Cassazione civile, sez. II, 24 novembre 2006, n. 24679
La sentenza in esame offre lo spunto per approfondire taluni aspetti in materia di diritto di superficie ed, in particolare, per quanto riguarda il rapporto con il principio di accesione di cui all’art. 934 c.c.
La preminenza della proprietà immobiliare, per cui ogni bene che venga materialmente unito ad un bene immobile accede materialmente a questo, è principio di origine romanistica, sintetizzato nel brocardo latino “superficies solo cedit”.
Pur tuttavia il proprietario del suolo può consentire ad altri di edificare e mantenere una costruzione, acquistandone la proprietà, sul proprio suolo (art. 952 c.c., 1 comma) così come può alienare la proprietà di una costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo (art. 952, 2 comma), cosi sospendendo l’operatività del prinicipio di accessione.
La lettera dell’art. 952 c.c. non menziona apertamente l’ipotesi opposta, ovvero quella dell’alienazione del suolo separatamente dalla proprietà del fabbricato, sebbene le due eventualità siano del tutto equivalenti quanto agli effetti della separazione della proprietà del suolo da quella della costruzione. In ogni caso, considerata la ratio della norma, non si ravvisano ostacoli all’operatività in entrambi i sensi della disposizione.
Chiarito quanto sopra la S.C. affronta la questione specifica del caso di vendita di un terreno sul quale insiste un fabbricato, senza che nell’atto relativo sia fatta menzione del trasferimento di proprietà del fabbricato stesso.
Ebbene, alla luce dei sopra esposti principi, deve ritenersi che al trasferimento della proprietà del fondo, per il principio dell’accessione, si accompagna il trasferimento della proprietà degli immobili che su di esso insistono, ancorchè di essi non vi sia alcuna menzione nell’atto di compravendita.
Al riguardo la S.C. ricorda: «la necessità della costituzione nelle forme di legge di un diritto di superficie, al fine di superare la presunzione imposta dall’art. 934 c.c., è stata, peraltro, più volte affermata da questa corte (sia pure al diverso fine della individuazione della base di calcolo dell’imposta da registro), la quale ha ritenuto che per limitare la cessione al solo terreno non è sufficiente precisare che il fabbricato sia stato precedentemente realizzato a cura e spese dell’acquirente, ma è necessario fornire idonea prova che l’edificazione da parte del suddetto era stata precedutala da atto scritto, avente data certa, contenente l’attribuzione di un diritto di superficie in favore di colui che è divenuto, poi, acquirente anche del suolo (Cass. 27 marzo 2003, n. 4623; 17 luglio 1999, n. 7583)».
Cassazione civile, sez. II, 24 novembre 2006, n. 24679
