Fatto
1. Nel 2010 R.R.A. convenne dinanzi al Tribunale di Ravenna S.F., allegando che:
-) la propria madre, R.L., aveva stipulato con S.F. nel 2007 un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo;
-) S.F. non aveva mai pagato il canone.
Chiese pertanto la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno da illegittima occupazione.
La convenuta si costituĂŹ eccependo di non avere mai stipulato alcun contratto di locazione, ma solo di averne concordato la futura stipula.
2. Il Tribunale di Ravenna, con sentenza 6.6.2012 n. 1413, accolse la domanda.
3. La Corte dâappello di Bologna, adita dalla soccombente, rigettò il gravame ritenendo che:
(a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perchĂŠ non registrato;
(b) lâinefficacia del contratto non esimeva lâoccupante dallâobbligo di pagamento del canone pattuito, âcome corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibileâ.
4. Avverso la sentenza dâappello ha proposto ricorso per cassazione S.F., proponendo cinque motivi di ricorso.
Ha resistito con controricorso R.R.A..
Diritto
1. Questioni preliminari.
1.1. R.R.A. ha eccepito lâinammissibilitĂ del ricorso per difetto di procura speciale. Sostiene che nella procura non è contenuto alcuno specifico riferimento al giudizio di merito, NĂŠ altro elemento che consenta di stabilire se la procura sia stata effettivamente conferita per impugnare la sentenza oggetto del presente giudizio.
1.2. Lâeccezione è infondata. Ă orientamento pacifico e risalente di questa Corte quello secondo cui il mandato apposto in calce al ricorso per cassazione (come nel nostro caso) è, per sua natura, speciale, senza che occorra per la sua validitĂ alcuno specifico riferimento al giudizio in corso od alla sentenza contro la quale si rivolge, poichĂŠ il carattere di specialità è deducibile dal fatto che la procura al difensore forma materialmente corpo con il ricorso al quale essa si riferisce (ex multis, da ultimo, Sez. 6 â 3, Ordinanza n. 1205 del 22/01/2015, Rv. 634038).
1.3. Le ulteriori eccezioni di inammissibilitĂ dei singoli motivi di ricorso, sollevate pur esse dal controricorrente e fondate sul difetto del requisito di specificitĂ , debbono intendersi implicitamente rigettate, per effetto delle statuizioni che seguono e nei limiti ivi indicati.
2. Il primo motivo di ricorso.
2.1. Col primo motivo di ricorso la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dellâart. 360 c.p.c., n. 3. Ă denunciata, in particolare, la violazione dellâart. 1575 c.c.; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27.
Il motivo, pur se formalmente unitario, contiene in realtĂ due censure:
(a) con la prima si invoca la nullitĂ del contratto di locazione, perchĂŠ mai registrato ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346;
(b) con la seconda si deduce che il contratto di locazione era comunque inesistente, perchĂŠ non vi fu alcun accordo delle parti in tal senso. Si sostiene che nulla pertanto S.F. doveva ad R.R.A., non essendo mai sorto tra la prima e la dante causa del secondo alcun vincolo giuridico.
2.2. Nella parte in cui lamenta che la Corte dâappello avrebbe erroneamente ritenuto esistente un con-tratto mai concluso, il motivo è inammissibile.
Lo stabilire infatti se vi sia stato o meno un incontro delle volontà che abbia dato vita ad un contratto è un accertamento di fatto, non sindacabile in questa sede.
2.3. Nella parte in cui lamenta che la Corte dâappello avrebbe trascurato di rilevare la nullitĂ del contratto di locazione il motivo è fondato.
Non è in contestazione tra le parti che il contratto di locazione che la Corte dâappello ritenne stipulato tra S.F. e R.L. non fu mai registrato.
La L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, stabilisce che âi contratti di locazione (âŚ) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registratiâ.
La chiara lettera della legge non consente alcun dubbio sul precetto che esprime: ovvero che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo.
2.4. La Corte dâappello di Bologna ha ritenuto che nella specie il contratto oggetto del giudizio fosse valido, ma inefficace, sul presupposto che la registrazione del contratto prevista dalla norma appena citata fosse una condicio iuris di efficacia del contratto.
Questa interpretazione della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, non può tuttavia essere condivisa.
Non solo per lâinsuperabile argomento letterale, ma anche alla luce dellâautorevole lettura che della norma in esame ha dato la Corte costituzionale con la sentenza 5.12.2007 n. 420, ove si afferma che la norma in esame ha elevato âla norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullitĂ del negozio ai sensi dellâart. 1418 c.c.â.
2.5. Dal mancato rilievo della nullitĂ del contratto sono scaturiti altri due errori di diritto commessi dalla sentenza impugnata, ovvero:
(a) lâavere ritenuto applicabile al caso di specie lâart. 1458 c.c., norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullitĂ , i quali sono invece disciplinati dalle norme sullâindebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dellâillecito extracontrattuale), ovvero da quelle sullâingiustificato arricchimento, come misura residuale;
(b) lâavere equiparato lâobbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con lâobbligo di indennizzare il proprietario per la perduta disponibilitĂ dellâimmobile, scaturente dalla legge e pari allâimpoverimento subito.
2.6. La sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio alla Corte dâappello di Bologna, la quale nel riesaminare la vicenda si atterrĂ ai seguenti principi di diritto:
(a) il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346;
(b) la prestazione compiuta in esecuzione dâun contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dallâart. 2033 c.c., e non dallâart. 1458 c.c.; lâeventuale irripetibilitĂ di quella prestazione potrĂ attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dellâingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..
3. Il secondo ed il terzo motivo di ricorso.
3.1. Il secondo ed il terzo motivo di ricorso possono essere esaminati congiuntamente. Vâe solo da precisare che la ricorrente â per evidente lapsus calami â indica tutti e due questi motivi con lâintitolazione âmotivo secondoâ. Si tratta in ogni caso dei motivi illustrati, rispettivarfiente, ai fogli 10 e 13 del ricorso.
Con ambedue questi motivi la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dellâart. 360 c.p.c., n. 3. Ă denunciata, in particolare, la violazione degli artt. 1458 e 2041 c.c.. Deduce, al riguardo, che la Corte dâappello avrebbe errato nel determinare il corrispettivo, dovuto al locatore per lâillegittima occupazione dellâimmobile, in misura pari al canone pattuito. Infatti quel danno doveva essere provato in concreto, e non poteva reputarsi in re ipsa per il solo fatto della mancata disponibilitĂ dellâimmobile.
3.2. Il motivo non è assorbito dallâaccoglimento del precedente.
Il primo motivo di ricorso, infatti, ha investito la questione degli effetti della mancata registrazione del contratto di locazione. Il secondo investe invece la diversa questione delle conseguenze patrimoniali della stipula dâun contratto nullo.
3.3. Nel merito il motivo è fondato.
La Corte dâappello ha confermato la sentenza di condanna di S.F. a pagare ad R.R.A. una somma pari al coacervo dei canoni concordati in virtĂš dâun contratto di locazione non registrato, per il periodo compreso tra la stipula e la riconsegna dellâimmobile.
Ha giustificato tale decisione affermando che:
(a) gli importi pattuiti sono dovuti âindipendentemente dallâefficacia del pregresso contratto verbale non registratoâ;
(b) il corrispettivo al locatore è dovuto âai sensi dellâart. 1458 c.c., anche in ipotesi di riconosciuta nullitĂ o inefficacia della locazioneâ;
(c) la nullitĂ o inefficacia della locazione ânon legittima la parte conduttrice ad ottenere la restituzione della cauzioneâ (cosĂŹ la sentenza impugnata, pp. 4-5).
3.4. Tutte e tre le affermazioni sopra riassunte disapplicano alcuni principi fondamentali del diritto dei contratti e del processo.
3.4.1. In primo luogo, al cospetto dâuna domanda fondata su un contratto, il giudice ha il dovere di qualificare esattamente lâeventuale vizio da cui quel contratto è affetto: in particolare, se sia valido, nullo od inefficace: e ciò per lâovvia ragione che diverse sono le conseguenze giuridiche dellâuna o dellâaltra ipotesi. Nel caso di specie, invece, la Corte dâappello prima ha qualificato il contratto come âinefficaceâ (p. 3); poi ha fatto riferimento alle ipotesi di ânullitĂ ed inefficaciaâ (p. 5); ed infine ha confermato la condanna del conduttore al pagamento di una somma coincidente con quella dovuta in virtĂš del contratto: e dunque nella- sostanza ha fatto discendere dal contratto inefficace gli stessi effetti del contratto nullo.
3.4.2. In secondo luogo, la Corte dâappello ha malamente applicato lâart. 1458 c.c., norma che disciplina gli effetti della risoluzione per inadempimento.
Ma le norme sulla risoluzione dei contratti (art. 1453 c.c. e ss.) non vengono in rilievo al cospetto dâun contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata.
NĂŠ è concepibile che un contratto di locazione nullo abbia prodotto i suoi effetti perchĂŠ il rapporto si è svolto âdi fattoâ: infatti le ipotesi in cui il legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi dâun rapporto contrattuale nullo (come nel caso del lavoro dipendente di fatto) sono eccezionali. Da un lato, pertanto, da esse non può ricavarsi in via interpretativa lâesistenza dâun generale principio secondo cui i rapporti contrattuali di fatto sarebbero equiparati a quelli di diritto; dallâaltro lato proprio lâesistenza di quelle ipotesi rende evidente che solo lâesistenza dâuna norma espressa consente di attribuire rilievo ad un rapporto di fatto, norma che in tema di locazione manca.
3.4.3. Ove, poi, la Corte dâappello avesse voluto intendere (con lâambiguo riferimento alla âirripetibilitĂ della prestazione seguita dal locatoreâ) che al locatore spettasse un compenso per lâingiustificato arricchimento del conduttore nel periodo compreso tra la consegna e la restituzione dellâimmobile, va ricordato che la domanda di pagamento dellâindennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. deve essere espressamente formulata, e dalla sentenza impugnata non risulta che lo sia stata.
3.5. Anche su questo Punto la sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio alla Corte dâappello di Bologna, la quale:
(a) in primo luogo qualificherĂ formalmente la domanda attorea (come domanda di adempimento, risoluzione, nullitĂ , ingiustificato arricchimento, ecc.);
(b) dopo avere qualificato la domanda, provvederĂ su essa applicando i principi stabiliti supra, al p. 1.6 della presente motivazione.
4. Il quarto motivo di ricorso.
4.1. Col quarto motivo di ricorso (indicato come âterzo motivoâ a p. 14 del ricorso) la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, senza peraltro indicare la norma che si assume violata.
Nellâillustrare il motivo deduce che la Corte dâappello avrebbe errato nello stabilire che R.R.A. non avesse lâobbligo di restituire lâassegno versato dalla conduttrice al momento della stipula della locazione, in quanto tale obbligo sarebbe dovuto scaturire dalla nullitĂ del contratto.
4.2. Il motivo è assorbito dallâaccoglimento dei primi tre: spetterĂ infatti al giudice di merito, alla luce della ritenuta nullitĂ del contratto, stabilirne gli effetti, secondo i principi giĂ indicati nei p.p. precedenti: vuoi in termini di restituzioni, vuoi in termini di risarcimento, vuoi in termini di ingiustificato arricchimento; ovviamente sempre che le relative domande siano state correttamente formulate, e debitamente provate.
5. Il quinto motivo di ricorso.
5.1. Col quinto motivo di ricorso (indicato come âquarto motivoâ a p. 15 del ricorso) la ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, senza peraltro indicare la norma che si assume violata.
Nellâillustrazione del motivo sostiene che la Corte dâappello avrebbe erroneamente rigettato la domanda riconvenzionale da essa proposta, volta ad ottenere la rifusione delle spese sostenute per il cambio di destinazione dâuso dellâimmobile.
5.2. Il motivo è inammissibile.
La Corte dâappello ha rigettato la domanda riconvenzionale proposta da S.F. ritenendola non provata: e dunque sulla base di un accertamento di fatto, non dâuna valutazione in diritto.
A fronte di questa statuizione; la ricorrente ha impugnato la sentenza dâappello denunciando la violazione di non meglio precisate ânorme di dirittoâ; e per di piĂš chiudendo il proprio motivo di ricorso con la richiesta a questa Corte di condannare la controparte al pagamento delle somme pretese.
Ci troviamo dunque al cospetto dâun motivo di ricorso da un lato totalmente aspecifico, e quindi inammissibile ai sensi dellâart. 366 c.p.c., n. 3; e dallâaltro eterogeneo rispetto alla effettiva ratio decidendi, ovvero il difetto di prova.
6. Le spese.
6.1. Le spese del presente grado di giudizio saranno liquidate dal giudice del rinvio.
P.Q.M.
la Corte di cassazione:
(-) accoglie il primo, il secondo ed il terzo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte dâappello di Bologna, in diversa composizione;
(-) dichiara assorbito il quarto motivo di ricorso;
(-) dichiara inammissibile il quinto motivo di ricorso;
(-) rimette al giudice del rinvio la liquidazione delle spese del giudizio di legittimitĂ .
CosĂŹ deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 7 ottobre 2016.
Depositato in Cancelleria il 13 dicembre 2016
