Cassazione civile, sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654
La vendita di un appartamento può essere causa di contrasti tra venditore e acquirente su chi deve pagare le spese condominiali eventualmente arretrate e su quali spese gravano sull’una o sull’altra delle due parti.
Il problema si manifesta soprattutto quando l’assemblea di condominio ha deliberato di procedere con alcuni lavori prima della compravendita senza tuttavia che le opere siano state ancora eseguite o quando il condomino venditore è semplicemente moroso nei pagamenti relativo a spese pregresse.
Bisogna dunque distinguere tra spese di manutenzione straordinaria da un lato e spese di gestione e manutenzione straordinaria dall’altro.
Spese di manutenzione straordinaria.
Per tali da intendersi le spese attinenti a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dellledificio.
In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, il venditore, ovvero chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione, è tenuto a sopportarne i costi.
Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.
É tuttavia previsto un vincolo di solidarietà tra venditore ed acquirente nell’interesse del condominio per le spese condominiali che in tal modo avrà maggiore facilità a recuperare le somme dovute in relazione all’appartamento oggetto di compravendita. Questo comporta che il condominio può rivalersi direttamente sul nuovo proprietario, il quale può vedersi notificato un decreto ingiuntivo di pagamento per spese condominiali o relative ad interventi di cui non ha nemmeno minimamente goduto. Resta fermo, naturalmente, il diritto di regresso, del nuovo proprietario, verso il dante causa per le quote che questi avrebbe dovuto corrispondere al Condominio.
Spese di gestione e di manutenzione ordinaria.
Per tali da intenersi ogni spesa necessaria alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio, alla prestazione di servizi nell’interesse comune o alla manutenzione ordinaria, ossia a quegli interventi di conservazione riparazione, rinnovamento e sostituzione che non comportano aumento di valore dell’edificio.
In tal caso il pagamento spetta all’acquirente ovvero a chi è proprietario al momento dell’esecuzione delle opere.
La nascita dell’obbligazione coincide infatti con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.
L’obbligo insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall’organo – l’amministratore – nelle cui attribuzioni rientra erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dellledificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 c.c., n. 3).
Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall’assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare: sia perché per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perché, come si ricava dalllart. 1135 cod. civ., u.c. l’amministratore – almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo l’orientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) – deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l’assemblea non si sia pronunciata.
In ogni caso, se, sulla base delle predette regole, l’acquirente è costretto a pagare oneri e spese che non conosceva, può sempre chiederne il rimborso al venditore e recuperare quanto ha anticipato. Ciò però può non essere agevole.
Al fine di ovviare al problema di ripetere dal venditore costi sconociuti o nascosti è opportuno munirsi, all’atto della compravendita, di una certificazione liberatoria a firma dell’amministratore del condominio, che i pagamenti degli oneri condominiali siano tutti in regola e che non siano state deliberate spese per lavori ancora da eseguire.
Diversamente, nel caso in cui via siano pendenze non ancora saldate, è consigliabile chiedere al notaio di inserire, nell’atto di vendita, una clausola di ripartizione delle spese. Essa non potrà essere opposta al Condominio, ma quantomeno servirà, anche in un eventuale giudizio, a chiedere il rimborso al venditore.
In caso di dubbio potrà essere depositata una somma presso il notaio, tratta dal prezzo di vendita, a garanzia dell’acquirente.
Cassazione civile, sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654
