Cassazione civile, sez. III, 6 dicembre 2007, n. 25465
L’art. 38 della L. 392/78 prevede il diritto di prelazione del conduttore dell’immobile urbano (adibito ad uso diverso dell’abitazione) per il caso di cessione a titolo oneroso dello stesso.
In ragione di tale norma il locatore che intenda provvedere alla vendita deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, indicando il corrispettivo richiesto, da quantificare in ogni caso in denaro, e le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa, oltre che l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
Nel caso di specie la S.C. è stata chiamata a pronunciarsi sull’esistenza di tale diritto nell’ipotesi in cui oggetto della vendita sia non già la singola unità immobiliare condotta in locazione bensì un intero complesso immobiliare di cui tale unità faccia parte.
In tale ipotesi, come peraltro già affermato da costante giurisprudenza, il diritto di prelazione non spetta al conduttore della singola unità immobiliare facente parte del compendio oggetto della vendita, né sulla singola unità immobiliare, per non essere essa separabile dal tutto, né sull’intero edificio, trattandosi di bene diverso da quello locato.
Pur tuttavia, al fine di evitare surrettizie aggregazioni di beni con l’unico fine di eludere il diritto di prelazione di cui si tratta, deve essere accertato, in concreto ed in base a fattori di carattere oggettivo, che i vari beni sono stati considerati strutturalmente e funzionalmente coordinati tra loro, così da costituire un “unicum”, ovvero un’entità patrimoniale diversa dalle singole componenti. Pertanto, precisa la Corte «È ovvio che tale unità strutturale e funzionale debba rispettivamente sussistere al momento della denuntiatio o della vendita, perché è in tali momenti che nasce e diventa operativo il diritto di prelazione o quello di riscatto».
Cassazione civile, sez. III, 6 dicembre 2007, n. 25465
