Riordino della tassazione dei redditi dei terreni: novità della Circolare 12/E dell’8 agosto 2025
L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 12/E dell’8 agosto 2025, ha fornito istruzioni operative sul riordino della disciplina dei redditi dei terreni (dominicale e agrario) introdotto dal D.Lgs. 192/2024 in attuazione della delega per la riforma fiscale (legge 111/2023). Tra le novità: inclusione delle coltivazioni in fabbricati (vertical farm, idroponica), riconoscimento dei proventi da beni anche immateriali connessi a pratiche ambientali e aggiornamento delle banche dati catastali.
Benefici fiscali per attività agricole tecnologiche e green
Si tratta di quelle attività che, pur non essendo direttamente svolte mediante lo sfruttamento del terreno, hanno a oggetto la cura di un ciclo biologico o di una fase necessaria dello stesso, mediante le più moderne tecniche di coltivazione, realizzate in immobili accatastati, e delle attività che danno luogo alla cessione di beni, anche immateriali, derivanti dalle attività agricole, che concorrono alla tutela dell’ambiente e alla lotta ai cambiamenti climatici. I redditi prodotti da tali attività, prima esclusi, ora saranno trattati come redditi agrari.
Redditi agrari anche da coltivazioni “fuori suolo” effettuate all’interno di fabbricati accatastati
La normativa fiscale precedente lo escludeva, ma tra le modifiche introdotte dal D.Lgs. 192/2024 vi è anche quella che amplia il concetto di reddito agrario ai più evoluti sistemi di coltivazione in fabbricati accatastati. In virtù di tale modifica, le attività dirette alla produzione di vegetali realizzate mediante i più evoluti sistemi di coltivazione all’interno di fabbricati accatastati (categorie C/1, C/2, C/3, C/6, C/7, D/1, D/7, D/8, D/9 e D/10) sono ora riconosciute come produttive di reddito agrario, a condizione che rispettino limiti legati alla superficie agraria di riferimento. Per effetto di tale intervento normativo sono ricondotte nel novero delle attività agricole produttive di reddito agrario le produzioni di vegetali realizzate mediante i più evoluti sistemi di coltivazione. Si tratta, ad esempio, delle cosiddette “vertical farm”, delle “colture idroponiche” e della “micropropagazione in vitro”.
Fisco soft per le attività agricole green
I redditi prodotti dalle produzioni di beni, sia materiali sia immateriali, compresi quelli debitamente certificati, derivanti dalle attività agricole che impiegano modalità e tecniche virtuose sotto il profilo della tutela dell’ambiente e della lotta ai cambiamenti climatici, si configurano come agrari. Si configurano come tali, dunque, quelli conseguiti per la cessione di beni, anche immateriali, tra cui rientrano i crediti di carbonio ottenuti mediante la cattura di CO2, debitamente certificati. In tal caso, i redditi conseguiti dalla cessione dei beni in questione saranno assoggettati, entro certi limiti, a “imposizione semplificata” in quanto tassati su base catastale e non più ordinaria.
Quadro normativo
Il riordino discende dal D.Lgs. 13 dicembre 2024, n. 192 (attuazione della L. 111/2023), che ha rivisto – tra gli altri – gli artt. 28 (reddito dominicale), 32 (reddito agrario), 34, 36, 56-bis e 81 del TUIR. L’Agenzia ha pubblicato la Circolare 12/E dell’8 agosto 2025 con le istruzioni applicative e l’avvio dell’aggiornamento delle banche dati catastali.
Le nuove regole si applicano, salvo specifiche decorrenze, dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2024 (per i soggetti “solari”: dal 2024).
Cosa cambia in sintesi
- Coltivazioni in fabbricati (serre hi-tech, vertical farm, idroponica/aeroponica): se configurano il ciclo biologico (o una sua fase necessaria) anche in immobili accatastati, i relativi proventi rientrano nel reddito agrario.
- Beni anche immateriali “green”: sono considerati, entro limiti, reddito agrario i proventi collegati alla produzione di beni – anche immateriali – derivanti da attività agricole che contribuiscono alla tutela dell’ambiente e alla lotta ai cambiamenti climatici.
- Banche dati catastali: previsto l’aggiornamento per recepire nuove classi/qualità di coltura coerenti con i sistemi colturali evoluti.
- Coordinamento con art. 2135 c.c.: il nuovo perimetro fiscale del reddito agrario si allinea alla nozione civilistica di attività agricole (anche quando “utilizzano o possono utilizzare” il fondo).
Chi è interessato
- Proprietari/usufruttuari di terreni (redditi dominicali e agrari).
- Imprenditori agricoli e società agricole che adottano tecniche di coltivazione innovative in fabbricati o che realizzano beni “green”.
- Operatori in filiere sostenibili (es. progetti di assorbimento CO2).
Esempi pratici
1) Vertical farm in capannone
Produzione di orticole in capannone climatizzato con gestione integrale del ciclo biologico: i proventi sono reddito agrario, non reddito d’impresa “non agricolo”, in quanto attività agricola tecnologica svolta in immobile.
2) Vivaio high-tech (fase necessaria del ciclo)
Propagazione e accrescimento con sistemi evoluti (sensoristica, controllo ambientale) costituiscono fasi necessarie del ciclo biologico: i relativi proventi si qualificano come reddito agrario.
3) Beni immateriali connessi a pratiche ambientali
Proventi connessi alla tutela dell’ambiente e alla lotta ai cambiamenti climatici possono rientrare nel reddito agrario entro i limiti dei corrispettivi delle cessioni di beni derivanti
dall’attività agricola; l’eventuale eccedenza è tassata secondo i criteri dell’art. 56-bis TUIR.
Adempimenti e prossimi passi
- Rimappare le attività svolte e verificarne l’inquadramento nel nuovo art. 32 TUIR (incluso l’uso di fabbricati e la produzione di beni immateriali).
- Controllare il Catasto: verificare aggiornamenti su classi/qualità di coltura e la coerenza dei dati catastali.
- Dichiarazioni 2025 (redditi 2024): allineare i quadri reddituali e gli eventuali prospetti di dettaglio richiesti.
- Società agricole: applicare i chiarimenti di coordinamento (statuti, qualifica IAP, regimi forfetari/ordinari, art. 56-bis TUIR).
Suggerimento: per progetti ambientali conserva documentazione tecnica e certificazioni a supporto.
FAQ
Da quando decorrono le novità?
In generale, dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2024 (per soggetti “solari”: dal 2024), con applicazioni operative chiarite dalla Circolare 12/E.
Le coltivazioni in fabbricati (vertical farm, idroponica) producono reddito agrario?
Sì, se realizzano il ciclo biologico (o una fase necessaria) anche in immobili accatastati: i proventi sono considerati reddito agrario.
I proventi da beni immateriali “green” come si tassano?
Rientrano nel reddito agrario entro i limiti dei corrispettivi delle cessioni di beni derivanti dall’attività agricola; oltre tali limiti si applica l’art. 56-bis TUIR.
Sono previsti aggiornamenti catastali?
Sì: aggiornamento delle banche dati catastali per riflettere nuove classi/qualità di coltura connesse ai sistemi colturali evoluti.
Ci sono indicazioni specifiche per le società agricole?
Sì, la Circolare dedica un focus alle società agricole per il corretto coordinamento con la nuova disciplina.
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