Fatto
Con atto notificato il 5 giugno 1996 L.M. conveniva S.R. davanti al Tribunale di Civitavecchia ed esponeva:
– che con contratto in data 14 maggio 1994 S.R. gli aveva promesso in vendita un appartamento in (OMISSIS) per il prezzo di L. 120.000.000;
– di avere già pagato L. 60.000.000;
– che S.R. si rifiutava di stipulare il contratto definitivo;
– che era disponibile a versare il saldo del prezzo;
sulla base di tali premesse l’attore chiedeva che venisse disposto il trasferimento in suo favore dell’appartamento che S.R. gli aveva promesso in vendita.
S.R., costituitasi, contestava il fondamento della domanda, deducendo:
– di avere convissuto per molti anni con L.M.;
– avere sottoscritto solo l’ultimo dei tre fogli del contratto preliminare che l’attore le aveva sottoposto per la firma, rifiutandosi di sottoscrivere i primi due fogli dopo avere preso conoscenza dell’atto nella sua interezza, in quanto non aveva mai avuto alcuna intenzione di vendere l’immobile.
Con sentenza in data 5 luglio 2000 il Tribunale di Civitavecchia accoglieva la domanda.
S.R. proponeva appello, che veniva accolto dalla Corte di Appello di Roma, con sentenza in data 17 dicembre 2000, in base alla seguente motivazione:
Al riguardo deve riconoscersi, come dedotto da parte appellante, che la decisione di primo grado si fonda, in effetti, su di un sostanziale travisamento del contenuto delle dichiarazioni, invero particolarmente concise, rese dalla convenuta S. in sede d’interrogatorio formale, la quale, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, in quella sede aveva confermato, in definitiva, il più articolato contenuto delle difese svolte all’atto della sua costituzione, escludendo di aver mai deciso di trasferire in vita al L. l’immobile di cui trattasi perchè non in grado di restituire all’attore la somma di L. 60.000.000 dallo stesso mutuata al momento dell’acquisto del cespite; precisando di avere sottoscritto il terzo foglio della scrittura privata solo per cautelare il convivente L. in caso di suo decesso (con ciò intendendo assegnare, in buona sostanza, all’atto di cui trattasi la valenza di una sorta di disposizione testamentaria o di patto successorio istitutivo).
L’errata interpretazione delle dichiarazioni della S., peraltro, ha indotto il Tribunale non solo a ritenere provata una effettiva volontà della convenuta a trasferire l’immobile che risulta invece dalla stessa contestata in radice, ma ha portato il primo Giudice a trascurare del tutto le ulteriori argomentazioni difensive dell’odierna appellata, secondo cui la mancata sottoscrizione di tutti i fogli della scrittura privata invocata dall’attore a sostegno della sua domanda, rappresentava un significativo elemento di prova in merito alla insussistenza nel caso in esame di un consenso su elementi pure essenziali dell’accordo negoziale asseritamele concluso, quale l’entità del corrispettivo e dell’acconto versato.
Ritiene in particolare il collegio che il Tribunale muovendo dalla pur inconfutabile circostanza che la S. ha riconosciuto di aver sottoscritto il terzo foglio della scrittura privata datata 6 agosto 1993, non ha però adeguatamene valutato che tale ultimo foglio conteneva solo le clausole 5, 6 e 7 della convenzione, mentre gli elementi essenziali dell’accordo negoziale che si assume raggiunto dalle parti (il bene compromesso, il prezzo d’acquisto, ecc.), risultando documentati invece nei primi due fogli non sottoscritti dalla S. e che la stessa sostiene non avrebbero mai formato oggetto neppure di una semplice trattativa tra le parti.
Rilevante in tal senso appare, nel quadro contraddittorio che emerge dalle dichiarazioni dei testi escussi in primo grado, la circostanza che mentre nel primo foglio del preliminare (non sottoscritto dalla convenuta) si legge che parte del prezzo sarebbe stata versata alla S. “precedentemente” ed a mezzo contanti, è stato però lo stesso L. a precisare, in corso di causa, a fronte delle contestazioni di parte convenuta, che la parte del prezzo già corrisposta sarebbe rappresentata in realtà dai versamenti da lui effettuati in favore dei precedenti proprietari dell’immobile (integranti secondo la difesa della S. un atto di liberalità a favore della sua convivente) e non già da pagamenti in contanti effettuati direttamente in favore della promissoria alienante.
Alla stregua delle considerazioni che precedono questo collegio ritiene, conclusivamente, che manchi adeguata prova del fatto costitutivo della domanda del L., e cioè della circostanza che il 14 maggio 1994 tra le parti sia stato effettivamente stipulato un contratto preliminare di vendita, valido ed efficace, con il quale la S. si era impegnata a trasferire al L., per un corrispettivo di 120 milioni, l’immobile in (OMISSIS) di cui la stessa è proprietario.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per Cassazione L. M., con tre motivi.
Resiste con controricorso S.R..
Entrambe le parti hanno depositato memoria.
Diritto
Con i tre motivi del ricorso, che, per la loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente, il ricorrente invoca in primo luogo la giurisprudenza di questa S.C., secondo la quale “In ipotesi di dichiarazione sottoscritta, pure se contenuta in due fogli dei quali il primo non firmato, poiché la sottoscrizione, a norma dell’art. 2702 c.c., si riferisce all’intera dichiarazione e non al solo foglio di carta contenente la sottoscrizione stessa… solo con la querela di falso è possibile togliere alla (intera) dichiarazione la forza probatoria che l’art. 2702 citato attribuisce alla scrittura privata riconosciuta” (sent. 11 marzo 1982 n. 1583).
Secondo il ricorrente, una volta chiarito che dal punto di vista formale il contratto preliminare all’origine della controversia era valido, poiché lo stesso conteneva i necessari requisiti di sostanza, la sua efficacia non poteva venire meno solo perchè S.R. aveva dichiarato in corso di causa che non aveva mai avuto l’intenzione di vendergli l’appartamento di cui era proprietaria.
Il ricorso è fondato.
Dalla motivazione della sentenza impugnata non è dato comprendere se la Corte di Appello di Roma abbia rigettato la domanda perchè: 1) il contratto preliminare non era valido in quanto non sottoscritto in tutte le sue pagine; 2) dalla mancata sottoscrizione di tutte le pagine da parte di S.R. era desumibile che la stessa non aveva mai avuto intenzione di concludere il contratto preliminare.
Nel primo caso i Giudici di merito sarebbero incorsi in un errore di diritto, in quanto, come correttamente dedotto dal ricorrente, la sottoscrizione di un atto in calce all’ultimo foglio è sufficiente ad attribuire allo stesso valore giuridico, essendo irrilevante la mancata sottoscrizione dei fogli che precedono.
Nel secondo caso, i Giudici di merito, di fronte ad un contratto formalmente valido, avrebbero dovuto chiarire come si poteva affermare la simulazione assoluta dello stesso, in mancanza di una prova scritta, sulla base delle sole dichiarazioni rese in corso di causa da S.R..
Il ricorso va, pertanto, accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio, per un nuovo esame, ad altra sezione della Corte di Appello di Roma, che provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata, con rinvio, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 1 febbraio 2007.
Depositato in Cancelleria il 1 marzo 2007.
