ritenendo ravvisabile ogni qual volta lâopera realizzata non sia limitata alle sole modificazioni interne del sottotetto nel rispetto delle strutture originarie del fabbricato, ma determini anche un ampliamento di queste ultime, nella specie attraverso lâelevazione dellâoriginaria altezza dellâedificio ed il proporzionale spostamento in alto della sua copertura.
Prendendo lo spunto dallâopinione â difforme rispetto alla prevalente cui si è uniformato il giudice a quo â espressa da Cass. 22.5.00 n. 6643 e da alcune altre pronunzie nel precedente stesso richiamate, sostiene il ricorrente che il disposto dellâart. 1127 c.c., comma 4, possa trovare applicazione nei soli casi di realizzazione di veri e propri nuovi piani o di nuove fabbriche, non anche nel caso di semplice trasformazione di locali preesistenti mediante lâinnalzamento dei muri perimetrali e del tetto, ciò che, a suo avviso, non determinerebbe una maggiore utilizzazione dellâarea sulla quale sorge il comune edificio mediante ulteriore sfruttamento della colonna dâaria sovrastante.
Discussa la causa innanzi alla seconda Sezione civile, questa, con ordinanza 28.1.05, ha rimesso la causa al Primo Presidente, in considerazione della rilevata difformitĂ dâorientamenti, interna anche alla medesima sezione, sulla questione dei limiti dâoperativitĂ dellâart. 1127 c.c..
Della quale difformitĂ dâorientamenti queste SS.UU. sono state, quindi, chiamate a decidere per la soluzione del contrasto.
Diritto
La questione di diritto da risolvere per decidere la controversia rientra nel piĂš ampio ambito della disciplina della costruzione sopra lâultimo piano dellâedificio condominiale, con particolare riferimento ai presupposti genetici dellâobbligazione dâindennizzo imposta, ex lege, a carico del condomino che sopraeleva ed in favore degli altri condomini; il che richiede la previa puntualizzazione dei principi regolatori del diritto di proprietĂ sulle costruzioni rispetto a quello del suolo sul quale sono realizzate, quindi dellâassetto dei beni ricompresi nellâedificio soggetto al regime del condominio nonchè delle implicazioni della deroga pattizia o legale al principio dellâaccessione.
A tal fine va, preliminarmente considerato come lo ius aedificandi costituisca, compatibilmente con la disciplina pubblicistica, una delle piĂš significative tra le facoltĂ nelle quali si estrinseca lâesercizio del diritto di proprietĂ su di un terreno â pur ove non rappresenti una forma diretta ed immediata dellâesercizio stesso dello ius domimi, come anche ritenuto in dottrina â donde la previsione normativa, ex art. 934 c.c., dellâautomatico acquisto della proprietĂ della costruzione e parimenti di tutto ciò che venga comunque stabilmente unito al suolo, salvi i contemperamenti previsti dalle norme successive, in capo al proprietario di questo, giusta il richiamato principio onde quidquid inaedificatur solo cedit.
Gli effetti del quale non cambiano nellâipotesi di comunione pro indiviso del suolo, nel qual caso a tutti i partecipanti spetta il diritto di edificare ed in favore di tutti si accresce pro quota lâoggetto dellâattivitĂ edificatoria che viene a far parte della comune proprietĂ , eppertanto, ove lâun dâessi tale diritto eserciti, edificando sul suolo comune o sopraelevando lâedificio comune, non potrebbe impedire che la nuova costruzione diventi anchâessa comune a tutti i proprietari dellâarea e della costruzione preesistente.
Non di meno, lâordinamento non esclude la possibilitĂ di deroghe pattizie al principio dellâaccessione, consentendo che la proprietĂ delle costruzioni, o delle opere comunque stabilmente unite al terreno, si acquisisca da persona diversa dal dominus soli in virtĂš di titolo, vale a dire in virtĂš di un atto negoziale con il quale questâultimo rinunci allâacquisto che si verificherebbe altrimenti in suo favore sulla base dei principi dellâaccessione, od anche, qualora tale acquisto siasi giĂ verificato, in virtĂš di un atto con il quale egli, scindendo in entitĂ distinte le due componenti del complesso immobiliare, suolo e costruzione ad esso incorporata, trattenga per sè la proprietĂ dellâuno e trasferisca a terzi quella dellâaltra, ciò che può realizzarsi, rispettivamente, concedendo al terzo il diritto di costruire sul terreno e, quindi, di conseguire la proprietĂ superficiaria per effetto della costruzione (art. 952 c.c., comma 1), od alienando al terzo la costruzione giĂ esistente e costituendo cosĂŹ la proprietĂ separata di essa (art. 952 c.c., comma 2), con le diverse conseguenze, rispettivamente, che il diritto di superficie conferisce al titolare il diritto di soprelevazione e di ricostruzione anche in caso di perimento dellâedificio, mentre la proprietĂ superficiaria separata circoscrive il diritto allâimmobile esistente e si protrae solo sin quando lâimmobile stesso permane.
Lo stesso ordinamento, oltre a consentire lâesaminata possibilitĂ dâuna deroga pattizia e quindi eventuale al principio dellâaccessione, espressamente pone, poi, una deroga â deroga, questa, normativa, ma che non osta a diversa regolamentazione per volontĂ delle parti â in materia dâedifici condominiali.
Il che si verifica laddove si abbiano piĂš proprietĂ sovrapposte, piĂš diritti di dominio esclusivo aventi ciascuno ad oggetto una porzione immobiliare distinta ed autonoma nellâambito dellâedificio ma che tutte insistono sulla medesima area, la quale area resta, per contro, pro quota, in proprietĂ indivisa di tutti i condomini al pari delle altre parti comuni dellâedificio, secondo la previsione dellâart. 1117 c.c.; quale conseguenza dellâattivitĂ negoziale che da origine a piĂš proprietĂ esclusive sui piani o sulle porzioni di piano, relativamente al fabbricato insorge il cosiddetto âregime dualistaâ, consistente nella proprietĂ esclusiva dei piani o delle porzioni di piano e nella proprietĂ comune delle cose, degli impianti e dei servizi destinati allâuso comune.
Tale caratteristica, correlata ai principi regolatori della superficie e dellâaccessione, costituisce, come è stato evidenziato in dottrina, la ragione giustificativa della disposizione del primo comma dellâart. 1127 c.c. e della differente regolamentazione rispetto alla comunione pro indiviso, in quanto lâattribuzione dâun diritto di proprietĂ esclusiva su ciascuna delle dette porzioni immobiliari â sovrapposte, di volta in volta, prima al suolo e poi alle porzioni sottostanti precedentemente realizzate â e, quindi, la costituzione di una proprietĂ superficiaria in favore di quella realizzata al di sopra delle preesistenti, viene necessariamente a spostare verso lâalto il diritto di superficie e, contestualmente, la connessa accessione di quanto realizzato in seguito al di sopra di questâultima, atteso che, di per sè, la costituzione del diritto di superficie importa rinunzia allâaccessione da parte del concedente il diritto (proprietario o condomino del suolo) ed acquisto di tale potere (di acquisto per accessione) nel superficiario.
Come, dunque, le opere e costruzioni fatte allâinterno di un piano od autonoma porzione di esso accedono, in ragione della proprietĂ individuale e separata della porzione immobiliare considerata, al proprietario di questa e non a tutti i partecipanti al condominio, cosĂŹ le costruzioni eseguite sopra lâultimo piano accedono, in ragione dellâespresso disposto normativo e salva diversa previsione del titolo, al proprietario di questo e non ai proprietari dei piani sottostanti.
Di tal che, man mano che la proprietĂ superficiaria viene spostata verso lâalto con la costruzione di nuovi piani, in virtĂš del diritto di superficie il proprietario dellâultimo piano beneficia del diritto di soprelevazione e acquista quanto viene costruito sopra.
Nellâipotesi in cui lâultimo piano sia diviso in piĂš porzioni immobiliari ciascuna in proprietĂ separata di soggetti diversi, ciascuno di questi, in quanto proprietario dâuna singola porzione dellâultimo piano, ha la facoltĂ di soprelevare, con la limitazione, peraltro, derivante dal fatto che il diritto di ciascun proprietario delle singole porzioni costituenti lâultimo piano si estende relativamente alla proiezione verticale della sola porzione appartenentegli.
Diversamente, ove la proprietĂ dellâultimo piano appartenga in comunione a piĂš soggetti pro indiviso, non possono che applicarsi le regole della comunione in generale, con la conseguenza che i comproprietari non possono esercitare il diritto di soprelevazione pro quota ma, salvo diverso accordo, devono esercitarlo congiuntamente, con lâeffetto tipico dellâaccessione sulla superficie, ragion per cui â una volta venuta ad esistenza la nuova costruzione â la comunione pro indiviso si estende alla costruzione soprelevata.
Le considerazioni che precedono non sono inficiate dalla lettera della legge, che il diritto di soprelevazione attribuisce al proprietario dellâultimo piano dellâedificio, nĂŠ dalla considerazione che lâart. 1117 c.c., n. 1, attribuisce la proprietĂ comune del lastrico solare a tutti i condomini dellâedificio.
Quanto allâattribuzione del diritto di soprelevazione, lâuso del predicato al singolare non assume rilevanza alcuna: dacchè il diritto di soprelevazione non è attribuito in considerazione della presenza dâun unico proprietario, ma in ragione della posizione del piano nel fabbricato, i principi valgono allo stesso modo quando i partecipanti sono uno o piĂš dâuno; la proprietĂ comune del lastrico solare, poi, non influisce sulla soluzione della titolaritĂ del diritto di soprelevazione, dacchè, in seguito alla costruzione sopra lâultimo piano, il lastrico solare, che adempie alla funzione di copertura dellâedificio ed in ragione di essa è bene comune, si sposta in altezza e la proprietĂ comune ed i relativi oneri si trasferiscono sul lastrico della nuova costruzione.
Peraltro, il legislatore, nel riconoscere, al comma 1 della norma in esame, il diritto di sopraelevazione al condomino proprietario esclusivo dellâultimo piano o del lastrico solare, con ciò attribuendogli la possibilitĂ di far sorgere nuove costruzioni ciascuna delle quali oggetto dâautonomo dominio esclusivo, ha anche posto a carico dello stesso, con la disposizione di cui al successivo quarto comma, lâobbligo di corrispondere agli altri condomini unâindennitĂ .
Ciò non sulla considerazione dellâavvenuto utilizzo della colonna dâaria sovrastante lâedificio condominiale intesa come di pertinenza della collettivitĂ , giusta quanto sporadicamente sostenuto da dottrina e giurisprudenza con tesi adeguatamente disattese da Cass. 22.11.04 n. 22 032, che ha anche puntualizzato il significato da attribuire allâespressione ricorrente nella prassi contrattuale (cfr.
anche Cass. 14.4.04 n. 7051, ma giĂ Cass. 4.5.89 n. 2084, 30.12.77 n. 5754, 19.12.75 n. 4192).
BensĂŹ sulla considerazione, come hanno evidenziato dottrina e giurisprudenza prevalenti (da ultimo, nelle motivazioni, con richiami, di Cass. 16.6.05 n. 12880 e 21.5.03 n. 7956), della necessitĂ dâuna misura compensativa della riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietĂ del suolo comune conseguente alla sopraelevazione realizzata dallâun dâessi e dallâacquisto da parte di questi della proprietĂ relativa;
avendo, infatti, ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., un diritto di comproprietĂ , proporzionato al valore del piano o porzione di piano in proprietĂ esclusiva, sulle cose comuni elencate nel precedente art. 1117 c.c. e, quindi, anche sullâarea sulla quale sorge lâedificio, la realizzazione di nuovi piani determina automaticamente una modifica degli elementi che concorrono a formare la proporzione, in quanto il proprietario dellâultimo piano, costruendo nuovi piani o nuove fabbriche, aumenta la propria quota nella comunione, tra le altre cose comuni, anche sullâarea medesima e questo aumento, naturalmente, rimanendo fisso il parametro di base, ha luogo con una proporzionale riduzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione.
Ondâè che lâindennizzo previsto e regolato dallâart. 1127 c.c., comma 4, trova la sua giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo sul quale sorge lâedificio condominiale, per una quota maggiore di quella che aveva prima della sopraelevazione, da parte di chi eleva nuovi piani e nuove fabbriche valendosi del diritto riconosciutogli dalla stessa norma al comma 1, e nella corrispondente diminuzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione ai quali, di conseguenza, il legislatore, nellâattribuire il diritto di sopraelevazione al primo, non poteva non riconoscere il diritto alla proporzionale corresponsione dâunâindennitĂ idonea a compensarli della diminuzione patrimoniale loro imposta.
Si è anche giustamente evidenziato, sul punto, come lâavere il legislatore costituito a parametro per la determinazione dellâentitĂ economica dellâindennizzo il solo valore dellâarea e non anche quello degli altri beni e servizi comuni, sui quali pure il condomino che abbia esercitato il diritto di sopraelevazione viene ad aumentare la propria quota di partecipazione con proporzionale diminuzione di quelle degli altri condomini, trovi, a sua volta, la propria ragion dâessere su di una duplice considerazione: da una lato, quella del particolare valore e della maggiore importanza dellâarea fabbricabile rispetto agli altri beni e servizi comuni e della maggiore facilitĂ del calcolo dellâindennizzo, dato che lâarea non subisce variazioni di valore in conseguenza dellâuso che se ne faccia; dallâaltro, quella del compenso che la diminuzione delle quote degli altri condomini nella comunione dei vari beni e servizi comuni trova nella correlativa diminuzione degli oneri afferenti alla loro manutenzione e ricostruzione, in quanto a tali spese il proprietario dellâultimo piano, a seguito dellâoperata sopraelevazione di nuovi piani o nuove fabbriche, dovrĂ per il futuro concorrere, in misura maggiore che per il passato, in proporzione al valore anche dei nuovi piani o delle nuove fabbriche acquisiti.
Trova, infatti, applicazione, sotto tale ultimo profilo, il combinato disposto degli artt. 68, comma 1 e 2, e art. 69, n. 2, disp. att. c.c., laddove, stabilitasi, per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., la formazione di tabelle millesimali, nelle quali il valore dei piani o delle singole porzioni di ciascun dâessi sia ragguagliato a quello dellâintero edificio, è, poi, espressamente prevista lâipotesi della sopraelevazione tra quelle, che possono comportare unâalterazione dellâoriginario rapporto tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, in considerazione delle quali, ove di notevole entitĂ , è consentita la modifica delle tabelle stesse.
Peraltro con la precisazione, ripetutamente sottolineata dalla giurisprudenza di legittimitĂ , che la modifica delle tabelle può aver luogo solo ove lâobiettiva divergenza tra il valore delle singole unitĂ immobiliari ed il valore, proporzionale a quello dellâintero edificio, attribuito loro nelle tabelle medesime, non sia di modesta entitĂ (Cass. 19.2.99 n. 1408, 13.9.91 n. 9579) e che, in ogni caso, la modifica stessa non costituisce una conseguenza naturale ed immediata della trasformazione intervenuta a seguito degli eventi normativamente previsti dal n. 2 dellâart. 69 disp. att. c.c., bensĂŹ lâeffetto dâun accertamento, negoziale o giudiziale, che ha, a tal fine, natura costitutiva (non necessaria, in quanto sostitutiva della modificazione convenzionale) ex art. 2908 c.c., quindi effetto esclusivamente ex nunc, senza possibilitĂ dâoperativitĂ retroattiva, di tal che, sino alla disposta modifica, le originarie tabelle continuano ad essere valide ed efficaci ad ogni effetto e sono valide le maggioranze e le deliberazioni su di esse fondate, oltre che le consequenziali ripartizioni delle spese (e pluribus, Cass. 22.11.00 n. 15094, 2.6.99 n. 5399, 8.9.94 n. 7696, 31.5.88 n. 3701).
Conseguenza, questa, della necessaria riconduzione della sentenza de qua al genus delle sentenze che, intese non allâattribuzione dâun bene dovuto ma alla modificazione di rapporti giuridici preesistenti, non possono avere effetto se non dal definitivo accertamento del diritto a tale modificazione e, quindi, dal loro passaggio in giudicato ex artt. 2909 c.c. e art. 324 c.p.c., e di una meditata scelta del legislatore, che non si è avvalso della possibilitĂ di disporne espressamente, in deroga a tale regola generale, lâanticipazione degli effetti alla proposizione della domanda, in quanto non poteva non configurarsi come la gestione del complesso delle attivitĂ condominiali (che non sono solo quelle cui è connessa una ripartizione di spesa, ma anche quelle inerenti allâutilizzazione delle parti comuni, alla disposizione dei diritti comuni, alla partecipazione alle liti, etc.) non potesse rimanere paralizzata per il tempo necessario allâaccertamento giudiziale del valore millesimale delle quote dei singoli partecipanti nĂŠ direttamente, per lâimpossibilitĂ di deliberare validamente, nĂŠ indirettamente, per il rischio dellâinvalidazione successiva di tutte le deliberazioni adottate medio tempore; scelta coerente a quella connotazione di specialitĂ che, come ripetutamente evidenziato da questa Corte, è stata attribuita dal legislatore alla disciplina del condominio in ragione della necessitĂ dâuna distinta considerazione per il settore di vita sociale regolato dallâistituto e, quindi, dâuna particolare tutela di specifici interessi discrezionalmente ritenuti prevalenti e meritevoli dâuna disciplina propter aliquam utilitatem autonoma rispetto a quella comune.
Tale discrezionalitĂ nella valutazione ponderata delle situazioni tutelande sottrae la scelta legislativa in esame alla possibile censura dâincompatibilitĂ con i principi informatori del giusto processo, anche costituzionalizzati con la riformulazione dellâart. 111 della Carta fondamentale, per i quali la durata del giudizio non deve ridondare a detrimento della parte vittoriosa; dâaltronde, questâultima non rimane priva dâadeguata tutela, dal momento che le conseguenze economiche della permanente validitĂ , sino al passaggio in giudicato della sentenza, delle tabelle millesimali oggetto di controversia possono essere ovviate mediante il ricorso alle azioni dâindebito o dâarricchimento esperibili a far tempo dal passaggio in giudicato della sentenza modificativa delle tabelle millesimali, poichĂŠ è dal momento del definitivo accertamento della situazione giuridica presupposta che i diritti consequenziali possono essere fatti valere (actioni nondum natae non praescribitur).
Dalle considerazioni che precedono discende lâopportunitĂ dâevidenziare le differenze tra le previsioni delle norme considerate, dacchè, mentre lâart. 69 disp. att. c.c., n. 2, pone quale parametro di valutazione, ai fini della modifica delle tabelle, quello del rapporto tra il valore dellâedificio e lâincremento di valore del piano o porzione di piano, condizionando altresĂŹ la modifica alla notevole entitĂ della variazione nel rapporto tra detti valori da accertarsi in via convenzionale o giudiziale con effetto ex nunc, diversamente lâart. 1127 c.c., comma 4, non solo pone quale parametro di valutazione, ai fini della determinazione dellâindennitĂ di sopraelevazione, un diverso rapporto, quello tra il valore del suolo sul quale sorge lâedificio e la maggiore utilizzazione di esso derivante dallâopera realizzata, nuovo piano o nuova fabbrica, ed indipendentemente dallâentitĂ di essa, ma a tale realizzazione ricollega la costituzione del diritto allâindennitĂ quale sua conseguenza diretta ed immediata con effetti ex tunc dal momento essa (Cass. 21.8.03 n. 12292, 15.2.99 n. 1263, 30.7.81 n. 4861, 5.4.77 n. 1300, 23.10.74 n. 3076).
In definitiva, quel che particolarmente rileva, ai fini che ne occupano, è, per le esaminate ragioni, lâaffermazione normativa del principio di proporzionalitĂ , ai fini della determinazione dellâentitĂ economica dellâindennitĂ , tra lâincremento della quota di partecipazione alla comproprietĂ dellâarea comune, quale conseguenza della realizzazione del nuovo piano o della nuova fabbrica, in capo al condomino che sopraeleva, valutato in funzione dellâentitĂ , qual che ne sia la consistenza, del nuovo piano o della nuova fabbrica realizzati, ed il corrispondente consequenziale decremento delle analoghe quote di pertinenza degli altri condomini.
Tenuto conto, allora, delle considerazioni sin qui effettuate, risulta evidente lâequivoco nel quale è incorsa la pronunzia di Cass. 22.2.00 n. 6643 â alle cui affermazioni ed ai richiamativi precedenti fa riferimento lâodierno ricorrente per sostenere la propria tesi â nellâaffermare che il presupposto fattuale del diritto allâindennitĂ stabilito dallâart. 1127 c.c., comma 4, ricorra ânon in ogni caso di sopraelevazione, intesa come pura e semplice costruzione oltre lâaltezza precedente del fabbricato, bensĂŹ solo nel caso di costruzione di uno o piĂš nuovi piani o di una o piĂš nuove fabbriche sopra lâultimo piano dellâedificio, quale che sia il rapporto con lâaltezza precedenteâ e che, pertanto, la costruzione oltre lâaltezza precedente del fabbricato non può essere ricondotta, di per se stessa, alla previsione dellâart. 1127 c.c. ove non siasi anche accertato che tale innalzamento abbia dato luogo alla realizzazione di un nuovo piano o di una nuova fabbrica.
Nel pervenire a tale affermazione detta pronunzia sembra non aver correttamente inteso il senso degli stessi precedenti richiamativi.
In particolare, Cass. 14.11.91 n. 12173 â che, pur riconoscendo nella realizzazione dâuna veranda coperta sulla terrazza adiacente ad un appartamento al piano attico ed, in quanto tale, svolgente anche funzione di copertura dellâedificio, lâesercizio, legittimo in astratto art. 1127 c.c., comma 1, del diritto di sopraelevazione soggetto alla corresponsione dellâindennitĂ di cui al successivo quarto comma, accoglie, tuttavia, nel caso concreto, la domanda di demolizione proposta dagli altri condomini in ragione non dellâart. 1127 c.c. ma del divieto esistente nel regolamento di condominio â perviene, sĂŹ, alla medesima testuale affermazione, ma questa va interpretata nel contesto della motivazione, che le attribuisce un senso ben diverso da quello inteso da Cass. 22.2.00 n. 6643, essendovisi, infatti, evidenziato non che lâinnalzamento della copertura dellâedificio possa non comportare di per se stesso una sopraelevazione, bensĂŹ, al contrario, che qualsiasi costruzione oltre lâultimo piano dellâedificio realizza, in ogni caso, un nuovo piano od una nuova fabbrica indipendentemente dal rapporto con la precedente altezza dellâedificio stesso (interpretazione che trova conferma nel richiamo effettuatovi a Cass. 30.7.81 n. n. 4861 ed a Cass. 16.3.82 n. 1697 dalle quali si evince il medesimo evidenziato principio).
Per quanto in precedenza considerato, infatti, quel che rileva, ai fini dellâapplicazione in un senso (diritto a sopraelevare) e nellâaltro (obbligo di corresponsione dellâindennitĂ ) dellâart. 1127 c.c. è la maggiore utilizzazione dellâarea sulla quale sorge lâedificio, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con lâaumento del numero dei piani od, in ogni caso, dei volumi utilizzabili (divisore) necessariamente diminuisce il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quoziente), onde lâindennitĂ dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dellâequivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota relativa a piano o porzione (Cass. 16.6.05 n. 12880, 16.3.82 n. 1697, citata, che richiama, a sua volta, altri precedenti conformi).
Ne consegue che, indiscussa lâinapplicabilitĂ della norma in esame nellâipotesi di pura e semplice ristrutturazione interna, tale da non comportare alcuna alterazione nella superficie e nella volumetria degli spazi interessati (e pluribus, Cass. 20.7.99 n. 7764, 24.10.98 n. 10568, â10.6.97 n. 5164, 24.1.83 n. 680; contra la sola Cass. 24.4.65 n. 725 che, peraltro, non spiega perchè la realizzazione di due piani allâinterno dellâultimo, senza variazioni volumetriche dellâintero nĂŠ innalzamento della copertura, dovrebbe sortire effetti diversi dalla medesima opera realizzata nei piani sottostanti â cfr. Cass. 17.10.67 n. 2493 â e comportare lâapplicazione dellâart. 1127 c.c., piuttosto che dellâart. 69 disp. att. c.c., n. 2), la fattispecie dalla stessa regolata va ravvisata in ogni ipotesi dâincremento delle dette superficie e volumetria, indipendentemente dal fatto châesso dipenda o meno dallâinnalzamento dellâaltezza del fabbricato (ad esempio, ferma lâaltezza del colmo del tetto, ove lâincremento di superficie effettivamente utilizzabile e di volumetria si realizzino mediante la trasformazione dello spiovente da rettilineo con pendenza unica a spezzato con pendenze diverse, o â ma è ipotesi di dubbia legittimitĂ : cfr. Cass. 12.10.71 n. 2873 â mediante lâampliamento della base con la costruzione dâuno sporto e la consequenziale estensione del tetto).
Il criterio distintivo è, in sostanza, analogo a quello cui vien fatto ricorso, in tema di edilizia, per distinguere le ipotesi della ristrutturazione e della ricostruzione da quella della nuova costruzione: al qual proposito si è precisato che può ravvisarsi lâipotesi della ristrutturazione solo ove gli interventi abbiano interessato un edificio del quale sussistano ed, allâesito di essi, rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, eppertanto le opere consistano in modificazioni solo interne, nel rispetto delle originarie dimensioni dellâedificio e delle dette sue componenti essenziali; va ravvisata, per contro, la diversa ipotesi della ricostruzione ove dellâedificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, le componenti de quibus e lâintervento si traduca, tuttavia, nellâesatto ripristino delle stesse operato senza variazione alcuna rispetto alle dimensioni dellâedificio stesso, in particolare senza aumenti nĂŠ della volumetria nĂŠ, pur questa rimanendo immutata, delle superfici occupate in relazione allâoriginaria sagoma dâingombro; diversamente, si verte in ipotesi di nuova costruzione (Cass. 27.4.06 n. 9637, 26.10.00 n. 14128; vedansi anche Cass. 2.2.04 n. 1817, 18.4.03 n. 6317).
Nel caso di specie, pertanto, non può essere revocato in dubbio che lâinnalzamento di 50 cm. delle mura perimetrali ed il corrispondente rifacimento del tetto al di sopra di esse, con la trasformazione delle preesistenti soffitte in due nuove unitĂ abitative, costituisca una nuova fabbrica e debba essere considerato, pertanto, come sopraelevazione ai sensi del primo comma dellâart. 1127 c.c. e dia, pertanto, luogo allâobbligo di corresponsione dellâindennitĂ di cui allâultimo comma della stessa norma.
Ne consegue la reiezione dei motivi di ricorso sottoposti allâesame di queste Sezioni unite, mentre, per lâesame degli ulteriori motivi di ricorso, la causa va rimessa al Primo Presidente per la riassegnazione alla Sezione semplice competente anche sulle spese dellâintero giudizio di legittimitĂ .
P.Q.M.
LA CORTE Respinge il primo ed il secondo motivo del ricorso e dispone trasmettersi gli atti al Primo Presidente per lâassegnazione della causa alla Sezione semplice per lâulteriore corso.
CosĂŹ deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 16 novembre 2006.
