Azione estimatoria: lecito l’apprezzamento equitativo del giudice nella riduzione del prezzo dell’immobile.

Cassazione civile, sez. VI, 25 gennaio 2012, n. 1066

In caso di vizi della cosa compravenduta l’azione di riduzione del prezzo del bene – cosiddetta azione estimatoria o “quanti minoris” – alternativamente prevista dall’articolo 1492 del Codice Civile per il caso in cui l’acquirente non possa o non voglia ricorrere al più drastico rimedio della risoluzione contrattuale, ha lo scopo di salvaguardare l’equilibrio delle prestazioni dedotte in contratto, adeguando il prezzo del bene al suo minor valore in ragione dei vizi riscontrati.
La norma non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo, per cui il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorché non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, per consolidata giurisprudenza deve ritenersi consentito in questa materia sia in conformità all’origine e alla tradizione storica dell’ “actio quanti minoris”, sia in applicazione del principio generale in tema di risarcimento del danno (cfr. Cass. Civ. 13332/00).
In particolare nella fattispecie relativa ad un immobile che gli acquirenti hanno riscontrato essere privo del necessario isolamento acustico – vizio evidentemente non percepibile a fronte di un mero sopralluogo nell’immobile antecedente all’acquisto – non sono state evidenzia reali e concrete possibilità di dimostrare l’entità della diminuzione di valore del bene a causa dei difetti di costruzione.
D’altro canto – osservano gli ermellini – non essendo di solito divulgata nelle offerte immobiliari commerciali l’esistenza di difetti degli immobili né la riduzione di prezzo eventualmente accordata in relazione ad essi, in assenza di parametri la correzione del prezzo è variabile.
Allo scopo il giudicante dovrà aver conto dei “fattori peculiari di ogni singola contrattazione, quale l’interesse dell’aspirante acquirente di acquisire quell’immobile in funzione di ubicazione, esposizione, dimensioni, etc., il bisogno del venditore di realizzare il prezzo e quindi la disponibilità a sopportare maggiore o minore abbattimento di costi”.
Una compagine di fattori verificabili in concreto solo con un metodo impraticabile, cioè l’offerta in vendita proprio dell’immobile oggetto della controversia, cosicché siano le dinamiche di mercato a stabilire il prezzo dell’immobile del quale fossero noti ab origine i vizi intrinseci.
È stato pertanto ritenuto logico e razionale il criterio di riduzione del prezzo individuato per il caso di specie dal giudice di merito, che ha preso come utile parametro di riferimento il costo degli eventuali lavori di messa a norma dell’immobile ed ha quindi equitativamente temperato questo costo, pervenendo all’individuazione del 20% del prezzo di acquisto, in considerazione della destinazione abitativa del bene, della gravosità del difetto e della sua incidenza rispetto al godimento ordinario di un immobile siffatto.

Cassazione civile, sez. VI, 25 gennaio 2012, n. 1066